Quels changements pour le DPE petites surfaces ?

Les lois Energie Climat et Climat et Résilience qui viset à réduire le nombre de passoires thermiques et plus généralement à améliorer les performances énergétiques des habitations prévoit l’interdiction de la mise en location des biens classés en F et G en 2025 et 2028.

Face au nombre très important de biens de petite surface classés en F et G et à la pénurie de logements à laquelle le marché immobilier est confronté, un assouplissement de la règle a été mis en place.

Plus exactement, la méthodologie de calcul du Diagnostic de Performance Energétique pénalise, du fait d’un biais de calcul, les petites surfaces qui ressortent en F ou en G alors que leur performance énergétique est en réalité meilleure.

Il est donc désormais possible de recalculer le DPE de son bien dès lors qu'il s'agit d'une petite surface. 140 000 biens pourraient perdre leur statut de passoire thermique.

Qu’est ce que c’est que le DPE ?

Sous les 3 lettres de DPE, se cache le Diagnostic de Performance Energétique qui a pour vocation de mesurer les performances énergétiques d’un bien immobilier sur une échelle qui va de A (bonne performance énergétique) à G (passoire thermique).

Ce diagnostic est obligatoire pour la mise en vente ou en location d’un bien immobilier. L’absence de DPE sur une annonce est passible d’une amende qui va de 3 000 à 15 000€.

Le DPE a une validité de 10 ans pour les DPE réalisés depuis 1er juillet 2021 et jusqu’au 31 décembre 2024 pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021.

Que prévoit la loi en cas de DPE F ou G ?

Comme on l’a vu, la principale chose que prévoit la loi, c’est l’interdiction de mise en location à partir de 2025 des biens dont le DPE est en G, en 2028 pour les biens dont le DPE est en F et en 2034 pour les biens dont le DPE est en E.

Concernant la vente en revanche, il n’y a aucune restriction mais le fait d’avoir un mauvais DPE pénalise fortement la vente et le prix car l’acquéreur sait que s’il veut mettre le bien en location il aura des travaux à engager et que de manière générale les consommations énergétiques du bien seront importantes.

Pourquoi le DPE des petites surfaces est pénalisé ?

Le constat est clair. Si l’on se réfère à ce qu’indique l’Ademe, la part des DPE F et G est beaucoup plus importante dans les petites surfaces que dans les grandes.

Selon le recensement réalisé en 2022 par l'Observatoire National de la Rénovation Energétique ce sont près de 34 % des logements de moins de 30 m² qui ont un DPE classé F ou G alors que ce chiffre n’est que de 13 % pour les logements de plus de 100 m².

A priori, une partie de cet écart s’explique non pas par une plus mauvaise performance énergétique mais par des raisons techniques :

• la consommation d'eau chaude sanitaire (ECS)
• le ratio « surface déperditive/surface habitable » (indice de compacité thermique).

Concernant l’Eau Chaude Sanitaire, le DPE dépend de la quantité d'eau produite par le ballon d'eau chaude, pour une surface habitable donnée en fonction du nombre moyen d'occupants. Pour une surface donnée, plus le ballon d'eau chaude sera grand, plus le DPE sera mauvais. Or, l'énergie nécessaire pour chauffer un ballon d'eau chaude, est quasiment la même pour un appartement de 15m² ou pour un bien de 30m² alors qu’elle pèse 2 fois plus dans le DPE d’un bien de 15m².

Pour ce qui concerne l'indice de compacité thermique, il est le résultat de la division de la somme des surfaces déperditives par la surface habitable. Plus cet indice est faible et meilleur est l’efficacité thermique du logement or plus un logement est grand plus l'indice sera performant.

L’impact de cette méthodologie de calcul est important puisque l’on estime qu’il fait passer en F ou en G de l’ordre de 140.000 petits logements, soit plus de 15 % des logements de moins de 40 mètres carrés.

Comment neutraliser l'impact de la taille pour le DPE des biens de petite surface ?

Pour neutraliser cet effet de taille sur les studios et les 2 pièces, il n’est pas forcément nécessaire de revoir l’ensemble de la méthodologie de calcul du DPE.

Le plus simple consiste à intégrer des coefficients de pondération qui permettrait de corriger ces effets de bord.

On devrait en savoir plus très prochainement et le ministre de la Transition écologique a promis d’aller vite. Une consultation sera lancée dès la mi-février de manière à pouvoir apporter une réponse rapide.

Malgré tout cette volonté de modifier la règle du jeu ne fait pas l’unanimité et un certain nombre d’opposants craignent un affaiblissement des ambitions écologiques qui mettre à mal l’effort national de rénovation énergétique des bâtiments qui est clé pour l’atteinte des objectifs des lois Energie Climat et Climat et Résilience.

Comment connaitre le DPE corrigé de mon bien immobilier ?

L'ADEME a mis à disposition sur son site un simulateur qui permet à ceux qui ont déjà réalisé leur DPE d’obtenir un DPE mis à jour avec la nouvelle méthodologie.

Ce simulateur permet d’obtenir une attestation qui remplacera l’ancien DPE. Vous pouvez le consulter en cliquant sur le lien suivant : simulateur de DPE petite surface

Pourra-t-on louer un logement classé F ou G avec le nouveau DPE ?

L’objectif est d’avoir un DPE qui ne soit pas pénalisant pour certains biens pour des raisons techniques et non pas d’assouplir l’autorisation de louer un bien dont le DPE est classé F ou G.

Les logements dont le DPE est en G ou F ne seront donc pas autorisés à la location à partir de 2025 et 2028.

En revanche, un certain nombre de simplifications devraient être apportées en cas de travaux visant à améliorer les performances énergétiques des bâtiments.

Suspension de l’interdiction de location des biens F et G en cas de travaux

Pour les copropriétés qui ont décidé d’engager des travaux visant à améliorer les performances énergétiques (isolation, changement de vitrages, changement de chaudière,…), l'interdiction de louer un bien F ou G sera suspendue pendant deux ans à compter de la date du vote des travaux en assemblée générale pour laisser le temps nécessaire à la réalisation des travaux.

Pour les propriétaires qui ont un bien dont le DPE est classé en G, l’obligation d’effectuer les travaux n’est pas au 1er janvier 2025 mais au moment du renouvellement du bail après le 1er janvier 2025.

Enfin, les propriétaires auront une clause exonératoire de travaux si le locataire refuse de déménager de son logement classé G le temps des travaux. Un propriétaire bailleur dont le bail est reconduit tacitement ne pourra donc pas être tenu pour responsable d’avoir vendu une passoire thermique si le locataire refuse le congé pour travaux.