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Réussir l'immobilier

Crise du Coronavirus ou Covid 19 – faut-il reporter votre projet immobilier ou au contraire le poursuivre ?



Réussir l'immobilier Actualité de l'immobilier CoViD-19 - Faut-il reporter votre projet immobilier ?

Dans les jours qui ont suivi la mise en place du confinement le 16 mars 2020, on a vu l’activité des agences immobilières se mettre quasiment à l’arrêt.

Dans ce contexte, faut-il maintenir votre projet immobilier ou le reporter en attendant des jours meilleurs ?




La FNAIM a annoncé la mise à l’arrêt de 10 000 de ses agences adhérentes, le site Se Loger a, par l’intermédiaire de Bertrand Gstalder, CEO du groupe qui est un des acteurs majeurs en matière de petites annonces immobilière, annoncé une baisse de 40% de son trafic.

Par ailleurs, outre l’impossibilité de réaliser des visites, il est également impossible de mandater un diagnostiqueur, un photographe ou pour le moment d’aller signer un acte chez son notaire même si sur ce dernier point des solutions semblent se mettre en place.

Au regard de tout cela, les vendeurs comme les acquéreurs potentiels se posent la question de la poursuite ou non de leur projet immobilier.

Beaucoup s’interroge sur l’intérêt de démarrer une mise en vente maintenant sachant que l’on ne peut pas réaliser de visites. D’autres se demandent si les banques vont continuer à octroyer des crédits. D’autres encore se demandent si le marché de l’immobilier va baisser à la sortie de la crise ou si au contraire il va s’apprécier ; la dimension refuge de la pierre redevenant de plus en plus forte…

Une activité qui commence à redémarrer

Tout d’abord, même si les choses sont loin d’être revenues à la normale, on voit une activité qui commence à redémarrer.

Pour ce qui concerne l’agence imkiz, le trafic sur nos dispositifs digitaux à augmenté en cette 1ère semaine d’avril de 30% par rapport au trafic de la semaine dernière. Ce n’est qu’un début mais cela montre que les choses recommencent à bouger.

De la même façon si hormis dans les 1ers jours du confinement ou l’activité était quasiment à l’arrêt, nous signons tous les jours des mandats et nous avons un volume de contacts quotidiens qui progresse dans les mêmes proportions que le trafic.

Par ailleurs, si la plupart des agences immobilières sont à l’arrêt, quelques agences digitales poursuivent leur activité. C’est le cas d’imkiz dont le fonctionnement à distance imposé par le confinement est très proche de notre fonctionnement habituel qui est déjà à distance.

Aujourd’hui pour les projets qui sont initiés, nous préparons l’ensemble des éléments du dossier de vente (titre de propriété, règlements de copropriété, PV d’AG, appels de charge, taxe foncière,).

Nous pouvons pour cela nous appuyer sur les syndics qui pour la plupart travaillent à distance ou qui de toute façon disposent d’extranet qui contienne les documents nécessaires.

Ensuite nous diffusons les annonces en utilisant les photos de propriétaire que nous retravaillons pour les optimiser car l’envoi de photographes professionnels est impossible pour le moment.

Nous renseignons comme nous avions déjà l’habitude de le faire, tous les acquéreurs potentiels qui nous contactent et nous identifions ceux avec lesquels nous programmerons des visites dès que le confinement sera terminé.

Concernant les dossiers de financement, même si les choses prennent un peu plus de temps, la plupart des organismes de crédit fonctionnent à distance.

Coté notaire en revanche, les choses sont un peu plus compliquées. La plupart sont ouverts et traitent les dossiers mais la signature des actes reste complexe même si de solutions sont en train de se mettre en place (compromis tournant, procuration, signature électronique, …)

Il est donc complexe de mener une vente de bout en bout actuellement mais il est tout à fait possible de les initier ou au moins de les préparer pour être prêt dès que la situation rentrera dans l’ordre.

Par ailleurs on peut également penser que dans les jours à venir (on le voit déjà avec les notaires) et en tout cas dans les semaines à venir si le confinement perdure, des solutions seront mises en place pour pouvoir finaliser l’ensemble de la vente.

Mais la question que se posent de nombreuses personnes concerne l’état dans lequel sera le marché de l’immobilier à la sortie de la crise. Est-ce que les banques continueront à financer les projets immobiliers, est ce que le marché immobilier va baisser ou au contraire monter, faut il mettre en vente maintenant, à la sortie du confinement ou au contraire reporter sa vente.

Vers quel marché de l’immobilier s’oriente t on à la sortie de la crise ?

Très difficile à un moment ou ne savons toujours pas quand nous pourrons sortir du confinement et l’économie reprendre un mode de fonctionnement plus normal d’avoir un avis sur ce à quoi ressemblera le marché au sortir de la crise.

Quelques points d’éclairage :

Les taux d’intérêt :

Pour contrer la crise du Coronavirus, les banques centrales ont décidé de baisser leur taux qui étaient déjà très bas et qui se retrouvent donc à des niveaux historiquement bas. Même si les taux sont amenés à remonter un peu dans les mois à venir la perspective de taux élevés reste peu probable.

Politique de crédit des banques :

C’est sans doute de là que vient le principal risque. Déjà fin 2019 le Haut Conseil de stabilité financière ou HCSF avait demandé aux banques d’être vigilante et de s’assurer que les emprunteurs ne se trouvent pas en surendettement (33%) et que les durées des prêts ne dépassent pas les 25 ans.

Le risque est donc de voir les banques être plus restrictives et ceci d’autant plus que l’on peut penser qu’un certain nombre de personnes vont se retrouver dans une situation plus précaire et n’auront donc plus accès au crédit.

Là encore, tout dépendra de la durée du confinement et des mesures mises en place par le gouvernement. Le dispositif de chômage partiel remanié dans le cadre de la crise du coronavirus ainsi que les autres aides prévues pour les entreprises devraient jouer leur rôle d’amortisseur.

Néanmoins, la relance passera sans doute par un desserrement des contraintes du Haut Conseil de stabilité financière et par des banques plus souples sur les critères d’emprunt et les taux. Pour autant, les vannes du crédit ne devraient sans doute pas s’ouvrir en grand.

La pierre valeur refuge :

Après une chute des marchés financier de plus de 30% en un mois, la pierre fait clairement figure de valeur refuge.

Jean-Marc Torrollion, le président de la FNAIM est convaincu que cette dimension valeur refuge de l’immobilier va se renforcer même si le marché pourrait connaitre une baisse. D’après lui, « les taux d’intérêt seront la clé. S’ils restent bas, ce que j’espère, et que les banques ne se montrent pas trop sélectives dans leurs allocations de ressources, le marché devrait repartir d’ici un an ou un an et demi. La valeur refuge de l’immobilier est en train d’apparaître aux yeux de tous aujourd’hui. » Selon lui, si le marché devrait bien souffrir pendant un temps, notamment sur les volumes, il n’anticipe pas d’effondrement des prix.

Certains craignent néanmoins que malgré cette dimension de valeur refuge, l’immobilier puisse souffrir grandement de l’épidémie de Covid-19 et des mesures de confinement. C’est le cas notamment du Conseil supérieur du notariat par exemple qui anticipe une baisse importante. Jean-François Humbert, son président, a récemment prédit dans les colonnes du Parisien une chute « des prix de 10 à 15% » voire davantage plus de 2 mois.

En revanche, à ce jour, personne n’anticipe réelle de hausse de l’immobilier dans les semaines à venir en raison d’un renforcement de cette dimension valeur refuge.

Faut il reporter ou pas son projet d’achat ou de vente immobilier ?

Cette question, un certain nombre se la pose légitimement mais la réalité, c’est que personne n’en sait rien et que cela dépendra de la durée en particulier de la période de confinement et de la sortie de crise.

Coté acheteur, il nous semble important pour le moment de ne pas baisser les prix mais d’être attentif aux évolutions qui apparaitront quand le marché repartira et de savoir être opportuniste.

Il faudra par ailleurs et plus que jamais être attentif au dossier de financement du bien car ce sera évidemment (cf. § ci-dessus) un élément essentiel.

Par ailleurs, pour ceux qui souhaitent mettre en vente, la période actuelle est un bon moment pour préparer sa vente, son dossier de vente, … de manière à pouvoir diffuser son annonce quand ce sera opportun et organiser les visites quand le confinement sera terminé. A ce titre, un certain nombre de clients nous ont d’ores et déjà demandé de diffuser leurs annonces ce qui permet de sélectionner les futurs visiteurs, de les renseigner et de leur demander de bien préparer leur dossier de financement.

Coté acquéreurs, ceux-ci peuvent mettre à profit cette période de confinement pour bien travailler leur dossier de financement dont on sait qu’il sera essentiel. Ils vont pouvoir monter le dossier en amont et rassembler toutes les pièces justificatives (salaires, avis d’imposition, contrat de travail, etc.) pour permettre à leur banquier ou courtier, dont la plupart travaillent à distance, de préparer le montage de leur projet.

Le point essentiel c’est donc de ne pas se précipiter même s’il est important d’être réactif et de ne pas être pressé de vendre. Ceux pour lesquels la situation sera plus complexe, surtout si le marché se tend, sont ceux qui seront dans l’obligation de vendre rapidement.





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