Comment vérifier la solidité du financement d’un acheteur ?

Un prix satisfaisant ne suffit pas à faire une bonne offre. Encore faut-il que l’acquéreur soit en mesure de financer son achat de manière à ce que la vente aille à son terme.

Un refus de prêt va obliger le propriétaire à remettre son bien en vente après souvent 2 ou 3 mois d'attente de l'obtention du prêt, ce qui peut remettre son projet en question en cas de ventes en cascades ou lui faire perdre de l'argent si les conditions de marché sont moins bonnes.

Deux offres proches n'auront pas la même valeur si l’une repose sur un apport disponible avec un dossier étudié récemment par la banque ou un courtier alors que l'autre repose sur une simulation ancienne dans des conditions de marché qui n'étaient pas les mêmes.

Le recours au crédit n’est pas du tout un signe de fragilité du financement dès lors que les bonnes vérifications ont été faites.

Pour vérifier le financement d’un acheteur immobilier, il faudra donc regarder son apport, son taux d’effort, les démarches bancaires qu'il a déjà réalisées et la cohérence de son budget avec le logement acheté. Le plan de financement devra être récent, avec des hypothèses de taux actualisées et intégrer les caractéristiques du bien, notamment son DPE et les éventuels travaux.

Une attestation bancaire apporte une information utile sur la faisabilité du financement, mais elle ne constitue pas un engagement de la banque à financer. Ce n'est qu'une fois la promesse de vente ou le compromis signé que la banque va travailler sur le plan de financement en intégrant les taux du moment, les caractéristiques du bien et qu'elle rentrera dans l'analyse détaillée des documents fournis par l'emprunteur.

La vérification de la capacité à financer le projet est donc un point essentiel lors de l'acceptation d'une offre.

Le plan de financement couvre-t-il l’ensemble du projet ?

La première vérification à faire consiste à s'assurer que le plan de financement couvre bien la totalité du projet.

Le budget doit intégrer :

• le prix d’acquisition y compris les honoraires de l'agence ;
• les frais d’acquisition, couramment appelés « frais de notaire » qui sont de l'ordre de 8 % du prix du bien ;
• les frais de garantie et de dossier bancaire ;
• les travaux envisagés, notamment énergétiques ;
• les autres dépenses nécessaires au projet.

En face de ces éléments, le financement comprend l’apport disponible ainsi que les prêts sollicités. Ils peuvent également comprendre le produit d'une vente qui n'est pas forcément facile à appréhender si la vente est en cours mais n'est pas finalisée.

Un financement viable doit donc couvrir l’ensemble de l'opération et pas seulement le prix du logement.

Comment vérifier le taux d’effort de l’acquéreur ?

Le taux d’effort rapporte les charges de remboursement des emprunts aux revenus dont dispose l'acquéreur. Il a pour objectif de s'assurer que cet emprunt laissera un "reste à vivre" suffisant à l'acquéreur.

Le Haut Conseil de la stabilité financière prévoit, en principe, un taux d’effort maximal de 35 % et une durée maximale d'emprunt de 25 ans, avec des aménagements possibles. Les banques disposent d’une marge de flexibilité de 20 % sur leur production de crédit trimestrielle, mais un emprunteur ne doit pas considérer une dérogation comme acquise.

Source : HCSF — mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers.

L’assurance et les autres crédits sont-ils compris ?

Oui bien évidemment, le taux d'effort tient compte de l'ensemble des charges d’emprunt, assurance comprise, des autres crédits dont peut disposer l'emprunteur. Côté revenus, sont pris en compte l'ensemble des revenus nets avant impôt, avec une appréciation de leur caractère stable et récurrent, sachant que la banque peut appliquer une prudence à certains revenus variables.

De façon simplifiée :

Taux d’effort = mensualités de crédit, assurances comprises ÷ revenus mensuels retenus × 100.

Exemple : un ménage dispose de 4 500 € de revenus mensuels retenus par la banque. À 35 %, le montant maximal de ses mensualités, assurance comprise, est de 1 575 € par mois. S’il rembourse déjà 200 € par mois pour un autre crédit, son plafond de remboursement sera de 1 375 €, assurance comprise.

La réalité est souvent plus complexe en cas de montage avec plusieurs prêts, des échéances variables ou un crédit relais, et elle nécessite une analyse plus détaillée.

Source : HCSF — FAQ sur les conditions d’octroi des crédits immobiliers.

Être sous 35 % garantit-il l’accord de la banque ?

Malheureusement non. La banque examinera également le reste à vivre, la stabilité des ressources, la gestion des comptes et les éventuels incidents de paiement, l’apport, les garanties et les caractéristiques de l’opération et du bien.

Respecter le taux d’effort n'est donc qu'un élément du dossier, pas une promesse de prêt, mais dès lors qu'il dépasse les 35 %, il faut être très vigilant. Un plan qui repose sur une dérogation de la banque n'est pas impossible, mais mérite une attention particulière.

Pourquoi la date du plan de financement est-elle déterminante ?

Une capacité d’emprunt dépend notamment du taux d’intérêt, de la durée, de l’assurance et des revenus retenus. Si l’un de ces paramètres change, le montant finançable peut évoluer.

Il faut donc regarder la date du document, mais aussi ses hypothèses :

• le taux utilisé est-il toujours accessible ?
• l’assurance est-elle intégrée ?
• le prix et les travaux correspondent-ils au projet actuel ?
• l’apport est-il toujours disponible ?
• la situation professionnelle ou les crédits en cours ont-ils changé ?

Il n’existe pas de durée légale au-delà de laquelle une simulation ne serait plus valide. Une simulation récente peut déjà nécessiter une actualisation si les conditions ont changé, alors qu'une simulation plus ancienne peut être toujours valide si les conditions de marché et de revenus de l'emprunteur sont stables.

Quel effet une hausse de 0,2 ou 0,3 point des taux d'intérêt peut-elle avoir ?

Une variation modérée des taux d'intérêt peut suffire à déséquilibrer un dossier si l'emprunteur est proche de sa capacité maximale d'emprunt.

Prenons un emprunt de 300 000 € sur 25 ans, avec une assurance supposée constante à 0,30 % par an du capital initial.

Simulation réalisée sur la base d'un prêt amortissable à mensualités constantes sur 300 mois, sans différé. Assurance de 0,30 % appliquée au capital emprunté initial, soit 75 € par mois pour 300 000 €. Frais de dossier et de garantie exclus ; montants arrondis. Les taux sont des hypothèses et pas un barème bancaire.

Dans cet exemple, une hausse de 0,2 point réduit la capacité d’emprunt d’environ 6 100 € à mensualité inchangée. Une hausse de 0,3 point la réduit d’environ 9 100 €.

Pour un ménage disposant de 4 500 € de revenus mensuels retenus et sans autre crédit, la mensualité du prêt de 300 000 € passe d’environ 34 % à légèrement plus de 35 % des revenus entre 3,20 % et 3,50 %.

Le vendeur doit donc vérifier le montant encore finançable aujourd’hui, et pas seulement celui indiqué sur une ancienne attestation. Idéalement, il doit demander à l'acquéreur de lui fournir une attestation de financement mise à jour.

Le DPE du logement peut-il modifier les conditions de financement ?

En effet, le financement dépend aussi du bien acheté. Une étude générale de capacité d’emprunt ne suffit pas nécessairement pour un logement classé F ou G.

Les banques peuvent examiner le coût énergétique, les travaux nécessaires, la valeur du logement et, pour un investissement locatif, les contraintes pesant sur sa mise en location.

Selon les établissements et les dossiers, un mauvais DPE peut conduire à des exigences supplémentaires : apport plus élevé, travaux à intégrer au financement ou conditions moins favorables. Le courtier Credixia évoque des refus possibles lorsque la rénovation énergétique n’est pas envisagée. Il ne s’agit toutefois pas d’une interdiction générale de financer les biens F ou G.

Source : Credixia — la banque peut-elle refuser un crédit à cause d’un mauvais DPE ?

Un projet de rénovation peut-il faciliter le financement ?

Il peut permettre de présenter une opération mieux documentée et ouvrir l’accès à des solutions spécifiques, selon les conditions proposées par la banque.

Les conditions ne sont pas les mêmes d'une banque à une autre. BPCE a par exemple annoncé en 2025 un dispositif de crédit destiné notamment aux logements E, F ou G, avec une réduction de taux liée à une amélioration énergétique du bien.

Source : BPCE — financement et amélioration de la performance énergétique des logements.

Il faut donc faire valider l'ensemble du projet « achat et travaux », plutôt que de supposer qu’une capacité d’emprunt générale suffit.

Quels documents demander pour apprécier la fiabilité du financement ?

Tous les documents ne correspondent pas au même degré d’avancement.

Une attestation de courtier ou un accord de principe suffisent-ils ?

Ils apportent un éclairage sur la solidité du plan de financement, mais ils ne constituent pas un engagement définitif de la banque à financer.

Il faut regarder ce qui a réellement été vérifié : revenus, crédits existants, apport, prix, travaux et caractéristiques du logement. Il faut également regarder si l'attestation a été faite sur une base déclarative ou sur pièce.

Service Public distingue notamment le simple accord de principe de l’offre ferme correspondant au financement prévu dans l’avant-contrat.

Il n'est en revanche pas réaliste de demander une offre de prêt définitive pour valider une offre d'achat : les banques n'en font jamais avant la signature de la promesse ou du compromis de vente.

Comment vérifier l’apport et la dépendance à une revente d'un bien ?

L’apport annoncé peut provenir d’une épargne disponible, mais aussi d’une donation à formaliser, de placements à céder ou d’un logement à vendre.

Un patrimoine ne constitue pas forcément une trésorerie immédiatement mobilisable.

Si l’acheteur doit vendre un bien pour financer son acquisition, il faut impérativement avoir une vision claire de là où en est sa vente : bien pas encore en vente, bien en vente mais pas d'offre, offre acceptée, avant-contrat signé ou vente achevée. Il faut également raisonner sur le produit net après remboursement du prêt et frais éventuels.

Un crédit relais envisagé doit, lui aussi, faire l’objet d’une étude bancaire.

Un achat déclaré sans emprunt nécessite les mêmes questions sur la disponibilité des fonds. L’absence de demande de crédit ne garantit pas en effet que toutes les fonds seront simplement réunies.

Le vendeur n’a pas vocation à analyser l’intégralité des documents financiers de l’acquéreur ; l'agent peut analyser les pièces utiles et restituer les informations nécessaires. Cette approche respecte le principe de minimisation rappelé par la CNIL.

Comment suivre le financement après le compromis ?

La signature de l’avant-contrat ne signifie pas la garantie de l'obtention du prêt.

Il est essentiel d'avoir un suivi de l’avancement du dossier, des demandes complémentaires, des éventuelles difficultés et de la date attendue de l’offre de prêt.

La condition suspensive doit correspondre au financement réellement recherché et elle sera détaillée dans l'avant-contrat. Pour les acquisitions entrant dans le champ de la protection légale, elle encadre notamment les caractéristiques du prêt et le délai prévu pour l’obtenir. Ce délai ne peut pas être inférieur à un mois ; son application et les conséquences d’un refus dépendent du contrat et du respect des démarches prévues.

Source : Service Public — condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier.

L’émission de l’offre ne signifie pas non plus que l’acte de vente peut être signé immédiatement : l’acquéreur devra respecter le délai légal de réflexion de dix jours avant de l’accepter. Le déblocage des fonds pourra ensuite être réalisé entre la banque et le notaire.

Source : Service Public — obtenir un crédit immobilier.

En cas de retard d'obtention du prêt, il est important de faire un point précis pour comprendre si cela traduit une difficulté dans l'obtention du prêt ou s'il s'agit d'un simple retard administratif. Dans ce cas, un avenant pourra être signé pour reculer la date de signature de l'acte authentique.

Notre article sur le délai de vente immobilier détaille les différentes contraintes qui peuvent peser sur le calendrier.

Quels points vérifier avant de choisir un acquéreur ?

Avant d’accepter une offre, le vendeur doit donc pouvoir répondre à un certain nombre de questions essentielles :

• Le budget couvre-t-il le prix, les frais et les travaux ?
• Le plan est-il actualisé aux conditions de taux accessibles à l’acquéreur ?
• Le taux d’effort intègre-t-il l’assurance et les autres emprunts ?
• L’apport est-il réellement disponible ?
• La banque connaît-elle le bien et son DPE ?
• Le projet dépend-il d’une revente ou d’un financement encore hypothétique ?
• Le calendrier est-il compatible avec les démarches restant à accomplir ?

Aucun de ces éléments ne garantit isolément la vente. Leur cohérence permet cependant de comparer les offres avec davantage de précision.

Le prix proposé reste important, bien entendu, mais une offre doit aussi être appréciée au regard de ses conditions de réalisation et du temps nécessaire pour sa finalisation, en particulier en cas de revente d'un bien.

Quel accompagnement imkiz peut-il apporter ?

Chez imkiz, nous avons un courtier partenaire, Hello Prêt, qui valide l'ensemble des offres avant qu'elles ne soient acceptées par les propriétaires. Il a pour engagement de nous informer de tout doute qu'il peut avoir quant à la solidité du plan de financement. Cela permet à chaque propriétaire d'accepter une offre en pleine connaissance de cause.

Agence immobilière en ligne à honoraires fixes et réduits, imkiz prévoit un accompagnement à la négociation et à l’examen des financements dans ses offres de vente immobilière. L’objectif est d’aider le propriétaire à prendre une décision éclairée et à suivre la transaction jusqu’à la signature.