Vous avez acheté un bien immobilier que vous souhaitez transmettre à vos enfants. Quelles sont les règles de transmission ? Faut-il créer une SCI ? Peut-on acheter au nom de ses enfants ?
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Vous souhaitez acheter des biens immobiliers à transmettre à vos enfants ? Diverses mesures vous permettent d’anticiper la transmission de vos biens immobiliers afin de protéger vos enfants et votre patrimoine. Les plus connues sont la donation, le démembrement de propriété et la création d’une société civile immobilière (SCI).
Mais ces avantages supposent une bonne préparation, des choix adaptés à votre situation (âge, patrimoine, objectifs, enfants) et l’intervention d’un notaire ou d’un conseil spécialisé.
Les donations consistent à donner un bien de votre vivant. Les donations peuvent prendre deux formes :
Vous êtes libre de faire une donation à n’importe quel moment. Toutefois, vous devez respecter la réserve héréditaire de vos héritiers réservataires, c’est-à-dire la part de la succession qui est réservée à vos enfants. Selon votre nombre d’enfants, la part réservée varie (ex. un enfant : ½ ; deux enfants : ⅔ ; trois enfants ou plus : ¾). La part restante, appelée quotité disponible, est librement transmissible.
À noter : au moment de votre décès, le notaire vérifiera si la part de chaque héritier a été respectée en réévaluant les biens donnés.
Un des avantages de la donation est que chaque enfant profite d’un abattement de 100 000 € par parent. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans. Ainsi, deux parents peuvent donner une valeur de 200 000 € à chaque enfant sans droits à payer. sions pour bénéficier du renouvellement de l’abattement.
Si l’abattement est dépassé, des droits de donation s’appliquent selon le barème en ligne directe (5 % à 45 %).
Déclaration obligatoire : même en dessous de l’abattement, la donation doit être déclarée aux impôts (formulaire Cerfa n°2735 pour les donations manuelles, etc.).
Don manuel et exonérations temporaires : depuis la loi de finances 2025, les dons en numéraire destinés à l’acquisition, à la construction ou à la rénovation de la résidence principale peuvent être exonérés dans une certaine limite (100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire) sous certaines conditions (conserver le bien 5 ans, etc.).
Bon à savoir : il est possible de recourir à la donation-partage pour prévoir la transmission de votre patrimoine à l’ensemble de vos héritiers. Grâce à cette solution, la valeur des biens est figée au jour de la donation.
Le démembrement de propriété divise la propriété d’un bien entre la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruitier obtient l’usus, le droit d’utiliser le bien et le fructus, le droit de percevoir les fruits (les loyers). Quant au nu-propriétaire, il a l’abusus c’est-à-dire le droit de disposer du bien.
En pratique, vous pouvez donner à vos enfants la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit. Vous avez ainsi la possibilité de continuer à vivre dans le bien ou de le mettre en location pour percevoir les loyers.
Le démembrement prendra fin à votre décès. Vos enfants récupéreront la pleine propriété du bien sans droits de succession à régler.
Les droits sont payés au moment de la donation. Ils sont moins élevés puisqu’ils ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur dépend de l’âge de l’usufruitier suivant un barème officiel (article 669 du CGI) :
Exemple concret : si vous avez 72 ans, la valeur de la nue-propriété est estimée à 70 % du bien (et l’usufruit à 30 %) dans la donation. Ainsi, si la valeur du bien est 140 000 €, la base taxable sera de 98 000 €. Si cet abattement (100 000 €) couvre cette base, aucun droit de donation n’est dû.
Il est également possible de créer une SCI pour transmettre un bien immobilier à vos enfants. Elle est tout à fait adaptée aux patrimoines importants.
Dans ce cas, les biens immobiliers transférés sont « dématérialisés » au sein de la SCI en parts de société. La transmission des parts peut permettre un partage tout à fait égalitaire entre tous les enfants.
Bon à savoir : la donation de parts de SCI profite des mêmes abattements qu’une donation classique.
La SCI présente certains avantages. Elle permet :
D'une point de vue fiscal :
En synthèse, la SCI est particulièrement pertinente lorsque le patrimoine immobilier est important, que la gestion doit être pérenne et que la transmission doit être souple et sécurisée.
Cette solution permet d’optimiser les donations (notamment avec des donations successives de parts sociales) et de faciliter la gestion du bien. Par ailleurs, il est aussi possible de recourir au démembrement de propriété sur les parts de SCI.
Oui, vous avez la possibilité d’acheter directement un bien immobilier au nom de vos enfants. S’ils sont mineurs, ils deviendront propriétaires du bien à leur majorité. Toutefois, ce sera à eux d’assumer la gestion du bien.
Lorsque vous souhaitez prévoir la répartition de vos biens entre vos enfants lors de votre succession ou en avantager un avec la quotité disponible, vous pouvez recourir au testament.
Bon à savoir : il existe le testament-partage qui vous permet d’effectuer un partage anticipé de votre succession entre vos héritiers.
Vos dispositions doivent respecter la réserve héréditaire : les héritiers réservataires ne peuvent être complètement écartés, sauf dans des cas très spécifiques (ex. indignité).
Le testament peut prendre trois formes :
Si vous avez un enfant, la réserve héréditaire est constituée de la moitié de votre patrimoine. En présence de deux enfants, elle est des deux tiers et des trois tiers à partir de trois enfants.
Qui sont les héritiers réservataires ?Ces sont les enfants du défunt et leurs descendants qui sont héritiers réservataires. Si le défunt n'a pas eu d'enfant, l'héritier réservataire est l'époux survivant.
Que se passe-t-il si j’ai donné plus à un enfant qu’aux autres ?Si la donation entre dans votre quotité disponible, rien ne vous empêche d’avantager un enfant. Au-delà, vos autres enfants pourront agir en justice à l’aide d’une action en réduction. Votre enfant devra alors indemniser ses frères et sœurs pour restituer leur part réservataire, sauf s’ils avaient donné préalablement leur accord à la donation.
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