La SCI est souvent recommandée pour un achat à plusieurs ou pour simplifier la gestion et la transmission mais quelle est son utilité exacte ?
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La société civile immobilière (SCI) est une forme de société qui vous permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs.
Acheter via une SCI fait que la société sera propriétaire du bien. Cette solution peut offrir un certain nombre d'avantages :
La SCI est une entreprise à objet civil destinée à acheter et à gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Vous devez être au minimum deux pour créer une SCI. Par ailleurs, pour constituer une SCI, quelques étapes sont toutefois à respecter :
Lors d'un achat via une SCI, c'est la SCI qui devient propriétaire du bien immobilier et les associés obtiennent des parts sociales représentant une quote-part du bien.
La SCI peut prendre différentes formes, par exemple :
La SCI présente de nombreux avantages financiers. Le premier est que puisque la SCI a, au moins deux associés, les moyens financiers de la SCI sont augmentés. En effet, la banque se fonde sur la capacité d’emprunt de chaque associé pour accorder un éventuel prêt.
Par ailleurs, la SCI permet de répartir les frais d’acquisition et de gestion du bien entre les associés. Les frais d’entretien, les impôts, les travaux, etc. sont supportés par la société, et donc par tous les associés.
Enfin, la SCI propose classiquement une imposition à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, les loyers perçus par la SCI sont imposés dans les mêmes conditions qu’en détention d’un bien immobilier en nom propre. La quote-part des revenus des revenus est à déclarer par chaque associé dans sa déclaration d'impôts fonciers au prorata de ses parts dans la SCI.
Toutefois, la SCI donne également la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette fois, les bénéfices dégagés par la SCI deviennent des dividendes distribuables soumis à la flat tax de 30 % ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec un abattement de 40 %.
Ces revenus sont toutefois soumis à l'IS avant distribution. Il y a donc une double imposition des bénéfices. Une fois au niveau de la société (25 %) et une fois au niveau de l'associé.
Avec l’indivision, toutes les décisions importantes portant sur le bien immobilier (comme la vente des biens) doivent être prises à l’unanimité ou à la majorité des deux tiers des droits indivis. La situation peut donc vite être bloquée même si une convention d'indivision peut organiser les choses différemment.
À l’inverse, avec une SCI, vous avez la possibilité de nommer un gérant qui se chargera des décisions de gestion courante. Pour les autres actes, l’assemblée générale devra se prononcer à une certaine majorité. Par ailleurs, il sera possible de prévoir de nombreuses clauses pour éviter et anticiper les situations de blocage.
De plus, si vous souhaitez quitter la société, cela ne provoquera pas le partage et la vente du bien, contrairement à l’indivision.
Un des plus grands avantages de la SCI concerne la transmission qui repose sur une donation de parts sociales et non pas du bien dans sa globalité.
En effet, lors de la transmission de parts sociales d'une SCI, votre enfant bénéficiera d’un abattement à hauteur de 100 000 €. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans. C’est donc un excellent moyen pour économiser des droits de succession. Il est donc judicieux de transmettre les parts sociales progressivement ce qui n'est pas possible quand le bien est détenu en direct !
Par ailleurs, pour évaluer le montant des parts sociales, il faut tenir compte du passif (le prêt immobilier souscrit pour l’achat du bien par la SCI) et de la décote des parts de la société (de 10 à 15 %) par rapport au bien immobilier car il est moins facile de vendre des parts sociales qu’un logement.
De plus, acheter en SCI vous donne la possibilité de recourir au démembrement de propriété. En effet, vous pouvez seulement donner la nue-propriété des parts (le droit de disposer des parts) tout en conservant l’usufruit (le droit de jouissance) pour continuer à gérer la société (donation avec réserve d’usufruit).
Vous gardez ainsi le contrôle et profitez de la perception des éventuels loyers jusqu’à votre décès. Ce système permet aussi de diminuer les droits de succession à payer par les héritiers. Les droits de donation sont calculés avec une valeur décotée par rapport à la pleine propriété. Par ailleurs, vos enfants deviendront pleinement et automatiquement propriétaires des parts à votre décès, sans droits à payer.
Bon à savoir : la SCI permet aussi à vos enfants d’éviter l’indivision en cas de succession.
La plupart du temps, la transmission est organisée dans une SCI familiale, c’est-à-dire une SCI créée entre des membres d’une même famille ou ayant des liens par alliance.
Les associés d’une SCI ont une responsabilité subsidiaire, c’est-à-dire que les créanciers devront dans un premier temps essayer de se faire payer par la SCI avant d’appeler les associés à le faire. Par contre, la responsabilité des associés est aussi indéfinie et non solidaire. En effet, votre responsabilité n’est pas limitée à vos apports. Toutefois, chaque associé est responsable des dettes de la SCI en fonction de sa quote-part dans le capital social. Un seul associé ne peut pas être tenu de payer la totalité de la dette.
Vous pouvez créer une SCI avec votre concubin pour lui transmettre le bien immobilier. Pour cela vous devez recourir au démembrement croisé : vous prenez chacun l’usufruit de la moitié des parts et la nue-propriété de l’autre moitié. Si vous décédez, votre concubin récupérera la pleine propriété de la moitié des parts sans avoir à payer de droits de succession. Vos héritiers auront tout de même la nue-propriété des parts que vous possédiez en nue-propriété. Votre concubin, ayant l’usufruit, pourra ainsi poursuivre sa vie dans le logement.
Par ailleurs, vous avez la possibilité de prévoir une clause d’agrément dans les statuts de la SCI. Vos héritiers devront obtenir l’accord de votre concubin pour entrer dans la société. Il pourra alors accepter ou racheter leurs parts.
En tant que chef d’entreprise, vous pouvez recourir à la SCI pour acquérir les biens immobiliers destinés à votre activité. La SCI percevra des loyers et ils viendront en charge pour votre activité professionnelle. De plus, les créanciers de votre entreprise ne pourront pas attaquer la SCI. Ainsi vos biens immobiliers seront protégés.
En synthèse
La création d’une société civile immobilière (SCI) permet d’acheter ou de transférer un bien immobilier à une société, la SCI, qui en deviendra propriétaire. Ce mécanisme présente de nombreux avantages : capacité d’emprunt plus élevé, répartition des frais, non-recours au régime de l’indivision, transmission facilitée et droits de succession réduits, protection du conjoint survivant, protection des biens professionnels, simplification de la gestion, ...
La SCI familiale, qui a comme particularité d'être constituée d'associés d'une même famille. Sont considérés comme pouvant faire partie de la SCI, les membres d’une même famille (lien de parenté ou d’alliance) jusqu’au 4e degré.
La SCI est-elle soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés ?Elle est le plus souvent soumise à l’impôt sur le revenu avec la possibilité de bénéficier de l’abattement pour durée de détention en cas de vente du bien immobilier et du déficit foncier. L’abattement se calcule à partir de la date de souscription des parts. Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés qui peut être plus avantageux dans certaines circonstances.
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