Vous êtes confronté à un refus de prêt immobilier. Quelles sont les solutions qui s'offrent à vous ? Est-il possible d'éviter que votre projet d'achat ne tombe au profit d'un autre acquéreur.
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Ces dernières années, dans un marché immobilier inédit avec un volume de transactions très important (plus d'un million de transactions immobilières dans l'ancien) et des taux d'intérêt historiquement bas, l'obtention d'un crédit immobilier était pour beaucoup une simple formalité.
Aujourd'hui la réalité est très différente.
« La croissance des encours de crédit à l'habitat ralentit mais reste significative » indiquait la Banque de France dans une note de conjoncture publiée en février 2023, basée sur les données de l’année 2022. L’an dernier, la production était ainsi en hausse de +5,3 % malgré des taux d’intérêt eux aussi à la hausse à 2,05 % en moyenne, hors assurances et frais.
Le 9 mai dernier, la Banque centrale indiquait dans une nouvelle note que la croissance annuelle des encours de prêt à l’habitat était désormais de +4,5 % contre +4,8 % le mois précédent. Malgré tout, la Banque de France se veut optimiste, indiquant que les crédits immobiliers français demeurent abondants et plus abordables que ceux des autres pays d’Europe.
Avec une production des crédits à l'habitat qui s’élève à 14,6 milliards d'euros en février 2023, la plupart des spécialistes ne manquent toutefois pas d’alerter sur une baisse qui représente -40 % en un an, 23,8 milliards d'euros de crédits à l'habitat ayant été accordés aux ménages français en février 2022. Du jamais vu depuis la crise financière de l’automne 2008.
Lorsqu’elles étudient une demande de financement, les banques tiennent compte de plusieurs éléments. Il s’agit tout d’abord de données propres au ménage ou au futur acquéreur :
Bon à savoir : Avec le durcissement de la réglementation concernant les passoires thermiques (DPE E, F et G) et l’augmentation des coûts de l’énergie et du carburant, les banques sont de plus attentives à l’étiquette énergétique des biens qu’elles financent, aux travaux nécessaires et à la distance domicile/travail.
D’autres critères sont pris en compte, qui peuvent varier en fonction de la réglementation et du contexte économique :
Vous souhaitez financer un projet immobilier grâce à un crédit immobilier, mais faites face à un refus de financement ? Il existe plusieurs leviers.
Professionnel du crédit immobilier, le courtier a pour principale mission de vous accompagner dans la recherche de solutions de financement. Il vous conseille sur les axes d’amélioration à apporter à votre dossier, négocie les meilleurs taux et vous oriente vers les éventuels prêts aidés et autres dispositifs vous permettant d’accroître votre capacité d’emprunt.
Si vous ne disposez pas d’une épargne personnelle suffisante, mobilisable au titre d’un apport personnel, envisagez de demander de l’aide à des proches et/ou vérifiez votre éligibilité aux prêts comme le PTZ (Prêt à taux zéro), le PAS (Prêt accession sociale) et le prêt Action Logement.
Un bien plus petit ou un peu plus éloigné de votre zone de recherche initiale peuvent suffire à réduire le montant du capital emprunté et ainsi vous permettre d’obtenir un crédit immobilier. Si vous n’êtes pas dans l’urgence, prenez le temps de peaufiner votre dossier quitte à le reporter de quelques mois.
Bien que plus risqué, le crédit immobilier à taux variable est plus intéressant que le crédit immobilier à taux fixe en période de baisse des taux. Il peut permettre de débloquer certains dossiers tout en laissant la place à une renégociation de crédit dans les années qui suivent.
Il convient toutefois d'être extrêmement vigilant lors d'un recours à un emprunt à taux variables qui peut provoquer de très mauvaises surprises en cas de remontée des taux d'intérêt.
Vous pensiez avoir trouvé le bien idéal, malheureusement la banque a refusé votre crédit immobilier. Sachez qu’un compromis ou une promesse de vente est toujours assorti de conditions suspensives qui, si elles ne se réalisent pas, permettent d’annuler la vente sans autres justifications ni pénalités. Le délai entre la signature de l’avant-contrat et l’obtention du prêt est généralement fixé à 45 jours, au-delà, l’acquéreur peut récupérer le dépôt de garantie éventuellement versé au notaire.
En synthèse
De nombreux motifs privent régulièrement les ménages de l’accès au crédit immobilier et donc de leur projet d’achat : dépassement du taux d’endettement, du taux d’usure, mauvaise gestion, apport personnel insuffisant. Heureusement, il existe des solutions telles que faire appel à un courtier, booster sa capacité d’emprunt ou se laisser un peu de temps pour repenser son projet et se constituer un dossier plus solide.
L’assurance de prêt pèse lourd dans les projets d’achat immobilier et peut avoir un impact important avec le taux d'usure. Le TAEG (Taux annuel effectif global), qui correspond au coût total d’un crédit immobilier, incluant l’assurance, permet de comparer différentes offres. Il peut baisser lorsqu’on opte pour une délégation d’assurance emprunteur, plutôt que pour un contrat groupe proposé par une banque.
Faut-il plusieurs refus de prêts pour annuler une promesse de vente ?Non. S’il existe une condition suspensive d’obtention de crédit à l’habitat dans une promesse ou un compromis de vente, un seul refus suffit à annuler le projet d’acquisition. L’acheteur récupère ainsi les sommes éventuellement déjà versées, sans frais supplémentaires. Pour mémoire la condition suspensive de financement est une condition suspensive de droit commun.
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