L'obtention d'un prêt immobilier répond à un examen très rigoureux de la banque. Alors que les conditions se resserrent comment optimiser son dossier pour être sûr d'avoir son prêt ?
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Avec le durcissement des règles d'octroi de crédit, il peut être compliqué d’obtenir un emprunt si toutes les conditions ne sont pas réunies.
ll existe quelques astuces pour faciliter le traitement de votre dossier de financement par la banque; avoir une situation stable, un projet réfléchi, un apport personnel, ...
Par ailleurs, un dossier optimisé vous permettra d’obtenir les meilleures conditions de prêt du moment.
Vous venez de signer un compromis de vente et souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un emprunt ! Quelles sont les attentes des banques et les solutions pour optimiser votre dossier de financement.
Pour que votre banque accepte de vous prêter de l’argent, elle doit avoir confiance en vous. Pour cela, elle va vous demander des informations sur votre situation personnelle et financière pour s’assurer que vous êtes en capacité de rembourser le crédit demandé.
Les banques commencent généralement par analyser votre taux d’endettement en comparant vos charges et vos ressources. Toutefois, elle ne se limite pas au taux d’endettement et réalise une étude approfondie de votre dossier pour évaluer le risque que vous représentez. Dès qu’elles considèrent que vous pourrez rembourser votre emprunt sans problème, les banques sont davantage ouvertes pour vous proposer un emprunt à des conditions avantageuses.
Afin de s’assurer de votre capacité à rembourser l’emprunt et de votre solvabilité, les banques vont vérifier :
Avec ces éléments ainsi que votre âge, les banques établissent un scoring : une note pour juger de la solidité de votre dossier.
Lorsque vous empruntez à deux, la banque regarde la situation des deux emprunteurs.
Bon à savoir : depuis janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HFSF) a durci les normes en matière d’octroi de crédit. Le taux d’endettement maximum autorisé est maintenant de 35 % assurance emprunteur incluse (contre 33 % hors assurance auparavant) et la durée d’emprunt est de 25 ans au maximum. Toutefois, les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % des dossiers par trimestre. Par ailleurs, ces conditions pourraient être modifiées prochainement face à la hausse des taux.
Un des éléments que la banque va immédiatement vérifier est votre situation professionnelle.
Les banques apprécient les salariés en CDI, notamment les fonctionnaires parce qu’ils ont un revenu assuré tout au long de leur carrière ce qui diminue le risque de défaut de paiement. Toutefois, si vous avez une entreprise, rien ne vous empêche d’obtenir un emprunt si vous présentez une activité stable depuis plusieurs années. Par ailleurs, les banques regardent aussi le niveau de vos revenus.
À noter : si vous êtes indépendant (notamment micro-entrepreneur) ou en CDD, l’obtention d’un emprunt peut être plus compliquée. Il est alors recommandé de compenser votre situation sur les points suivants. Par ailleurs, si vous empruntez à deux, vous augmentez vos chances de convaincre une banque. Emprunter en couple permet généralement d’améliorer le dossier de financement surtout si vous avez des revenus modestes.
Les projets de construction ou nécessitant d’importants travaux ne sont pas les plus appréciés par les banques. En effet, la banque demande une garantie réelle sur le bien. Or, avec une construction ou un bien avec de lourds travaux, le bien à revendre en cas de défaut de paiement n’existe pas encore.
Les banques préfèrent les dossiers portant sur un bien immobilier aisément revendable pour qu’elles retrouvent leur capital en cas de défaut de paiement. Évitez donc les projets avec des travaux représentant 30 à 40 % du montant de l’acquisition. Toutefois, tous les travaux n’ont pas la même valeur. Lorsqu’ils ont pour objectif de créer de la surface supplémentaire, la banque peut plus facilement passer outre puisque les travaux apporteront une plus-value.
L’apport personnel est la part du financement que vous effectuez directement, notamment à partir de votre épargne personnelle. Il témoigne de votre capacité d’épargne et démontre votre niveau d’engagement.
De plus, en présence d’un apport, la banque va prêter une somme inférieure à la valeur du bien acheté, ce que la banque apprécie grandement notamment si elle doit revendre le bien en cas de non-paiement car elle est assurée de récupérer son capital. Par exemple, si votre dossier est compliqué, proposer un apport de 25 % du prix va rassurer la banque et vous aurez plus de chance d’obtenir un crédit, notamment à des conditions avantageuses.
À noter : il est possible d’obtenir un emprunt sans apport avec un bon dossier ou pour les investisseurs locatifs.
L’apport personnel doit généralement couvrir au minimum les coûts annexes de votre achat immobilier comme les frais de notaire, les frais de dossier et les frais de garantie (4 % du montant du bien pour du neuf et 9 % pour de l’ancien).
Le montant de l’apport personnel est généralement compris entre 10 et 20 % du montant emprunté.
Le taux d’endettement maximum est de 35 %, assurance emprunteur incluse. Il s’agit de 35 % de vos revenus nets imposables. Ce taux est une valeur déterminante puisqu’il permet d’apprécier votre capacité de remboursement.
Pour accroître vos chances d’obtenir un emprunt, il est recommandé de finir le rembourser vos crédits (crédit auto, prêt étudiant…) ou d’augmenter votre apport personnel pour diminuer votre taux d’endettement.
Par ailleurs, en présence de crédits en cours sur une durée limitée, il est possible de recourir à un prêt par pallier ou au rachat de crédit. Il est également possible d’exclure les travaux du crédit immobilier.
Bon à savoir : la banque va aussi calculer votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme qu’il vous reste après le paiement de vos charges.
Toutefois, il est tout de même possible d’obtenir un emprunt si vous dépassez légèrement le taux d’endettement maximum, notamment si vous avez une gestion financière responsable ou que vous disposez de revenus importants.
Avoir une gestion irréprochable de vos comptes bancaires implique de ne pas avoir été récemment à découvert, ne pas avoir eu un incident de paiement et d’avoir pu vous constituer une épargne. Une épargne régulière est un plus puisqu’elle démontre votre capacité à rembourser le prêt et votre bonne gestion. Une bonne gestion financière rassure les banques et augmente vos chances d’obtenir un crédit, surtout avec un taux intéressant.
Les banques s’intéressent surtout aux trois mois précédents la demande de prêt.
Vous devez fournir les deux derniers avis d’imposition, les trois derniers bulletins de salaire, les trois derniers relevés de compte en banque, un justificatif d’identité, un justificatif de domicile et un justificatif attestant de l’acte d’achat.
Qu’est-ce que le reste à vivre ?Le reste à vivre est un indicateur du niveau de vie du foyer. Il correspond à la somme restante une fois toutes les charges fixes déduites des ressources (mensualités, impôts, transports…). Il doit vous permettre de payer l’alimentation, l’habillement, les loisirs et de vous constituer une épargne.
Est-il possible d’obtenir un emprunt sans situation stable ?Tout est possible mais c'est objectivement beaucoup plus compliqué. Il sera important d'avoir un bon apport personnel et de montrer une gestion responsable de vos comptes. Par ailleurs, l'instabilité professionnelle ne veut pas dire revenus insuffisants. Par exemple, si vous enchaînez des CDD tout au long de l’année, vous pouvez présenter des revenus stables dans le temps.
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