Lors de l'achat d'un bien immobilier, il est important, surtout si vous ne connaissez pas le quartier, de bien analyser l'environnement de votre futur logement.
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Une bonne connaissance de l'environnement de votre futur logement est assez essentielle avant de faire une offre à fortiori quand vous ne connaissez pas bien votre futur quartier.
Cela peut prendre un peu de temps mais cela peut éviter des mauvaises surprises qui peuvent couter cher par la suite.
Un logement seul ne suffit pas à fixer un prix de vente, aussi grand, bien agencé et décoré avec soin soit-il.
D’autres paramètres entrent en compte, parmi lesquels la qualité des matériaux, l’exposition, l’extérieur (jardin, balcon, terrasse), le potentiel de revente, mais aussi l’environnement immédiat, le quartier, la présence des commodités, de transports, d’écoles, ainsi que d’espaces verts.
En 2021, une étude menée par Homadata, portant sur les transactions immobilières réalisées à Paris (15e, 18e et 20e arrondissement), Nantes, Bordeaux, Montpellier et Reims, a par exemple démontré l’importance d’un parc ou d’un square à proximité immédiate d’un logement.
Les biens proches de moins de 500 mètres d’un espace vert bénéficient alors pour la plupart d’une surcote de 2 à 5 %. Tout dépend toutefois de la taille de la commune, les urbains recherchant particulièrement un accès à la nature.
Plus récemment, SeLoger a réalisé un sondage pour connaître l’influence de la proximité des bars et restaurants sur les prix des logements. Si 27 % des sondés estiment que cela constitue un motif de négociation du prix de vente à la baisse, cela peut également contribuer à faire grimper les prix de +3,5 % dans les villes moyennes et de +2,3 % dans les grandes villes.
Une nuance qui s’explique assez simplement : en ville, les bars et restaurants se situent généralement en hyper-centre. Vivre à proximité implique donc de vivre dans un quartier dynamique. Le sondage nous apprend également que l’environnement d’un bien est un paramètre important pour 66 % des personnes interrogées. Un chiffre qui passe à 76 % chez les familles.
Si vous connaissez l’adresse exacte du bien que vous envisagez d’acheter, prenez le temps de vous rendre sur place à divers moments de la journée, mais aussi de la semaine.
Des nuisances peuvent par exemple apparaître le samedi soir lorsque tout le voisinage est présent, ou le lundi matin à l’heure de l’école ou du travail. Il peut en revanche être difficile de les identifier lors d’une seule visite. Aussi, organisez toujours une contre-visite afin de confirmer votre première impression avant de faire une proposition d’achat.
Bon à savoir : Le prix de vente d’un logement qui résulte d’une estimation immobilière tient généralement compte des atouts, mais également des faiblesses du bien et de son environnement. Un prix trop attractif doit vous alerter sur d’éventuelles nuisances ou un projet d’urbanisme qui n’aurait pas été mentionné dans l’annonce immobilière.
Que vous connaissiez la ville et le quartier de votre futur logement, ou décidiez au contraire de prendre un nouveau départ ou de réaliser un investissement locatif à une adresse qui vous est inconnue, voici plusieurs points à vérifier avant de formuler une offre d’achat :
Toutes ces questions vous aideront à vous projeter dans votre futur logement et à imaginer les habitudes qui seront bientôt les vôtres. Elles permettent également de mesurer d’ores et déjà l’éventuelle plus-value que vous pouvez espérer en cas de revente.
N'hésitez pas également à visiter le quartier et l'environnement de votre futur bien sur Google dont les vues aériennes permettent de voir un certain nombre de détails que l'on ne voit pas forcément en allant sur place.
Bon à savoir : Au sein d’une copropriété, l’environnement se mesure également dans les parties communes. Renseignez vous sur les équipements en place et les habitudes des résidents (chaudière, ascenseur, local poubelles, etc.). Cela vous permettra d’identifier d’éventuelles nuisances et d’éviter les mauvaises surprises.
En synthèse
L’environnement d’un bien est aussi important que le logement lui-même au moment de l’achat, mais aussi pour envisager une future revente. Aussi, veillez à inspecter la rue et le quartier à des moments différents afin de vous imprégner de l’ambiance. N’hésitez pas à solliciter une contre-visite et renseignez vous sur les projets d’urbanisme auprès du vendeur, du voisinage ou de la mairie.
Si le vendeur ou l’agent immobilier vous semblent opaques sur la question des projets d’urbanisme qui peuvent affecter votre futur logement, consultez le POS (Plan d’Occupation des Sols) et le PLU (Plan Local d’Urbanisme), ils sont disponibles à la mairie.
Le vendeur est-il responsable des nuisances ?Un vendeur qui cache sciemment des nuisances (sonores, olfactives) à l’acquéreur de son logement peut être accusé de vice du consentement ou de vice caché. Il s’agit de deux notions encadrées par le Code civil, qui peuvent engendrer la nullité et l’annulation de la vente sous certaines conditions.
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