Que contiennent les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont un élément essentiel à prendre en compte lors de l'achat d'un bien immobilier en copropriété.

Elles recouvrent l'ensemble des frais nécessaires au fonctionnement et à l'entretien de l'immeuble ainsi qu'à la gestion de la copropriété.

Qu'est ce que c'est que les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont des frais qui sont collectivement supportés par les propriétaires d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier composé de plusieurs unités.

Lorsque vous achetez un bien en copropriété, vous devenez automatiquement membre d'une communauté de propriétaires et êtes responsable de votre part des dépenses communes.

Ces charges sont utilisées pour financer l'entretien, la gestion et de fonctionnement de la copropriété.

Les charges courantes de copropriété

Les frais courants représentent la part la plus importante des charges de copropriété. Ils comprennent les dépenses récurrentes nécessaires à la vie quotidienne de l'immeuble et à son bon fonctionnement.

Chaque année, lors de l’assemblée générale, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de l’immeuble.

Ces dépenses contiennent, à la fois les charges générales et les charges spéciales :

• Les charges générales de copropriété. Il s'agit de charges communes à l’ensemble de l’immeuble et des copropriétaires. Ces dépenses sont engagées en vue de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes de l’immeuble. Cela comprend par exemple : le salaire du gardien d’immeuble, les primes et cotisations des différentes assurances obligatoires souscrites par le syndic de copropriété, les honoraires du syndic, les frais de justice si une action a été intentée en cas de faute du syndic notamment. Tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges générales à hauteur de leur quote-part des parties communes appelée tantième et qui est associée à chaque lot de copropriété.
• Les charges spéciales de copropriété. Il s'agit des dépenses relatives à l'électricité, l'eau, le chauffage collectif, l'ascenseur, la gestion des déchets, la sécurité, etc... Contrairement aux charges générales, la quote-part des charges attribuée à chaque lot dépend de l’utilité objective qu’en a le copropriétaire. C'est-à-dire qu'un copropriétaire habitant dans un appartement situé en rez-de-chaussée n'a pas à supporter les frais d'ascenseur, sauf si l'ascenseur dessert la cave ou le parking.

Les charges exceptionnelles dans les charges de copropriété

En plus des frais courants, il peut arriver que des charges exceptionnelles soient nécessaires dans le cadre de travaux d'envergure ou de situations imprévues. Ces charges ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel.

Ce sont des dépenses ponctuelles, décidées en Assemblée Générale de copropriété. Voici quelques exemples de charges exceptionnelles :

• Les travaux de gros entretien : Ils concernent la rénovation de la toiture, le ravalement de façade, la réparation des canalisations, la mise aux normes des installations électriques, etc.
• Les travaux d'amélioration : Ils visent à moderniser les parties communes, à installer des équipements supplémentaires (ex : interphone, vidéosurveillance) ou à rendre le bâtiment plus économe en énergie (ex : isolation thermique).
• Les frais liés à des sinistres : En cas d'incendie, d'inondation ou de tout autre sinistre, des charges exceptionnelles peuvent être nécessaires pour la remise en état de l'immeuble et des parties communes.
• les diagnostics et études techniques (amiante, plomb, termites...).

Quelles sont les règles de vote des charges ?

Les charges font l'objet d'une discussion lors de l'AG pendant laquelle les copropriétaires vont voter un budget prévisionnel qui a vocation à couvrir les dépenses courantes.

Concernant les travaux, ils font également l'objet d'un vote auquel est associé un budget.

Pour les charges courantes, les décisions sont prises à la majorité simple avec un quorum minimum. Pour les travaux, les décisions peuvent être prises à des majorités renforcées en fonction de ce qui est décrit dans le règlement de copropriété.

Un copropriétaire qui a refusé la réalisation de travaux d'amélioration en dehors des travaux obligatoires peut demander au syndic un paiement échelonné sur 10 ans. Il a pour cela un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale pour notifier sa demande.