Quels sont les travaux à prévoir dans une copropriété ?

Vous êtes propriétaire d'un appartement dans une copropriété et vous avez dans vos appels de charges une ligne fonds travaux et vous recevez parfois des appels de fonds pour des travaux qui doivent être engagés dans la copropriété.

C'est ce qui permet à la copropriété d'engager les travaux d'entretien de l'immeuble.

A quoi correspondent ces travaux ? Comment sont-ils décidés ? Qui les paye ?

Quelle est la différence entre les travaux privatifs et les travaux communs ?

Chaque copropriété est unique et les besoins en travaux peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs tels que l'âge du bâtiment, son emplacement, son état général, les équipements communs, la façon dont il a été entretenu, ...

Il est donc essentiel de consulter les documents officiels de votre copropriété, tels que le règlement de copropriété et les procès-verbaux d'assemblées générales, pour identifier les besoins spécifiques ainsi que les travaux qui ont été engagés ces dernières années.

Les travaux privatifs

Au sein de son logement, chaque copropriétaire est libre d'effectuer des travaux. Vous décidez de la nature des travaux à accomplir et des artisans à solliciter, et vous assumez entièrement le financement du chantier sans aucune contribution de la copropriété ni autorisation préalable.

Attention toutefois, il existe certaines règles à respecter pour les travaux réalisés dans les parties privatives :

• Les travaux ne doivent pas modifier la destination de l'immeuble ni affecter son aspect extérieur,
• Les travaux qui modifient la structure de l'immeuble comme le percement d'un mur porteur doivent être validés lors d'une AG,
• Les travaux ne doivent pas empiéter sur les parties privatives des copropriétaires, ni sur les parties communes,
• Si des raccordements aux installations communes sont nécessaires, ils impliquent au préalable l’autorisation de l'assemblée générale.

Les travaux communs

Les travaux dans les parties communes d'une copropriété nécessitent une décision et un financement collectifs, avec un processus plus formel. Les assemblées générales annuelles votent le budget prévisionnel incluant les dépenses d'entretien.

Les votes des copropriétaires déterminent les majorités requises pour approuver ou rejeter les travaux. Quant au syndic, il gère les petites réparations sans consultation, mais pour des travaux importants, les copropriétaires doivent être sollicités avant de voter sur la nature, le budget et les professionnels engagés.

Quels sont les travaux courants dans une copropriété

Voici une liste d'exemples de travaux que l'on retrouve fréquemment dans une copropriété :

• Entretien régulier : Cela inclut le nettoyage des parties communes, l'entretien des jardins, le remplacement des ampoules, la vérification des installations électriques, la maintenance des ascenseurs, etc.
• Réparations et remplacements : Les travaux de réparation peuvent inclure le système de plomberie, les fuites, les problèmes électriques, les portes et fenêtres défectueuses, les toitures endommagées, etc. Les équipements communs tels que les chaudières, les pompes de relevage, les interphones, etc., peuvent également nécessiter des réparations ou des remplacements.
• Travaux d'amélioration énergétique : Il peut être nécessaire d'entreprendre des travaux visant à améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment, tels que l'isolation des combles, le remplacement des fenêtres par des modèles plus performants, l'installation d'un système de chauffage plus économe en énergie, etc.
• Travaux de sécurité : Cela peut inclure l'installation de systèmes de sécurité tels que des caméras de surveillance, des portes d'entrée sécurisées, des systèmes d'alarme incendie, des extincteurs, etc.
• Travaux d'accessibilité : Si le bâtiment n'est pas encore accessible aux personnes à mobilité réduite, il peut être nécessaire de réaliser des travaux pour installer des rampes d'accès, des ascenseurs adaptés, des portes plus larges, etc., afin de se conformer aux réglementations en vigueur.
• Travaux de rénovation esthétique : Il peut être décidé d'entreprendre des travaux de rénovation pour améliorer l'aspect esthétique des parties communes, tels que la peinture, le revêtement de sol, la rénovation des halls d'entrée, etc.
• Mise aux normes : Si le bâtiment ne respecte pas les normes en vigueur, il peut être nécessaire d'effectuer des travaux pour se conformer à ces normes, par exemple en matière d'accessibilité, de sécurité incendie, de plomberie, d'électricité, etc.

Bon à savoir : il convient de distinguer les travaux d’entretien hors maintenance comme ceux affectant le gros œuvre des bâtiments, les cours et jardins ainsi que les voies d’accès, et les travaux de maintenance ou d’entretien courant tels que l’entretien de la VMC, des portes et portails automatiques et le remplacement des ampoules dans les parties communes.

Est ce qu'il y a des travaux obligatoires dans une copropriété ?

Puisqu’il a la charge de la conservation de l'immeuble et de l'administration des parties communes, le syndic est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou à des tiers dans les parties communes.

En cas d'urgence mettant en péril l'immeuble, le syndic est tenu d'entreprendre des travaux de sa propre initiative, tels que la réparation d'un ascenseur en panne ou d'une chaudière défectueuse. Ces travaux doivent présenter un caractère d'urgence réel et représenter un danger pour l'immeuble ou ses occupants.

Parfois, la loi rend également certains travaux obligatoires pour se conformer aux normes en vigueur, tels que la mise en conformité des ascenseurs, les travaux de salubrité ou le ravalement de façade. La copropriété doit alors se réunir pour définir les modalités d'exécution et le calendrier des travaux, en respectant les contraintes légales.

Bon à savoir : afin d'encourager les rénovations, les copropriétés de plus de 200 lots doivent établir un Plan pluriannuel de travaux (PPT) depuis le 1er janvier 2023. Ce plan permet de prévoir et d'organiser les travaux à réaliser sur plusieurs années. L'obligation s'appliquera aux copropriétés de 51 à 200 lots à partir du 1er janvier 2024 et aux copropriétés de moins de 51 lots à partir du 1er janvier 2025.

Qui paye les travaux de copropriété ?

Pour ce qui concerne les travaux dans les parties communes, ils sont partagées par l’ensemble des copropriétaires en fonction en principe des millièmes de chaque copropriétaire. Pour pouvoir engager des travaux dans les parties communes d’une copropriété, il faut donc avoir l’accord des copropriétaires en assemblée générale. La règle de majorité dépend dans ce cas du type de travaux entrepris.

Par ailleurs, on distingue désormais parties communes et les parties communes spéciales qui sont des parties communes dont l’usage est réservé à quelques propriétaires. Il peut s'agir d'une terrasse, d'un ascenseur,....

Dans ce cas, les charges pourront dépendre de l'usage qu'en ont les copropriétaires.

En synthèse, dans une copropriété, il existe deux types de travaux : ceux réalisés dans les parties privatives qui ne nécessitent pas d’autorisation préalable et ceux qui concernent les parties communes.

Pour les travaux dans les parties communes, une décision adoptée en assemblée générale et un financement collectif sont nécessaires. Différents types de travaux courants peuvent être nécessaires au sein d’une copropriété, tels que l'entretien régulier, les réparations, l'amélioration énergétique, la sécurité, l'accessibilité, la rénovation esthétique et la mise aux normes.

Parfois, la loi rend certains travaux obligatoires. Depuis janvier 2023, les copropriétés de plus de 200 lots doivent élaborer un Plan pluriannuel de travaux (PPT) pour encourager les rénovations.