Comment rédiger une annonce immobilière efficace ?

Aujourd'hui, on peut considérer que la totalité des acheteurs passent par internet. Il est donc indispensable d'être présent efficacement sur Internet sur les principaux sites d'annonces immobilières.

L’annonce est votre premier point de contact avec vos visiteurs et vos acheteurs potentiels.

Comme vous n’êtes pas seul à mettre une annonce, sa qualité est primordiale pour que l’annonce ressorte du lot, soit la plus consultée possible et génère le plus de contacts possibles.

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Votre annonce pour être efficace devra :
  • faire en sorte que vous apparaissiez dans les alertes
  • donner envie aux internautes qui vous voient dans leurs recherches d'aller voir la fiche détail de votre bien
  • de faire en sorte que l'internaute prenne contact avec vous pour une visite ou au moins pour vous poser des questions sur votre appartement ou votre maison.

Préparer la diffusion de son annonce immobilière sur les sites de petites annonces

Pour bien préparer votre annonce immobilière en ligne, l'idéal c'est de se mettre dans la peau d'un acquéreur potentiel et de faire la même démarche que lui pour rechercher un bien.

Pour cela vous devrez rechercher les biens identiques au vôtre et faire une analyse des biens les plus comparables. Vous allez identifier les caractéristiques que les autres particuliers ou que les agences mettent en avant et vous déterminerez si en tant qu'acquéreur cela vous semble être un élément important, qui vous incite à aller plus loin ou pas.

Cet exercice qui peut vous paraitre un peu fastidieux, est en réalité essentiel pour que, dès sa mise en ligne, votre annonce soit efficace.

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Titre et prix – les deux éléments essentiels d'une bonne annonce immobilière

Le titre : indiquez les caractéristiques essentielles du bien. Ce sont celles qui orientent en premier la recherche des acquéreurs (surface, nombre de pièces, étage, éléments particuliers comme par exemple : jardin, terrasse, …)

Évitez les « à saisir », « à voir rapidement », en effet :
  • ce ne sont pas les « soldes ». Un tel titre en réalité décrédibilise et dévalorise votre bien,
  • les moteurs de recherche d’annonces fonctionnent en partie avec les mots clefs du titre. Vous avez tout intérêt à mettre le plus d’éléments pertinents à cet endroit… ne perdez donc pas de place inutilement.

Le prix : inutile de le mettre dans le titre car votre annonce sera toujours indexée en fonction de son prix. Attention à bien indiquer dans l’annonce le prix réglementaire (à savoir incluant les frais d’agence s’il y en a).

N’oubliez pas que l’important c’est de ressortir dans les premiers résultats. N’hésitez pas à baisser le prix de votre bien de quelques milliers d’euro si cela vous permet d’être mieux classé que les biens équivalent au vôtre. Ex : si plusieurs biens sont proposés à 400 000 €, mettez le vôtre à 395 000 €.

Par défaut les sites de petites annonces, présentent souvent les annonces de la moins chère à la plus chère. Si vous n'êtes pas au bon prix, votre annonce est donc beaucoup moins vue.

Par ailleurs, bon nombres de sites mettent en avant le prix au m². Assurez vous que votre prix au m² est cohérent avec les prix du marché.

Enfin de très nombreux acquéreurs fonctionnent avec des alertes et ils positionnent leur alerte sur des chiffres ronds. Le site d'annonce Jinka avait mené une étude qui montrait que la visibilité d'un bien à 300 000€ était de l'ordre de 30% supérieure à la visibilité d'un bien affiché à 305 000€ par exemple car les acquéreurs souhaitent recevoir une alerte jusqu'à 300 000€. Les biens à 305 000€ rentreront dans le seuil d'alerte supérieur; à 325 ou 350 000€.

Une annonce immobilière avec un descriptif précis pour s’assurer un maximum de contacts

Soyez brefs mais soyez précis. Mettez en avant les points positifs de votre bien immobilier. Il y a un certain nombre d’informations essentielles que tout acheteur recherche. De même que vous n’avez pas envie de faire des visites inutiles un acheteur n’a pas envie d’appeler le vendeur de chaque annonce pour vérifier les caractéristiques qui l’intéressent.

Contrairement à une idée reçue une annonce vague ne va pas générer des contacts d’acheteurs qui souhaitent obtenir des précisions. Elle sera tout simplement ignorée dans le flot des annonces.

Parmi les éléments importants, on va retrouver:

La localisation : c’est indispensable. L’acheteur veut pouvoir situer le bien rapidement pour conforter son choix. Soyez précis et n’hésitez pas à indiquer le nom de la rue, voire le numéro. Vous pouvez aussi indiquer l’angle de rue le plus proche. En ce qui concerne les points d’intérêt à proximité : n’hésitez pas à indiquer les distances précises à pied (en mètre ou en minutes). Ne mentez pas : si le bien est à 20 minutes des transports n’écrivez pas 15 minutes. Votre acheteur s’en rendra compte … Il est important à minima de préciser si votre bien se situe dans un quartier résidentiel, calme, proche des transports en commun,...
La surface: pour les appartements et plus généralement pour les biens immobiliers situés dans une copropriété, la surface que vous devrez faire figurer dans votre annonce est le métrage Carrez tel qu'il ressort dans votre diagnostic. Rien ne vous empêche de mentionner la surface au sol mais celle qui figurera dans votre acte de vente sera la surface Carrez. Pour une maison, dès lors qu'elle n'est pas située dans une copropriété, vous n'avez pas d'obligation d'afficher une surface mais il est pertinent d'indiquer à minima la surface habitable telle qu'elle figure sur votre DPE.
La composition du bien : pour chaque niveau précisez le nombre de pièces voire leurs surfaces et l’agencement et l’orientation des pièces. Soyez factuels. Précisez les modifications possibles (par exemple si un salon peut être transformé simplement en une chambre + salon). S'il s'agit d'une maison avec plusieurs étages, détaillez les pièces pour chaque étage.
L’état général : précisez si le bien a été rénové récemment, si la cuisine est récente et en bon état. Si des travaux sont nécessaires précisez-le.
Les dépendances : indiquez le nombre de parkings et leur nature (boxé, boxable ou non), indiquez le nombre de caves et la superficie. Indiquez s’il y a un jardin, une terrasse, un balcon et leurs superficies.
La copropriété : indiquez s’il y a un gardien, un local vélo, des parties communes intéressantes.

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Exemple d'annonce immobilière d'appartement

L'annonce ci-dessous est un exemple d'une annonce immobilière pour un appartement:

A Montpellier dans le quartier Alco, au 1er étage avec ascenseur d'un immeuble de 2012, très bel appartement de 85m2 et 4 pièces disposant d'un grand balcon de près de 15m2 et aucun vis-à-vis.

En parfait état, cet appartement se compose:
  • d'une entrée centrale donnant accès au séjour et à chacune des chambres
  • d'un séjour donnant sur le balcon
  • d'une cuisine ouverte sur le séjour
  • de 3 chambres dont une donnant sur le séjour
  • d'une salle de bains et d'une salle d'eau
  • d'un wc indépendant

Une place de parking intérieur et une place de parking extérieur complètent ce bien.

Idéalement situé, ce bien se trouve:
  • à moins de 10 minutes à pied des écoles
  • à moins de 5 minutes à pied des commerces.
  • à proximité immédiate des arrêts de bus et à 10 minutes à pied de la gare et du Tram

Exemple d'annonce immobilière de maison

L'annonce ci-dessous est un exemple d'une annonce immobilière pour une maison :

A Marolles-en-Brie très belle maison contemporaine de 8 pièces avec piscine de 187 m² sur un terrain de 594 m² avec grande terrasse et coin détente orienté plein sud.

Construite en 1987 et rénovée récemment avec de beaux volumes et belles prestations, elle se compose de : Au rez-de-chaussée:
  • une entrée avec placards
  • un salon/ salle à manger de 43 m² avec puits de jour et poêle à pellets
  • une cuisine équipée séparée avec verrière sur le salon
  • un WC indépendant
  • un garage (emplacement 2 voitures)
A 1er étage :
  • quatre chambres dont une avec dressing
  • une salle de bain avec WC
  • un dégagement mezzanine
Au 2ème étage : une suite parentale avec grand dressing et salle de bain avec douche et baignoire avec climatisation

La maison dispose en outre de trois places de parking en extérieur.

La piscine de 7 m x 4 m sécurisée par volet est entourée d'une vaste terrasse dallée; elle est équipée d'une filtration automatisée sur sable (neuve) par électrolyse (sel) pour une qualité d'eau exceptionnelle, contrôle du pH automatisé. Chauffage par la pompe à chaleur de la maison.

Le bien dispose d'un chauffage avec climatisation réversible par pompe à chaleur et de domotique poussée : volet, alarme, piscine commandée à distance.

Idéalement située :
  • à proximité de la forêt Notre Dame
  • à 10 minutes à pied accès au centre ville de Marolles-en-Brie
  • à 15 minutes à pied du collège
  • bus à 100 m et gare RER A à 4 km

Comment réussir l'annonce immobilière d'un bien immobilier vendu loué

Si le bien que vous vendez est vendu loué, il est important de donner des informations sur les conditions de la location :
  • le montant du loyer hors charges et du loyer charges comprises qui va permettre à l'acquéreur de calculer sa rentabilité locative
  • la date de la fin du bail de manière à ce qu'il puisse notifier un congé au locataire en fin de bail s'il souhaite reprendre le bien pour l'habiter ou le revendre

Par ailleurs et même si ce n'est pas à mentionner dans l'annonce, vos futurs acquéreurs vous demanderons certainement si le locataire a eu des difficultés de paiement de ses loyers.

Par ailleurs, si votre bien se trouve dans une ville soumise au plafonnement des loyers, il est important de s'assurer que le loyer que vous pratiquez respecte bien ce plafonnement des loyers et qu'il ne dépasse pas le loyer de référence majoré.

Enfin, les acquéreurs potentiels vous demanderons certainement la copie du bail pour s'assurer des clauses qu'il contient. En tout état de cause, votre notaire vous le demandera pour la signature de la promesse ou du compromis de vente.

Quelles sont les mentions légales obligatoires d'une annonce immobilière ?

La loi impose que certaines mentions apparaissent dès l’annonce. L'objectif est là encore d'avoir une information la plus précise possible sur les quelques points essentiels qui caractérisent votre bien.

En ce qui concerne un particulier, ces mentions légales sont de deux ordre (toutes ces informations sont de toute façon à collecter pour le dossier qui sera remis à l’acquéreur) :
  • les résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • Si le bien est en copropriété : le nombre de lots de la copropriété, le montant moyen des charges prévisionnelles annuelles, si une procédure d’alerte ou de redressement du syndicat de copropriété est en cours (et dans ce cas s’il y a nomination d’expert, d’administrateur judiciaire ou de mandataire).

Vos coordonnées ? Soyez impérativement joignable et réactif

Surtout quand on est dans certains grands centres urbains, le marché est dynamique. Les acheteurs, tout comme vous, ont peu de temps. Les sites d’annonces immobilières permettent tous d’être contacté par e-mail mais également par téléphone. Pour capter le plus de contacts possible il est important également de mettre son numéro de téléphone. Cela présente l'inconvénient d'être beaucoup sollicité, on parle parfois de plus de 150 appels par jours les premiers jours, mais cela reste un élément de contact important.

Concernant, vos annonces, il est également important de préciser que vous ne souhaitez pas être contacté par les agences car elles font souvent le tour des annonces pour essayer de récupérer quelques mandats et elle représentent souvent une part importante de vos contacts; y compris quand vous indiquez "agences s'abstenir".

Chez imkiz, nos équipes sont disponibles du lundi au samedi de 9h00 à 19h30 pour garantir la plus grande disponibilité possible à vos acquéreurs qui cherchent à avoir des informations sur votre bien et à vous même si vous avez des questions.

Important :

Quelles sont les données obligatoires sur une annonce immobilière

Les mentions obligatoires sont le prix, la surface (Carrez pour les biens en copropriété), le DPE à jour, les procédures en cours, les charges de copropriété.

Comment bien rédiger son annonce ?

Un bonne annonce doit mettre en avant les atouts de votre bien: luminosité, localisation (proximité commerces, transports,...), copropriété, étage, extérieur. Elle doit également permettre à l'acquéreur de se projeter en détaillant l'agencement de façon factuelle.

Quel est le bon prix pour démarrer sa vente ?

On peut toujours essayer de démarrer sa vente à un prix un peu supérieur au prix du marché pour voir comment le marché réagit mais l'idéal est souvent de démarrer au prix du marché. C'est souvent la meilleur solution pour bien vendre son bien.

L'agence imkiz vous accompagne partout en France

Notre couverture est nationale. Grâce à notre mode de fonctionnement totalement digital nous vous accompagnons partout en France. Vous profiterez de nos honoraires réduits où que soit situé votre bien.

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Notre guide pas à pas :

1. Les grandes étapes de la vente immobilière
2. Comment estimer son bien immobilier ?
3. Comment calculer la surface d'un bien immobilier ?
4. Comment bien préparer sa vente immobilière ?
5. Vendre avec ou sans agence immobilière ?
6. Les différents types de mandats de vente immobilière
7. L'annonce immobilière
8. Quels sont les différents diagnostics immobiliers ?
9. Les visites et l'offre d'achat immobilier
10. La promesse ou le compromis de vente
11. La signature de la vente immobilière
12. Les frais de notaire
13. La plus-value immobilière