Lors d'une vente immobilière, le vendeur peut-il refuser une offre au prix ? Est-il obligé d'accepter la 1ère offre ? Tout dépend des conditions de l'offre.
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Vous avez mis votre bien immobilier en vente et vous avez reçu une offre d'achat. Si cette offre est inférieure au prix que vous avez demandé, il n’y a pas de problème pour la refuser.
En revanche, si l’offre que vous avez reçue est « au prix » avez-vous l’obligation de l’accepter ?
L'offre d'achat est pour un acquéreur un moyen de réserver un bien à des conditions qu'il fixe lui-même. Il s'engage à acheter le bien en cas d'acceptation du vendeur. L'offre d'achat est destinée à aboutir à la signature d'un acte de vente.
Pour être valable, l'offre doit être écrite et contenir les éléments suivants :
Pendant le délai de validité de l'offre, le vendeur a plusieurs possibilités :
Si le vendeur accepte les conditions de l'offre, le candidat acquéreur et le vendeur sont engagés. Une promesse de vente ou un acte authentique de vente (en cas de vente directe) sera alors signé.
L’offre d’achat est gouvernée par le droit commun des contrats défini aux articles 1113 à 1122 du Code civil. Il en résulte que le contrat de vente est formé dès lors que l’offre d’achat est suivie de l’acceptation du vendeur.
En cas de vente sans intermédiaire, de particulier à particulier, une offre d’achat au prix déclenche en principe l’acceptation automatique de l’offre d’achat de la part du vendeur.
En effet, la diffusion d’une annonce immobilière sur un site de petites annonces équivaut à une « offre de vente ferme à personne indéterminée ». Cela signifie que les deux parties sont juridiquement contractuellement liées par une offre au prix et le refus de vente est impossible.
La réalité est en fait un peu différente. L’acceptation d’une offre se fait après validation d’un certain nombre de points : comme le plan de financement, la date d'entrée dans les lieux, la répartition des travaux, l'indemnité d'immobilisation, …
Cela parait dans le fond assez logique. Imaginons par exemple qu’un acquéreur vous fasse une offre au prix mais qu’après analyse, son plan de financement ne semble pas très sécurisé. Il est dans ce cas logique que le vendeur puisse refuser cette offre plutôt que de se retrouver coincé jusqu’à l’obtention du refus de financement.
Dans le même esprit, un vendeur qui reçoit plusieurs offres au prix n’a aucune obligation d’accepter la première offre qui lui est faite. Il peut choisir l’offre qui lui semble la meilleure en particulier au regard de la qualité du plan de financement. Un vendeur privilégiera souvent un financement au comptant et donc sans condition suspensive de financement plutôt qu’une offre avec un financement par exemple.
Lorsque le vendeur du bien a signé un mandat avec un agent immobilier, il est toutefois nécessaire de déterminer l’étendue des pouvoirs du mandataire, et notamment s’il est habilité à conclure la vente en son nom.
Selon le type de mandat consenti, le vendeur dispose ou non de la possibilité de choisir parmi toutes les offres formulées, indifféremment du prix proposé.
En cas de mandat d’entremise dans lequel le vendeur mandate l’agent immobilier ou le mandataire immobilier pour prendre en charge en son nom et pour son compte les démarches afférentes à la recherche d’acheteurs potentiels et aux négociations ; l’agent immobilier n’est pas habilité à engager le vendeur sauf clause expresse en ce sens. Dans ce cas, l’agent immobilier se limite à présenter les offres formulées par les acquéreurs potentiels au vendeur qui sera libre de choisir celle qui retient son attention indifféremment du prix.
En cas de mandat de représentation, l’agent ou le mandataire immobilier dispose du pouvoir d’exécuter la vente au nom et pour le compte du vendeur sous réserve que cette clause soit bien mentionnée dans le mandat. Dans ce cas le mandataire sera tenu d’accepter la première offre d’achat au prix qui lui est communiquée dès lors qu’elle remplit l’ensemble des conditions énoncées par l’offre de vente.
D’après le code civil, si le vendeur a contresigné une offre d’achat que l’acquéreur lui a remise, la vente est formée sous forme d’engagement juridique. Si le vendeur, après avoir accepté une offre refuse finalement d’aller plus loin, il pourra être attaqué par l’acquéreur dont l’offre a été acceptée.
Pour cela l’acquéreur pourra invoquer l’article 1113 du Code civil en rappelant le contrat qui le lie avec le vendeur. En l’absence de réponse, il pourra saisir le juge judiciaire.
Il faut cependant bien faire attention à ce que l’offre d’achat respecte le formalisme requis.
L’acheteur peut se rétracter sans motif jusqu’à 10 jours après la signature de la promesse de vente ou du compromis. C’est ce que l’on appelle le délai de rétractation. Le vendeur est donc engagé dès l’acceptation de l’offre alors que l'acquéreur dispose encore de la liberté de se rétracter.
Passé le délai de rétractation, la seule possibilité pour l’acquéreur de se retirer de la vente c’est l’exécution d’une des conditions suspensives comme la condition suspensive de financement qui couvre l'acquéreur en cas de refus de prêt.
S'il s'agit d'une vente entre particulier, le propriétaire ne peut théoriquement pas refuser une offre au prix même si en réalité les choses sont un peu plus complexes. S'il s'agit d'une vente via agent, cela dépend du type de mandat(entremise ou représentation).
Qu'est-ce qu'une offre au prix ?Une offre d'achat au prix correspond à l'offre que peut faire un acquéreur au prix affiché dans l'annonce, sans aucune négociation.
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