Comment définir et réviser le loyer de votre bien immobilier en location

La définition de votre loyer est un élément très important dans la réussite de votre mise en location. Il ne doit pas être trop bas ce qui dégraderait votre rentabilité locative mais trop élevé, il risque d’augmenter la vacance locative de votre bien.

Concernant la fixation de votre loyer, un certain nombre de cas de figure sont à prendre en compte selon :

• Qu’il s’agit d’une première location ou pas
• Que vous êtes dans une ville ou il y a un encadrement des loyers
• Que c’est une relocation d’un bien déjà loué.

Comment fixer le loyer pour une 1ère location SANS encadrement des loyers ?

Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.

Ce loyer pourra ensuite être révisé chaque année à la date anniversaire du bail.

L’enjeu est donc ici de louer son bien à une valeur de marché qui fait que vos locataires ne vous quitteront pas à la 1ere occasion car ils ont trouvé moins cher.

Comment fixer le loyer pour une 1ère location AVEC encadrement des loyers ?

Un certain nombre de grandes métropoles pratiquent un encadrement des loyers qui définit pour chaque zone, des loyers au m2 avec un plancher, un loyer moyen et un loyer plafond que vous ne pourrez pas dépasser sauf cas particulier.

Ces prix au m2 sont variables selon la taille de votre bien immobilier, les petites surfaces ayant une valeur locative au m2 plus élevée, selon l'époque de construction et selon qu'il s'agit d'une location en meublé ou pas. Ces montants dépendent par ailleurs évidement de la localisation de votre bien.

En cas de réalisation de travaux importants ou du caractère exceptionnel d’un bien comme une vue particulière sur un bâtiment, de la présence d'un extérieur (terrasse, balcon,...), d'une cave ou d'un parking, un complément de loyer peut être appliqué.

En cas de non-respect de ces loyers une procédure en révision de loyer peut être demandée par le locataire qui aura systématiquement gain de cause. Cela donnera lieu à un recalcul du loyer systématique avec effet rétroactif au 1er jour du bail.

Parmi les communes qui ont mis en place le plafonnement des loyers, on retrouve :

• Paris
• Lille
• Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen
• Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville
• Lyon et Villeurbanne
• Bordeaux
• Montpellier

Comment fixer le loyer dans le cadre d’une relocation ?

S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :

• au dernier loyer appliqué au précédent locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,
• à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Si le propriétaire ne respecte pas ce principe, le locataire pourra alors contester le loyer.

Néanmoins le propriétaire pourra prévoir une revalorisation de son loyer si celui-ci est manifestement déconnecté des standards du marché local ou si il a réalisé des travaux importants.

Loyer en dessous du maché

Si le loyer d’un bien immobilier est sous-évalué par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, alors le propriétaire pourra le revaloriser.

Néanmoins cette revalorisation devra respecter un certain nombre de règles.

Les logements qui doivent être utilisés pour établir la comparaison doivent être situés :

• soit dans le même groupe d'immeubles,
• soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

Le bailleur doit identifier :

• au moins 6 loyers dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,
• au moins 3 loyers dans les autres zones géographiques,
• Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit indiquer :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,
• la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,
• l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,
• son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage,
• la période de construction de l’immeuble,
• l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,
• le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Comme vous le voyez l’ensemble de ces éléments n’est pas toujours simple à obtenir. Cela milite pour confier la location de votre bien à une agence immobilière qui se chargera de tout cela pour votre compte.

Réalisation de travaux

Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :

• d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
• ou de mise aux normes de décence du logement loué.

Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).

Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.

Toutefois, l'augmentation qui sera mise en place ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

• 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Tout ceci milite clairement pour le fait d’être toujours vigilant à avoir des loyers qui soient dans le marché et les revaloriser régulièrement pour éviter dans une situation de décrochage qui est parfois complexe à corriger.