Honoraires : un levier face à la hausse des taux et la baisse du pouvoir d'achat

Les taux d'intérêt sont repartis à la hausse depuis le début de l'année. Selon l'Observatoire du Crédit CSA, alors que le taux moyen hors assurance était de 3,16 % en début d'année, ils sont désormais de 3,49 % toutes durées confondues.

L'impact de cette hausse des taux est immédiat avec une baisse du pouvoir d'achat immobilier et donc une baisse du budget que les acheteurs peuvent consacrer à l'achat d'un logement.

Si les ménages ne maîtrisent ni les taux des emprunts immobiliers, ils peuvent comparer les honoraires des agences immobilières. Une économie sur les honoraires peut participer à préserver le pouvoir d’achat des acquéreurs dès lors qu’elle se traduise par un prix de vente plus bas.

Pour un bien affiché à 290 000 €, l’écart entre des honoraires d'une agence traditionnelle (en moyenne 5,78 % selon l'Autorité de la Concurrence) et ceux d'imkiz sont de près de 11 872 €.

À l’échelle nationale, l’Autorité de la concurrence avait mis en évidence que le niveau des honoraires en France avait un impact significatif sur le pouvoir d'achat. Une convergence des honoraires français sur le niveau des honoraires européens se traduirait par un gain de pouvoir d'achat de 2,9 milliards d’euros par an, à nombre de transactions inchangé.

Comment la hausse des taux pèse-t-elle sur le budget immobilier ?

Le niveau des taux d'intérêt conditionne, à capital emprunté et durée identiques, le coût d'un emprunt. Plus les taux sont élevés, plus le coût d'un emprunt est important.

Si l'on prend l'exemple d'un prêt immobilier sur 20 ans, les taux d'intérêt sur cette durée sont passés selon l'Observatoire du Crédit CSA de 3,17 % à 3,54 % entre le début de l'année et fin octobre.

La simulation ci-dessous montre l'impact de cette hausse de taux sur un prêt à taux fixe de 290 000 € remboursé en 240 mensualités constantes. Elle n’inclut ni l’assurance emprunteur, ni les frais de dossier ou de garantie.

On a donc un écart de coût d'emprunt de plus de 13 000 € sur l'ensemble de la durée du prêt qui illustre l'impact d'une hausse de 0,37 point des taux sur le pouvoir d'achat d'un acquéreur. Si les taux passent à 4 % dans les mois à venir, l'impact supplémentaire sera de l'ordre de 16 000 €, soit une baisse de pouvoir d'achat proche des 30 000 € au global.

Les honoraires d’agence peuvent-ils rendre du pouvoir d’achat à l’acquéreur ?

Les honoraires d'agence sont bien entendu un élément important du coût d'une transaction immobilière et globalement le seul sur lequel le vendeur peut jouer. Dans une étude de 2 juin 2023, l’Autorité de la concurrence mettait en évidence que le niveau moyen des honoraires en France était de 5,78 % TTC du prix de vente en 2022 même si derrière ce chiffre, il y avait de nombreux cas de figure différents.

Un potentiel de 2,9 milliards d’euros par an à l’échelle des ménages

Dans son avis n° 23-A-07, l’Autorité de la concurrence estime que si les taux de commission français se situaient au niveau de la moyenne de l’Union européenne, « un gain annuel de 2,9 milliards d’euros serait dégagé au bénéfice des ménages », à nombre de transactions inchangé.

La note méthodologique de l’avis précise que l’Autorité applique à l’ensemble des commissions perçues sur les transactions réalisées par des professionnels un niveau moyen de commission européen inférieur de 30,8 % au niveau français. Il s'agit donc d'un calcul un peu théorique sur des bases un peu anciennes mais à un moment où le sujet du pouvoir d'achat est d'actualité, cela constitue un gisement important et sans doute à creuser.

Source : Autorité de la concurrence, avis n° 23-A-07 du 2 juin 2023, paragraphes 231, 235 et 330 et note 4.

L'impact des honoraires d'imkiz vs une agence immobilière traditionnelle sur le pouvoir d'achat

Pour un bien dont le prix de vente a été fixé à 290 000 €, les honoraires d'une agence immobilière qui appliquerait le montant moyen des honoraires (5,78 %) seraient de 16 762 €. Le forfait Présence d’imkiz est de 4 890 € pour un bien jusqu’à 300 000 €. Dans ce cas de figure, l’écart d'honoraires entre imkiz et une agence traditionnelle est de 11 872 €, soit environ 4,1 % du prix de vente.

Si le vendeur conserve le même prix de vente, la baisse des honoraires améliore son prix net vendeur, mais ne réduit pas directement le coût pour l'acquéreur. Le propriétaire vendeur peut également décider de répercuter tout ou partie de l’économie dans le prix affiché de son bien. Le propriétaire vendeur pourra ainsi baisser de 11 872 € son prix de vente en passant par imkiz sans pour autant baisser son prix net vendeur.

Une baisse du prix peut-elle compenser la hausse du crédit sans réduire le net vendeur ?

Si l'on reprend l'exemple précédent où l'écart de coût pour un emprunt de 290 000 € sur 20 ans avec des taux qui passent de 3,17 à 3,54 % est de 13 134 €, si le propriétaire baisse son prix de l'écart d'honoraires entre une agence traditionnelle et imkiz soit 11 872 €, cela compense plus de 90 % de l'impact de la hausse des taux d'intérêt.

Comment un vendeur peut-il préserver à la fois son prix et la compétitivité de son bien ?

La solution dépend de 2 choses : le prix total supporté par l’acquéreur et le montant qui revient au vendeur après honoraires ; ce que l'on appelle le prix net vendeur.

Un propriétaire qui affiche son bien moins cher ne renonce pas forcément à son prix net vendeur si le montant des honoraires diminue en parallèle. À l’inverse, des honoraires réduits ne feront pas baisser le budget de l’acheteur si le vendeur privilégie son prix net vendeur en maintenant son prix affiché.

Il est donc important de :

1. Faire estimer le bien à partir des données du marché local. Les ventes comparables, l’état du logement, son emplacement et son DPE permettent de fixer un prix de départ réaliste. Une estimation immobilière en ligne peut constituer un premier repère, à affiner avec les caractéristiques précises du bien et une analyse détaillée par l'un de nos agents.
2. Comparer les honoraires et les services compris dans ces honoraires. Il faut regarder le montant total, qui prend en charge les visites, sur quels sites sera diffusé son annonce, la qualification des acquéreurs, la validation des plans de financement, la négociation et le suivi jusqu’à la vente. Les offres et tarifs imkiz détaillent les deux niveaux d’accompagnement et les conditions tarifaires.
3. Simuler plusieurs prix en net vendeur. Le vendeur peut voir quelle baisse du prix acheteur est compatible avec son objectif de net vendeur et décider en fonction de la situation du marché et de la façon dont se passe sa vente de la part de l'économie d'honoraires qu'il redonne à l'acquéreur en baissant son prix.
4. Revoir le prix à partir des retours du marché. Le nombre de contacts qualifiés, les visites et les offres donnent des indications sur l’adéquation entre le prix demandé et le prix du marché. C'est en réalité ces éléments qui vont définir la part de l'économie d'honoraire qui va venir en baisse de prix.

Enfin, il est indispensable de regarder les retours des clients sur l'agence que vous envisagez de solliciter. Chez imkiz, 9 clients sur 10 nous jugent excellents (source Trustpilot).

Pour les vendeurs qui souhaitent comparer un forfait fixe à une commission proportionnelle, la page des honoraires fixes et réduits d’imkiz présente les prestations et les formules disponibles. Les honoraires d'imkiz commencent à 2890 € pour l’offre Premium, dans laquelle imkiz s'occupe de tout sauf des visites qui sont réalisées par le propriétaire, et à 4890 € pour l’offre Présence jusqu’à 300 000 €, lorsque les visites sont prises en charge par imkiz dans les zones couvertes. Les honoraires sont payés uniquement au succès comme l'exige la loi et selon les conditions publiées par l’agence.

Les honoraires d'agence, un vrai levier de pouvoir d'achat

La hausse des taux a clairement un impact fort sur le marché immobilier puisqu'elle réduit directement le pouvoir d'achat des acquéreurs, mais le montant des honoraires reste un point important sur lequel vendeurs et acheteurs peuvent jouer.

Sur une transaction de 290 000 €, l’écart entre la commission moyenne de 5,78 % et le forfait Présence de 4 890 € atteint 11 872 €, soit plus de 4 % du prix du bien ; c'est considérable.

À l’échelle nationale, l’Autorité de la concurrence a évalué à 2,9 milliards d’euros par an le gain potentiel pour les ménages si les commissions françaises étaient ramenées à la moyenne européenne, à nombre de transactions inchangé et si l'ensemble de la baisse d'honoraire est restitué à l'acquéreur via une baisse de prix.