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Marché immobilier à Marseille : tendances septembre 2021 ?

Après un début d'année 2021 très dynamique du marché immobilier marseillais, a quoi faut-il s'attendre pour la rentrée ? Poursuite de la dynamique ? stabilisation du marché ?

Lecture : 3 min.

Si le marché de l’immobilier semble s’être assagi, la cité phocéenne a vu ses prix augmenter de près de 7% sur les 12 derniers mois.

Alors que Marseille n'avait pas connu la même hausse des prix que le reste des grandes villes jusqu’à présent, la capitale des Bouches-du-Rhône est en train de rattraper une partie de son retard.

Marseille rattrape son retard en matière de prix immobiliers

Avec un prix moyen au m2 de 3 224 € (source Meilleursagents), la ville de Marseille est loin derrière Paris (10 419 €), Lyon (5 344 €), Nice (4 640 €), Bordeaux (4 578 €) ou encore Toulouse (3 555 €).

Ce niveau de prix reste étonnamment bas pour une métropole de la taille et de l’importance de Marseille.

Avec une hausse de 6,5% sur 12 mois et de 12,6% sur 24 mois, Marseille commence à rattraper son retard et il y a fort à parier que la hausse devrait se poursuivre dans les mois à venir.

D'une part le marché immobilier reste tendu, si l’on se réfère toujours au site Meilleursagents, avec un Indice de Tension Immobilière de 11% (il y a 11% d’acheteurs de plus que de vendeurs) alors que ce même indice est de 5% à Lyon, 9% à Paris ou à Nice.

D'autre part le délai de vente moyen est de 63 jours à Marseille quand il est de 75 jours à Paris, 81 jours à Nice ou encore de 83 jours à Bordeaux.

De fortes disparités d’un arrondissement de Marseille à un autre

Ce prix moyen de 3224 €/m2 masque néanmoins de fortes disparités d’un arrondissement à un autre. 3 arrondissements (le 3ème, le 14ème et le 15ème) sont en effet à moins de 2 500 €/m2.
  • Marseille 1er arrondissement : 2 826 €/m2
  • Marseille 2ème arrondissement : 3 203 €/m2
  • Marseille 3ème arrondissement : 1 914 €/m2
  • Marseille 4ème arrondissement : 2 773 €/m2
  • Marseille 5ème arrondissement : 3 098 €/m2
  • Marseille 6ème arrondissement : 3 621 €/m2
  • Marseille 7ème arrondissement : 4 894 €/m2
  • Marseille 8ème arrondissement : 4 567 €/m2
  • Marseille 9ème arrondissement : 3 664 €/m2
  • Marseille 10ème arrondissement : 2 927 €/m2
  • Marseille 11ème arrondissement : 3 557 €/m2
  • Marseille 12ème arrondissement : 3 856 €/m2
  • Marseille 13ème arrondissement : 3 180 €/m2
  • Marseille 14ème arrondissement : 2 305 €/m2
  • Marseille 15ème arrondissement : 2 284 €/m2
  • Marseille 16ème arrondissement : 3 218 €/m2
(Source Meilleursagents – octobre 2021)

Si l’on regarde les différents quartiers, on retrouve là encore une forte variabilité d’un quartier à un autre avec des prix qui vont de 1 650€/m2 à près de 4 500€/m2.
  • Grands Carmes : 2 925 €/m2
  • Le Rouet : 3 660 €/m2
  • Les Crottes : 1 657 €/m2
  • Lodi : 3 280 €/m2
  • Notre Dame du Mont : 3 129 €/m2
  • Préfecture : 3 290 €/m2
  • Saint Lambert : 4 364 €/m2
  • Saint Marcel 3 169 €/m2
  • Saint Victor : 3 967 €/m2
  • Thiers : 2 912 €/m2
On constate d’après le site Se Loger, une hausse marquée dans la plupart des arrondissements et en particulier dans les 2ème, 4ème, 5ème, 6ème, 9ème et 15ème arrondissements :
  • 2nd : 10,5%
  • 4ème : +13,2%
  • 5ème : 14 ,9%
  • 6ème : 13,9%
  • 15ème : 11,4%

Tendance immobilière dans les villes périphériques de Marseille

Si l’on regarde les principales villes en périphérie de Marseille, on constate là encore des écarts importants d’une ville à l’autre :
  • Allauch : 4 189 €/m2
  • Aubagne : 3 490 €/m2
  • Cassis : 7 299 €/m2
  • La Penne-sur-Huveaune : 3 771 €/m2
  • Le Rove : 4 278 €/m2
  • Les Pennes-Mirabeau : 3 747 €/m2
  • Marignane : 2 592 €/m2
  • Plan-de-Cuques : 4 113 €/m2
  • Septèmes-les-Vallons : 3 244 €/m2
  • Simiane-Collongue : 4 317 €/m2
  • Vitrolles : 2877 €/m2

Quelles perspectives immobilières pour Marseille et sa périphérie ?

Il est toujours difficile de faire des prévisions en matière de prix et de dynamique de marché.

Si l’on se réfère aux dernières tendances observées au niveau national, le marché a clairement ralenti au 3ème trimestre 2021 et certains réseaux immobiliers évoquent depuis le mois de septembre un recul de près de 30% par rapport à 2020 et de 7% par rapport à 2019.

Pour ce qui concerne Marseille, on peut toutefois être raisonnablement optimiste. D'une part alors que les prix sont en retrait au niveau national, on constate une hausse des prix à Marseille sur les derniers mois. D'autre part, on l'a vu, le nombre de recherches d'un bien sont très supérieures aux nombre d'offres.

Tout laisse donc penser que le marché immobilier marseillais n’a pas de raison de baisser et que la dynamique devrait se poursuivre même si c’est à un rythme peut être un peu moins soutenu.

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