L'impact de la hausse des taux d'intérêt sur les prix immobiliers ?

Ces 10 dernières années, la baisse continue des taux d’intérêt qui étaient descendus autour de 1% a clairement porté la hausse des prix de l’immobilier.

Depuis quelques mois et en particulier depuis le début de l’année 2022, on assiste à une forte hausse des taux d’intérêt dont il est évident qu'elle aura un impact sur le marché de l’immobilier.

Quelle est la réalité de cette hausse de taux ? Quel sera son impact sur le marché immobilier ? Est-ce le bon moment pour vendre ou acheter ? Autant de questions qui se posent.

Quelle est la réalité de la hausse des taux d’intérêt en 2023 ?

A fin juillet 2023, les taux ont poursuivi leur hausse puisse que si l'on se réfère aux données de l'observatoire du Crédit CSA, le taux moyen toute durée confondue est de 3,61% hors assurance alors qu'à fin juin 2023 ce taux était de 3,45%.. Tout laisse donc à penser que fin 2023, le taux moyen hors assurance aura atteint et peut-être même dépassé les 4%.

En termes d’évolution, depuis le début de l’année, la remontée des taux d’emprunt immobilier est assez forte pour ne pas dire plus. En effet, en décembre 2022, le taux moyen était de 2,35% et en décembre 2021 de 1,06%.

Il est par ailleurs pratiquement certain que ce mouvement de remontée des taux se poursuive au moins jusqu’à la fin de l’année et début 2024 pour continuer la lutte contre l'inflation engagée par ls banques centrales depuis un an et demi. Personne à ce stade n'envisage donc de baisse de taux directeurs avant mi 2024 et le redressement des taux opéré par la Banque Centrale Européenne en septembre 2023 confirme cette tendance.

En tout état de cause les taux autour de 1% que tout le monde avaient en tête ces dernières années semblent bel et bien derrières nous. Pour relativiser ces niveaux et cette hausse de taux, ceux-ci restent à des niveaux nettement inférieurs à ceux que nous avons pu connaître par le passé.

Dans les années 2015 à 2018, les taux du marché fluctuaient autour de 2% sur 20 ans ce qui n’a pas empêché les prix du marché immobilier d’augmenter durant cette période.

Quelles sont les perspectives de hausse de taux immobilier ?

Alors que nous étions en moyenne à 1% il y a quelques mois, que nous sommes autour de taux moyens de 3,6% aujourd’hui, quelles sont les perspectives pour les mois à venir ?

Le consensus semble se situer autour d'un taux moyen de l'ordre de 4% à un horizon de 6 mois mais là encore rien n’est certain. Si la FED a déjà bien avancé dans sa politique de hausse de taux ainsi que la BCE même si elle l'a fait avec un certain décalage, les dernières tendances aux Etats-Unis table sur une stabilisation des tensions inflationnistes mais tout en restant extrêmement prudente. Aucun n'expert n'anticipe en tout cas d'inversion ou de stabilisation des taux d'intérêt avant le printemps prochain.

En revanche, la hausse des taux que l’on observe ne s’est pas entièrement répercutée sur le taux des emprunts immobiliers.

Un point explique que cette hausse des taux ne soit pas totalement répercutée sur les prêts immobiliers par les banquiers. C’est d'une part la volonté des banques de ne pas totalement bloquer le marché du crédit immobilier qui reste une source de revenus importante pour les banques.

L'impact du taux d'usure sur le marché du crédit immobilier

Au delà de la hausse des taux, un des éléments important concernant les prêts immobiliers, concerne le taux d'usure. Le taux d'usure est un taux fixé par l'état et qui plafonne les conditions auxquelles les banques peuvent prêter à leurs clients de manière à protéger les acquéreurs.

Le TAEG (taux d’intérêt comprenant l’ensemble des frais) de votre emprunt immobilier ne doit pas dépasser le taux d’usure. Ce TAEG comprend outre votre taux d'intérêt, l'ensemble des frais liés à votre emprunt. Il comprend :

• Le taux d’intérêt nominal
• Les frais de dossier
• Les frais payés à des intermédiaires comme les courtiers
• Le coût des assurances et des garanties obligatoires

Si votre TAEG dépasse le taux de l’usure, votre prêt est dit usuraire et il est interdit d’accorder un prêt à un taux usuraire.

Tout au long du 2nd semestre 2022, l'octroi de crédit a été très fortement pénalisé par le taux de l'usure. La Banque de France a donc décidé depuis le mois de février 2023, de le réviser mensuellement. Cette mesure qui devait durer jusqu'en juillet a pour le moment été prolongée jusqu'à la fin de l'année 2023.

Quel est l’impact de la hausse des taux sur le coût du crédit et sur les prix de l’immobilier ?

La baisse continue des taux ces dernières années et indéniablement un des éléments qui ont portés la hausse des prix de l’immobilier. On avait des établissements préteurs très arrangeants qui dans le contexte de hausse des prix de l'immobilier ne prenaient pas beaucoup de risques.

A contrario, on peut malheureusement penser que la hausse des taux va avoir l’effet inverse dans des proportions que l’on espère moindres. D’après la BCE, les prix de l'immobilier pourraient baisser de 0,83 à 1,17% à chaque relèvement de dix points de base des taux de crédit immobilier, après prise en compte de l'inflation.

Pour contrer, cette hausse des taux et retrouver un peu de pouvoir d’achat, les acquéreurs ont dans un premier temps rallongé la durée de leurs emprunts.

Selon l’observatoire Crédit Logement, la part des emprunts de 20 à 25 ans est passée de 56 % en 2021 à 65 % en avril 2022. Elle est en juillet 2023 de 66%

Néanmoins la durée d’emprunt étant plafonnée à 25 ans, cette politique va rapidement atteindre ses limites.

Pour mieux comprendre l’impact de la hausse des taux, prenons l’exemple d’un emprunt de 200 000€ sur 20 ans. Le montant mensuel hors assurance est de 920€ avec des taux à 1%, de 1012€ avec des taux de 2% et de 1170€ avec des taux de 3,6% et le cout du crédit est respectivement de 20 749€, 42 824€ et de 80 854€ soit une hausse de 60 105€ avec un passage de 1 à 3,6%.

Si l’on regarde maintenant, la capacité d’emprunt pour quelqu’un qui peut rembourser 1000€ par mois (assurance compris), sur 20 ans, celle-ci est de 210 000€ pour un taux de 1% de 200 500€ pour un taux de 1,5% et de 191 500€ pour un taux de 2% soit une baisse de capacité d’emprunt de 18 500€ ce qui est très important.

Alors, face à ce constat, est-ce le bon moment pour les propriétaires pour vendre et pour les acquéreurs d’acheter ?

Est-ce que la hausse des taux doit remettre en question votre projet immobilier ?

Ce qui est certain, c’est qu’au moins à court terme, ce mouvement de hausse des taux conservera sa trajectoire actuelle avec les conséquences que cela a sur le pouvoir d’achat immobilier.

Le second élément c’est que l’on est dans un contexte inflationniste global qui a, lui aussi, un impact sur le pouvoir d’achat des français. Il faut prendre en compte également le climat géopolitique lui aussi tendu.

Dans ce contexte et avec un marché immobilier qui reste dynamique, le moment reste bon pour la mise en vente d’un bien immobilier et il est sans doute pertinent de ne pas trop reporter votre projet de vente. Le mois de septembre est souvent un gros mois de vente après la trêve estivale.

Le principal conseil que l’on peut apporter aux propriétaires vendeurs, c’est de ne pas être trop « gourmands ». Les biens qui sont actuellement proposés à un prix de marché partent encore assez rapidement. En revanche, les biens dont les prix sont au-dessus du marché mettent beaucoup plus longtemps à partir et souvent à des prix moindres. Le temps, à la différence de ce qui a pu se passer ces dernières années joue contre les propriétaires. Il est donc essentiel de bien définir la valeur vénale de votre bien.

Pour ce qui est des acquéreurs, là aussi, le temps ne semble pas favorable avec un distingo entre les primo accédants qui vont financer une large part de leur projet par emprunt et ceux qui revendent un bien pour acquérir le nouveau.

Pour les 1ers, si l’on peut anticiper une baisse des prix dans certaines villes, celle-ci sera compensée par l’impact de la hausse des taux. Il n’y a donc pas de raison de repousser leur achat.

Pour ceux qui en revanche, vendent leur bien pour financer leur acquisition, la bonne stratégie est sans doute de mettre assez rapidement leur bien en vente et sans attendre d’avoir trouvé un point de chute. Cela leur permettra de bénéficier de prix encore élevés sur la revente de leur bien et de trouver un bien peut être moins cher dans quelques mois sans être pour autant pénalisé par la hausse des taux. Il faudra juste trouver une solution transitoire pour se loger entre sa vente et son achat. C’est en tout cas une solution qui semble assez confortable pour ces propriétaires.

En synthèse, la hausse des taux d’intérêt est une réalité depuis un an et demi avec en perspective des taux qui étaient autour de 1% fin 2021 et qui seront vraisemblablement autour de 4% fin 2023.

Cette hausse des taux a bien entendu des retombées sur le marché immobilier avec un coût du crédit qui augmente de façon importante et dont on peut penser qu’il aura un impact sur les prix de l’immobilier.

En revanche, cette situation n’a pas de raison de vous pousser à reporter votre projet immobilier, bien au contraire. Il est sans doute préférable pour les acheteurs comme pour les vendeurs de réaliser rapidement leur transaction. Les seuls qui pourraient avoir intérêt à patienter sont les propriétaires qui disposent des fonds et qui vont réaliser un achat comptant. Pour eux mes mois à venir vont sans doute voir émerger des opportunités à bon compte.