Immobilier : 5 raisons qui feront basculer le marché en 2024

2023 s’achève en demi-teinte sur le marché de l’immobilier des particuliers. Forte baisse du nombre de transactions (- 30% au niveau national). Début de panique au sein de la profession : fermetures d’agences, réductions d’effectifs dans les offices notariaux. Quasi arrêt de la mise en production de logements neufs.

Et pourtant les prix baissent peu ou très peu, voire se maintiennent ou augmentent encore selon les villes.

Alors ? Qu’attendre de 2024 ? Et surtout que faire si on est vendeur ou acheteur dans un marché qui sera encore probablement fortement bousculé ? Faut-il maintenir ou reporter son projet ? Faut-il baisser son prix quand on est vendeur ou espérer une remontée des prix. Petite revue des 5 moteurs de l’évolution du marché en 2024.

1. Taux d’intérêts : l’étau se desserre ?

Alors que décembre marquait un plus haut depuis deux ans dans la hausse continue des taux d’intérêts il semblerait qu’une baisse se profile à l’été 2024. Mais quelle baisse ? Selon les acteurs les taux baisseraient de 0,2 pts pour se stabiliser autour de 4% à 25 ans. De quoi redonner du pouvoir d’achat aux acquéreurs ? Certainement. Mais n’oublions pas qu’à 4% emprunter coûte 25 % plus cher qu’il y a deux ans à revenu équivalent.

Il est donc impossible qu’une baisse - surtout légère - des taux remette le budget des acquéreurs à un niveau d’avant crise.

2. Tensions locatives. Retour à la case achat ?

Depuis le début de la crise du crédit et corrélativement au gel du marché de plus en plus d’acquéreurs se sont tournés vers la location - pour attendre une baisse des prix ou par nécessité ne pouvant plus se positionner à l’achat.

Mais la situation dure, est-ce que des familles souhaitant depuis longtemps s’engager sur la voie de l’accession à la propriété peuvent repousser longtemps leur achat ? quitte à réduire la surface acquise ? Et alors que certains ont repoussé leur déménagement, le peu d’activité du marché de la location et une légère baisse des taux peuvent les convaincre de passer à l’action.

Il devrait donc y avoir un accroissement de la demande, mais en réalité elle ne s’est jamais vraiment tarie même si elle s’est moins exprimée face à la remontée des taux.

3. Diagnostic de performance énergétique. La réforme de la réforme ?

Le DPE dans sa nouvelle version de juillet 2021, l’interdiction progressive de la location des passoires thermiques et l’incitation à la rénovation ont profondément secoué le marché. Tout cela rend le logement plus cher.

Critiqué par une partie des professionnels, le nouveau DPE et l’interdiction de louer font l’objet de multiples remises en cause. Mais voilà qu’une étude du Conseil d'analyse économique vient rebattre les cartes. Ce DPE serait certes imparfait, mais surtout trop “gentil” sur les petites surfaces. En prenant mieux en compte le comportement des occupants, on s’aperçoit que les petites surfaces mal isolées sont encore plus énergivores que prévues.

De quoi encore entraîner une chute de la demande sur ce type de biens.

4. La vérité sur les prix. Comparaison n’est pas raison

Les estimateurs de prix immobilier sont présents un peu partout. Les bases de données de prix alimentent des statistiques permettant de connaître finement le niveau de prix et surtout de deviner à combien ses voisins ont vendu. La base DVF qui est à la source d’une grande partie des ces statistiques est mise à jour 2 fois par an en avril et en octobre. Les notaires livrent leurs prix tous les trimestres. Les agences immobilières également.

Mais voilà tout est faux ! ou presque. Toutes ces statistiques se fondent sur des prix de vente. En plus d’être connus avec un grand retard par rapport au moment de l’offre d’achat ils ne portent que sur les biens qui se sont vendus. C’est occulter la grande part des biens qui sont toujours en vente et qui n’ont pas trouvé preneur car ils sont affichés trop hauts.

Dès lors que ces biens trouveront acquéreur après une négociation de 5 à 10 % les moyennes de prix constateront ces baisses et tous les baromètres s’ajusteront au prix du marché.

Il ne sera pas surprenant dans les prochains mois de voir des baisses de 5 à 10 % sur tout le territoire.

5. En fait les prix n’ont pas encore baissé

Tous les observateurs prévoyaient des baisses de prix de l’ordre de 10 à 15 % en 2023. Rien de tout cela n’a eu lieu. On enregistre bien - 4 % à Paris, - 6% sur les pavillons dans telle ou telle ville de province qui avait particulièrement profité des évolutions de mode de vie post-COVID, mais on reste loin des - 10 % enregistrés en 2008 (avec une baisse du volume de transactions de - 20 % “seulement”).

Au Royaume-Uni les premières baisses de prix interviennent depuis septembre, alors que l’inflation s’est installée au-delà de 6%.

En réalité la baisse des prix n’a pas eu lieu mais elle est inéluctable. Jamais un coup d’arrêt tel à la croissance du nombre de transactions ne s’est fait sans impact à moyen terme sur les niveaux de prix.

Notre avis pour les mois à venir

Ne pas parier sur un miracle, ne pas décaler un projet sérieux.

Si on est acheteur : attendre la baisse des taux d'intérêt ou une forte baisse des prix pour faire une “bonne affaire" est illusoire. Tout montre que même si les prix vont un peu baisser il y a un fort potentiel de demande donc il y aura immédiatement de la concurrence et seuls les bons dossiers aux bons prix passeront. En faisant une offre maintenant on achète donc peut être un peu plus cher que dans quelques mois mais on emprunte probablement encore un peu moins cher et on reste en position de force dans la négociation.

Le gel du marché est bien là mais pas par pénurie d’acheteurs. Si le bien que vous convoitez reste dans votre budget alors achetez le maintenant. Dans quelques semaines il ne sera probablement plus disponible.

Si on est vendeur : compter sur un accroissement futur du pouvoir d'achat des acquéreurs est un mirage, les taux même s'ils baissent un peu seront durablement au dessus de ce qu'on a déjà connu. Par ailleurs plus le temps passe plus les prix affichés vont baisser limitant d'autant plus le pouvoir de négociation des vendeurs. Une vente qui se lancera dans 6 mois se fera vite mais à un prix inférieur d'au moins 10% au prix espéré.

Les transactions qui se font aujourd'hui se font déjà 10% en dessous du prix affiché. Dans 6 mois le prix affiché sera plus bas et il y aura probablement plus de fluidité du marché mais cette baisse de prix est déjà acquise. Si vous trouvez un acquéreur proche de votre prix acceptable aujourd’hui n’hésitez pas !