Tendance pour le marché immobilier à Bordeaux en 2026 : un marché qui retrouve des couleurs
Depuis la mi-2025, le marché immobilier bordelais sort progressivement de deux années de turbulences. Après la forte correction post-hausse des taux de 2022–2023, les prix se stabilisent, la demande se recompose et l’activité repart lentement. À l’heure où 2026 s’annonce comme une année charnière – avec davantage de visibilité attendue sur les taux et la fiscalité immobilière –, les propriétaires qui envisagent une vente disposent d’une fenêtre d’opportunité rare : des prix stabilisés, une concurrence encore mesurée et des acheteurs plus solvables.
Un marché immobilier bordelais en reprise lente mais réelle
Les signaux observés fin 2025 montrent que la baisse des prix est désormais derrière nous sur les appartements, et que le marché des maisons commence à s’approcher de son point bas.
Évolution des prix à Bordeaux (Meilleurs Agents – 1er décembre 2025)
| Type de bien | Prix moyen au m² | Évolution 1 mois | 3 mois | 1 an | 2 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 4 445 € | +0,1 % | +1,2 % | +2,9 % | +0,4 % |
| Maison | 5 096 € | -0,8 % | -2,9 % | -1,6 % | -4,4 % |
(Source : Meilleurs Agents)
Des écarts marqués selon les quartiers
Bordeaux reste une ville très segmentée : la localisation, la desserte et la qualité du bâti déterminent fortement la valeur et la vitesse de vente des biens.
Prix au m² par quartier (Meilleurs Agents – décembre 2025)
| Quartier | Prix moyen m² | Commentaire |
|---|---|---|
| Hôtel de Ville / Quinconces | 5 595 € | Secteur premium, forte demande, faible marge de négociation |
| Saint-Seurin / Fondaudège | 5 201 € | Valeur sûre du marché, attractivité résidentielle élevée |
| Chartrons / Grand-Parc | 5 061 € | Demande très dynamique, quartier recherché par les cadres |
| Saint-Bruno / Saint-Victor | 4 901 € | Marché actif, bonne proximité transports et commerces |
| Capucins / Victoire | 4 731 € | Intérêt croissant des investisseurs, forte demande étudiante |
| Nansouty | 4 505 € | Marché fluide, forte attractivité familiale |
| La Bastide | 4 182 € | Prix modérés, regain d’intérêt depuis plusieurs mois |
| Gare Saint-Jean | 4 211 € | Quartier en transformation, potentiel de valorisation élevé |
| Bacalan | 3 555 € | Quartier en mutation, attractif pour les primo-accédants |
(Source : Meilleurs Agents)
Autour de Bordeaux : où est-ce que c'est le plus porteur ?
La revalorisation touche en premier lieu les communes bien desservies (tram, gares TER) et offrant un cadre résidentiel recherché. Plusieurs communes de la métropole affichent une demande en hausse.
Prix au m² des villes périphériques (décembre 2025)
| Ville | Prix moyen m² | Commentaire |
|---|---|---|
| Le Bouscat | 4 895 € | Marché haut de gamme, forte demande et peu d’offres |
| Bruges | 4 064 € | Très prisé, bonne alternative aux Chartrons |
| Talence | 4 134 € | Marché tendu, forte demande étudiante et familiale |
| Pessac | 3 964 € | Proximité campus & emploi : haute absorption du marché |
| Mérignac | 3 737 € | Bassin d'emplois important, secteur recherché pour les maisons |
| Eysines | 3 718 € | Évolution modérée mais régulière, bon rapport qualité/prix |
| Bègles | 3 858 € | Quartier familial, demande croissante |
| Floirac | 3 416 € | Potentiel de valorisation avec les projets urbains |
| Cenon | 3 092 € | Bénéficie de l’effet de report depuis Bordeaux |
| Bassens | 3 078 € | Prix attractifs, idéal primo-accédants |
| Lormont | 2 761 € | Tarifs bas mais marché encore peu dynamique |
(Source : Meilleurs Agents)
Crédit immobilier : une stabilisation fragile avant une possible détente en 2026
Après une décrue entre 2024 et mi-2025, les taux se stabilisent depuis l’automne. Les banques restent prudentes et limitent les prêts très longs.
| Date | Toute durée | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| Décembre 2023 | 4,20 % | 4,11 % | 4,26 % | 4,35 % |
| Décembre 2024 | 3,31 % | 3,24 % | 3,26 % | 3,34 % |
| Mars 2025 | 3,09 % | 3,00 % | 3,01 % | 3,10 % |
| Juin 2025 | 3,06 % | 3,01 % | 3,07 % | 3,12 % |
| Octobre 2025 | 3,14 % | 3,04 % | 3,17 % | 3,22 % |
(Source : Observatoire Crédit Logement / CSA)
Quels biens se vendent le mieux aujourd’hui à Bordeaux ?
Se vendent rapidement :
- Biens bien localisés (tram, commerces, écoles)
- Biens rénovés ou bon DPE (A à D)
- Petites surfaces destinées à l’investissement locatif
- Maisons familiales dans les communes très recherchées
Se vendent difficilement :
- Biens énergivores (E, F, G)
- Maisons anciennes avec beaucoup de travaux
- Biens affichés au-dessus du marché
- Appartements sans extérieur ou mal distribués
À quoi faut-il s’attendre sur le marché immobilier dans l’ancien à Bordeaux en 2026 ?
Après deux années marquées par une forte correction des prix et un marché attentiste, 2026 devrait confirmer la sortie de crise observée depuis mi-2025. Stabilisation des prix, retour progressif de la demande et visibilité plus claire sur les conditions de financement : l’année s’annonce comme un tournant pour l’immobilier ancien à Bordeaux.
Une reprise douce mais régulière des prix
Les données de Meilleurs Agents et SeLoger montrent une stabilisation profonde du marché bordelais depuis 2025. Cette tendance devrait se prolonger en 2026, avec une légère reprise des prix sur l’ancien, particulièrement sur les biens :
- bien situés (tram, commerces, écoles)
- récemment rénovés
- bénéficiant d’un bon DPE
- ou offrant un rapport qualité/prix cohérent
Les biens nécessitant des travaux lourds ou présentant un mauvais DPE pourraient toutefois rester sous pression, avec des délais de vente plus longs.
Un marché très micro-local
En 2026, les écarts entre quartiers vont continuer de se renforcer. Les secteurs centraux et premium (Quinconces, Chartrons, Fondaudège) devraient rester dynamiques, tandis que les quartiers en reconversion (Bacalan, Saint-Jean, La Bastide) attireront primo-accédants et investisseurs en recherche d’un meilleur prix.
Un regain d’intérêt pour les villes périphériques
Le manque d’offres dans le centre, la hausse du coût de la vie et la bonne desserte des communes voisines continueront d’alimenter la demande dans des villes comme :
- Talence
- Pessac
- Mérignac
- Le Bouscat
- Bruges / Eysines
Ces communes offrent un bon compromis entre prix, surface et qualité de vie, particulièrement pour les familles.
Des conditions de crédit encore prudentes mais plus lisibles
Après une stabilisation autour de 3,10 % – 3,20 % fin 2025, les taux pourraient légèrement se détendre entre le printemps et l’été 2026 (sous réserve que le taux des OAT cesse de monter, facilitant l’accès au marché pour une partie des primo-accédants.
Le marché restera toutefois sélectif : les banques privilégient les dossiers solides, les projets bien construits et les acheteurs avec apport.
Un marché sélectif mais plus fluide
2026 devrait reconfirmer cette tendance : les biens bien positionnés au bon prix se vendent rapidement, mais les biens atypiques ou surévalués peuvent rester plusieurs mois en ligne. La qualité de mise en vente (photos professionnelles, estimation précise, valorisation) fera une vraie différence.
Les grandes tendances à retenir pour 2026 à Bordeaux
| Tendance | Ce que cela signifie |
|---|---|
| Stabilisation des prix | Fin de la phase de correction : le marché retrouve un équilibre. |
| Reprise progressive de la demande | Les acheteurs reviennent, notamment les familles et primo-accédants. |
| Micro-localisation renforcée | Les écarts entre quartiers vont se creuser encore davantage. |
| Crédit plus accessible | Légère détente possible à partir du printemps 2026. |
| Marché sélectif | Les biens rénovés et bien situés se vendent en priorité. |
Une année charnière pour l’immobilier ancien bordelais
2026 devrait être l’année de la reconquête pour l’ancien à Bordeaux : plus de stabilité, plus de visibilité, et un marché moins tendu que lors des années précédentes. Les vendeurs qui souhaitent bénéficier de cette dynamique ont tout intérêt à bien préparer leur mise en vente : estimation précise, stratégie de prix réaliste et valorisation du bien.
Dans un marché qui se réactive mais reste sélectif, une mise en vente bien pilotée fera toute la différence en 2026.
Vendre en 2026 : les stratégies gagnantes
- Estimation professionnelle basée sur les dernières ventes
- Mise en valeur du bien (visuels pro, optimisation lumière et espaces)
- Positionnement prix précis pour attirer les bons acheteurs
- Agir avant l’augmentation de la concurrence attendue en 2026
2026 : une année favorable pour vendre à Bordeaux
Bordeaux entre dans un nouveau cycle : un marché stabilisé, plus solide, avec des acheteurs mieux armés et une concurrence encore limitée. Pour les propriétaires, c’est précisément le type de marché qui permet de vendre rapidement et au bon prix.
Le bon timing n’est pas une coïncidence. C’est une stratégie. Et 2026 en offre une particulièrement favorable.
