Frais d’agence – frais de notaire : qui paye quoi ?

Acheter un bien immobilier implique bien plus que de simplement financer le prix du logement. En effet, à ce montant s’ajoutent des frais annexes, souvent conséquents, qui peuvent surprendre les acquéreurs mal informés. Parmi eux, deux postes de dépenses majeurs : les frais d’agence immobilière, représentant en moyenne 5,78 % du prix de vente (source : Autorité de la concurrence), et les frais de notaire, qui varient de 7,5 % à 8,5 % dans l’ancien (source : Notaires de France).

Mais qui, du vendeur ou de l’acheteur, doit régler ces frais ? Et surtout, comment les calculer avec précision pour anticiper le budget réel de son projet immobilier ?

Les frais d’agence immobilière sont généralement supportés par le vendeur

Les frais d’agence immobilière constituent la rémunération de l’intermédiaire chargé de la mise en relation entre l’acheteur et le vendeur, ainsi que de la gestion du processus de vente. Régis par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, ces frais obéissent à plusieurs règles précises :

• Ils ne peuvent être perçus qu’en cas de succès de la transaction (interdiction de demander un paiement avant la signature de l’acte).
• Leur montant doit être indiqué dans le mandat de vente signé entre le vendeur et l’agence.
• Les annonces immobilières doivent obligatoirement présenter le prix Frais d'Agence Inclus (FAI).

En pratique, les frais d’agence varient le plus souvent entre 5 % et parfois jusqu'à 8 à 10 % du prix du bien (pour les biens les moins chers), mais certains réseaux en ligne ou agences low-cost comme imkiz proposent des forfaits fixes, à partir de 2490 € TTC.

Qui paie réellement les frais d'agence ?

Le plus souvent, le vendeur prend officiellement en charge ces frais, l’annonce affichant alors un « prix FAI » (frais d’agence inclus).
Parfois, c’est l’acheteur qui les règle, le montant étant alors précisé distinctement (« dont X € de frais à la charge de l’acquéreur »). Sur les annonces, c'est malgré tout le prix FAI qui est indiqué.
Plus rarement enfin, les frais peuvent être partagés entre les deux parties.

Dans les faits, même lorsque les frais sont indiqués comme étant à la charge du vendeur, ils sont intégrés dans le prix global demandé par celui-ci. L’acquéreur les supporte donc indirectement.

Peut-on négocier les frais d’agence ?

Oui. Les honoraires des agents immobiliers ne sont soumis à aucun barème obligatoire. Ils peuvent donc être négociés librement :

• Les biens de forte valeur se prêtent davantage à une baisse de pourcentage.
• La concurrence entre agences peut être utilisée comme levier.
• En cas de mandat exclusif, les agences sont prêtes à revoir leurs honoraires à la baisse.
• Certaines agences proposent des forfaits fixes.

Un acheteur avisé peut ainsi réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies.

Les frais de notaire sont en principe à la charge de l’acquéreur

À la différence des frais d’agence, les frais de notaire sont quasi systématiquement payés par l’acheteur. Ils regroupent trois éléments :

1. Les émoluments du notaire : sa rémunération, strictement encadrée par décret.
2. Les débours : frais avancés par le notaire (obtention de documents d’urbanisme, cadastre, copies d’actes).
3. Les droits de mutation : il s’agit essentiellement de taxes reversées à l’État et aux collectivités locales, qui représentent environ 80 % du montant total.

Ancien vs neuf : une différence notable

- Dans l’ancien, les frais s’élèvent à 7,5 – 8,5 % du prix du bien.
- Dans le neuf, ils sont fortement réduits, entre 2 et 3 %, car l’acheteur s’acquitte déjà de la TVA sur le prix du logement.

Calcul et anticipation

Les frais sont progressifs : plus le prix du bien est élevé, plus le pourcentage diminue. Pour éviter toute surprise, l’acquéreur peut :

• Utiliser un simulateur en ligne mis à disposition par les notaires.
• Demander une provision estimative au notaire dès la signature du compromis.

Exemple :
- Pour l'achat d'un appartement ancien à 250 000 € → les frais de notaire sont de ≈ 19 000 €.
- Pour l'achat d'une maison neuve à 300 000 € → les frais de notaire sont de ≈ 7 500 €.

La vente « acte en main » : une exception où le vendeur règle les frais de notaire

L’article 1593 du Code civil prévoit que, par défaut, « les frais d’actes et autres accessoires de la vente sont à la charge de l’acheteur ». Toutefois, il existe une exception : la vente « acte en main ».

Dans ce cas, le vendeur accepte de payer les frais de notaire pour le compte de l’acquéreur, à partir du produit de la vente.

Les avantages

- Pour l’acheteur : une réduction de l’apport personnel nécessaire, ce qui peut faciliter l’obtention d’un prêt immobilier.
- Pour le vendeur : un moyen d’attirer davantage d’acheteurs et de conclure plus rapidement une vente.

Cette clause reste rare et doit être explicitement mentionnée dans le compromis.

Frais d’agence et frais de notaire : comment interagissent-ils ?

Un point essentiel souvent mal compris concerne le mode de calcul des frais de notaire en fonction de la répartition des frais d’agence.

- Frais d’agence à la charge du vendeur : ils sont inclus dans le prix affiché. Les frais de notaire sont donc calculés sur le prix total, honoraires compris.
- Frais d’agence à la charge de l’acquéreur : ils sont exclus de la base de calcul. Le notaire applique ses droits uniquement sur le prix « net vendeur ».

Exemple concret

Un bien vendu 400 000 € FAI, dont 20 000 € de frais d’agence :
- Si les frais sont à la charge du vendeur : base = 400 000 € → frais ≈ 32 000 € (8 %).
- Si les frais sont à la charge de l’acquéreur : base = 380 000 € → frais ≈ 30 400 €.

Résultat : une différence de 1 600 € pour l’acheteur, simplement selon la présentation des honoraires.

Conseils pratiques pour bien anticiper ces frais

1. Lire attentivement les annonces immobilières : vérifier si le prix est « FAI » ou « net vendeur ».
2. Demander un mandat de vente détaillé au vendeur ou à l’agence pour connaître le montant exact des honoraires.
3. Simuler les frais de notaire avant toute signature afin d’évaluer son apport personnel nécessaire.
4. Négocier : certains vendeurs acceptent de prendre en charge une partie des frais pour conclure la transaction plus rapidement.
5. Consulter un notaire en amont : il est le seul à pouvoir fournir une estimation officielle et adaptée à chaque situation.

En résumé

- Frais d’agence : le plus souvent à la charge du vendeur, mais répercutés dans le prix payé par l’acquéreur.
- Frais de notaire : en principe toujours à la charge de l’acquéreur, sauf clause « acte en main ».
- Interaction entre frais : le traitement des honoraires d’agence influence directement la base de calcul des frais de notaire.

En définitive, bien comprendre la répartition et le calcul de ces frais permet d’éviter les mauvaises surprises et de sécuriser son budget immobilier. Pour chaque projet, l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier et d’un notaire demeure la meilleure garantie pour anticiper correctement l’ensemble des coûts.

Les autres articles dans cette rubrique :