Quelles sont les règles à respecter pour vendre un bien immobilier loué ?

Vous avez réalisé un investissement locatif et vous êtes propriétaire d’un bien immobilier qui est loué ; pouvez-vous le vendre librement ? Quels sont vos droits et devoirs vis-à-vis de vos locataires ?

Derrière cette question, il y a en réalité 2 questions :

• Est-on autorisé à vendre un bien qui est loué et quels sont les droits du locataire ?
• Est-ce une bonne idée de vendre un bien occupé ou est-il préférable de le vendre vide ?

Un propriétaire peut-il vendre un logement habité par un locataire ?

A la question « est ce qu’un propriétaire peut vendre un bien qui est loué ? » la réponse est oui, le propriétaire d'un logement loué peut vendre ce logement, même si celui-ci est habité par un locataire.

Auquel cas, le locataire restera dans le bien immobilier en question et son bail se poursuivra aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire qui devra néanmoins se faire connaitre du locataire. Ce point est important car c’est notamment le nouveau propriétaire qui devra restituer au locataire le dépôt de garantie le jour ou le locataire donnera congé.

Vous n'avez en général aucune démarche à effectuer. Le notaire se chargera au moment de la vente d'écrire au locataire en place pour le prévenir qu'il y a un nouveau propriétaire et, notamment, de modifier les coordonnées qu'il utilise pour le paiement du loyer.

Est-ce préférable de vendre un bien occupé ou libre ?

La réponse à cette question dépends du type de bien, de son prix, et de la qualité du locataire en place.

En effet, à partir du moment où vous vendez un bien loué, vous vous privez de tous les acquéreurs qui souhaitent acheter un bien pour l'habiter et qui ne seront donc pas intéressés par votre bien qui est occupé.

Le seul cas de figure dans lequel un acquéreur souhaite acheter un bien vendu loué est quand il s’agit d’un investisseur qui recherche une rentabilité certaine. Il faut donc que votre bien soit en bon état, propose une bonne rentabilité locative et que le locataire soit bon payeur. Dans ce cas, le fait d’acheter un bien occupé, évitera à l’acquéreur une vacance locative.

Comment vendre libre un bien actuellement loué ?

Si vous souhaitez vendre votre bien libre, il va falloir signifier à votre locataire un congé pour vente qui vaut d’ailleurs offre de vente au locataire.

Le locataire pourra alors se porter acquéreur du logement et bénéficiera d'un droit de préemption. Pour que le congé pour vendre soit valable, il faut que votre locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date de fin théorique du bail. Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable et le locataire pourra rester dans les lieux pour un nouveau bail (soit 1 an ou 3 ans en fonction du type de bail meublé, ou nu)

Si le congé est donné de manière anticipée bien avant le délai de 6 mois, il sera tout de même valable, mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné.

Pour être valable, la lettre de congé doit indiquer les éléments suivants :

• Le motif du congé (pour vendre)
• Le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées (parking, ...)
• La description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées sans qu’il soit obligatoire d'indiquer la superficie du logement
• L’énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire

Il existe toutefois certains cas de figure où le locataire est protégé ; le propriétaire ne pourra alors lui donner congé que sous certaines conditions. Dans certains cas de figures, il ne pourra pas lui donner congé du tout. Plusieurs critères peuvent entrer en ligne de compte concernant la protection du locataire. Ce sont des critères d'âge, de revenus ou encore en fonction des personnes qu’il héberge avec lui.

En tout état de cause, si à la suite du congé pour vente le locataire accepte la vente, il devra alors :

• en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire,
• préciser les modalités de financement du bien et en particulier le recours à un emprunt

Auquel cas, toute éventuelle promesse de vente signée par le bailleur à un autre acquéreur est nulle.

À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a un délai de 2 mois pour signer l'acte de vente. Si le locataire demande un prêt immobilier le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.

A contrario, l’offre sera considérée comme refusée par le locataire :

• s'il adresse un refus au propriétaire
• ou s'il ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis
• ou s'il émet une contre-proposition que le propriétaire refuse.

En conséquence, le locataire devra quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

Enfin, le congé peut être contesté par le locataire, qu'il soit ou non encore dans le logement si :

• la lettre de congé ne contient pas au moins une des informations obligatoires. Par exemple, le motif du congé n'est pas indiqué.
• Le congé n'a pas été délivré par le propriétaire ou son représentant (agent immobilier)
• La lettre de congé n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires (par exemple : le congé n'a été adressé qu'à un seul des 2 époux)
• La lettre de congé a été envoyée par lettre simple
• Le délai de préavis est inférieur à 6 mois
• Le congé a été délivré à un locataire protégé
• Le propriétaire n'a pas informé le locataire de sa proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux

En synthèse : le propriétaire peut vendre sans difficulté son bien occupé même si cela peut avoir un impact sur son prix de vente (moins d'acquéreurs potentiels et donc une négociation plus importante). S’il souhaite le vendre libre il devra alors signifier un congé pour vendre qui doit respecter certaines règles et en particulier d’être signifié 6 mois avant le terme du bail.

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