Comment se passe la vente d’un bien en indivision ?

Généralement, lorsque vous possédez un bien immobilier à plusieurs, vous êtes sous le régime de l’indivision. Selon la situation, vous pouvez avoir envie de vendre le bien indivis.

Toutefois, la vente d’un bien indivis est plus compliquée que la vente d’un bien détenu par une seule personne. Vous disposez alors deux options : la vente du bien avec l’accord à l’unanimité des co-indivisaires ou la vente sans l’accord des co-indivisaires via une autorisation judiciaire. Par ailleurs, à la place de vendre le bien indivis, vous avez la possibilité de vendre seulement votre quote-part dans l’indivision.

Est-il nécessaire d’obtenir l’accord de tous les propriétaires pour vendre un bien indivis ? Comment passer outre l’accord des co-indivisaires ?

Qu’est-ce que l’indivision en immobilier?

Le régime de l’indivision intervient lorsqu’un bien immobilier appartient à deux ou plusieurs personnes quel que soit leur lien. Un bien immobilier détenu en indivision est appelé bien indivis. L’indivision peut permettre d’obtenir un meilleur financement et de faciliter l’entretien et la gestion du bien.

Chaque indivisaire devient propriétaire du bien à hauteur de son apport financier, sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée. Ainsi, chaque indivisaire est tenu de payer les dettes de l’indivision (taxes, travaux…) au prorata de sa quote-part. De ce fait, en principe, chaque membre a son mot à dire lors de la vente du bien en indivision.

Bon à savoir : il est possible de conclure une convention d’indivision pour déterminer les règles de l’indivision (utilisation du bien, indemnité d’occupation, gérant…) ainsi que les règles de décision dans l'indivision.

L’indivision naît généralement à la suite d’un achat dans le cadre d’un mariage, d’un pacte civil de solidarité ou d’un concubinage ou d’une transmission à titre gratuit (une succession ou une donation).

"Nul n'est tenu de rester dans l'indivision" Vous êtes dans une indivision ? Vous êtes libre d’en sortir. Pour cela, vous pouvez céder votre quote-part ou bien vendre le bien indivis.

Comment vendre un bien en indivision avec l’accord des indivisaires ?

En principe, la vente d’un bien indivis nécessite l’accord de tous les membres de l’indivision. Ils doivent décider à l’unanimité du prix de vente du bien et de la règle de partage. Un indivisaire seul ne peut pas prendre l’initiative de mettre le bien indivis en vente sans l’accord des autres (article 815-3 du Code civil).

Bon à savoir : en revanche, vous pouvez donner un mandat à un indivisaire pour qu’il se charge de la vente.

Comment vendre un bien en indivision sans l’accord des co-indivisaires ?

Depuis la loi de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures du 12 mai 2009, vous pouvez vendre un bien immobilier en indivision, sans l’accord de tous les indivisaires, dès lors que les indivisaires souhaitant vendre le bien représentent au moins 2/3 des droits indivis (article 815-5-1 du Code civil).

Dans ce cas, vous devez signaler votre intention de vendre chez un notaire. Celui-ci dispose d’un mois pour indiquer votre intention de vendre aux autres indivisaires. Ceux-ci disposeront alors de trois mois pour donner leur réponse.

Si les indivisaires sont d’accord avec la vente et les conditions présentées, elle pourra avoir lieu. Toutefois, elle ne doit pas porter une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

S’ils ne sont pas d’accord, le notaire constatera le refus dans un procès-verbal de difficulté. Il faudra alors saisir le tribunal avec le procès-verbal à l’appui pour qu’il autorise la vente. La vente se fera alors aux enchères. Le produit de la vente servira à payer les frais de justice et le reste sera réparti entre les indivisaires au prorata de leurs droits indivis.

Comment est réparti le prix lors de la vente d’un bien en indivision ?

Pour connaître la répartition de la somme de la vente, vous devez vous référer à la répartition des droits de propriété. Si cette information ne figure pas dans l’acte d’achat ou dans l’acte de succession (ou de donation), la loi estime que le prix de vente doit être réparti de façon égalitaire entre tous les indivisaires. Néanmoins, vous pouvez convenir à l’unanimité d’une autre répartition.

Par exemple, pour des partenaires pacsés, les partenaires peuvent acquérir un bien sous le régime de l’indivision dans des proportions fixées dans l’acte d’achat. À défaut de précision, le bien sera considéré comme indivis à parts égales.

Comment vendre sa quote-part dans une indivision ?

Lorsque vous ne pouvez pas vendre le bien indivis, vous pouvez tout de même vendre votre quote-part dans l’indivision. Vous avez alors la possibilité de la vendre à un ou plusieurs autres indivisaires ou à un tiers.

Attention : si vous n’êtes que deux, en vendant vos parts à l’autre indivisaire, la vente fera disparaître l’indivision.

Si vous vendez votre quote-part à une personne étrangère à l’indivision, les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption pour acquérir votre quote-part en priorité. Dans ce cas, vous êtes obligé d’informer les autres indivisaires de votre souhait de vendre avec le prix, les conditions de vente et l’identité de la personne pressentie. Les autres indivisaires disposeront d’un mois pour exercer leur droit de préemption.

À noter : lorsque plusieurs indivisaires exercent leur droit, ils doivent acquérir ensemble la quote-part en proportion de leur part respective dans l’indivision.

Suite à l’exercice du droit de préemption, le ou les indivisaires auront deux mois pour conclure l’acte authentique de vente devant notaire. Au-delà, le droit de préemption pourra être annulé. La vente pourra avoir lieu avec l’acquéreur initial et vous pourrez réclamer des dommages et intérêts.

À l’inverse, si vous ne respectez pas le droit de préemption des autres indivisaires, ils pourront demander la nullité de la vente.