Vous souhaitez vendre un bien immobilier en viager. Quelle est la meilleure forme de viager selon votre situation ? Quels sont les points à connaitre ?
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Vous souhaitez vendre votre bien immobilier pour obtenir des revenus complémentaires ? La vente en viager est peut-être la solution !
Cette vente en viager est une transaction immobilière un peu particulière qui vous permet de vendre votre logement, en contrepartie d’un capital immédiat et d’une rente viagère, tout en continuant à vivre dans votre bien immobilier.
Comment se passe une vente en viager, comment sont déterminés le prix de vente et la répartition des charges, ainsi que les avantages de cette vente ?
La vente en viager est une vente immobilière par laquelle un propriétaire (= le crédirentier) vend son bien immobilier à un tiers (= le débirentier) contre le paiement d’une rente viagère et d’un éventuel bouquet. Le bouquet est une somme d’argent versée au moment de la vente.
La vente en viager repose sur un aléa : le décès du vendeur. Sa date doit être imprévisible.
A ce titre, un acquéreur en viager ne doit pas être au courant d’une maladie dont est atteint le vendeur au moment de la signature de l’acte de vente. Par ailleurs, si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte, la vente n’est pas valable. Dans ce cas, les héritiers pourront demander l’annulation de la vente devant le tribunal.
Compte tenu de cet aléa, ni le vendeur ni l’acheteur ne savent au moment de la vente pour quel montant le bien sera acquis in fine.
Il existe deux types de viager :
Lorsque vous optez pour le viager occupé, vous avez deux options : le viager occupé avec droit d’usage et d’habitation et le viager occupé avec usufruit.
Avec le viager occupé avec droit d’usage, vous cédez votre bien, mais continuez à l’occuper jusqu’à votre décès. Quant au viager occupé avec usufruit, il vous permet d’habiter dans le logement ou de le louer pour percevoir des loyers (notamment en cas de départ dans une maison de retraite).
Dans les deux cas, l’acheteur ne pourra occuper le logement qu’à votre décès, sauf clause de libération anticipée du logement dans l’acte de vente (par exemple pour raisons médicales). Toutefois, l’acheteur devient propriétaire du logement dès la signature de l’acte de vente.
Quant au viager libre, vous vendez votre bien immobilier à un acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente.
Lors d’une vente en viager, le prix est généralement constitué du bouquet, une somme versée le jour de la vente et d’une rente viagère perçue par le vendeur jusqu’à son décès.
Le bouquet n’est pas obligatoire. Vous le fixez librement avec l’acheteur. En général, il équivaut à 30 % de la valeur du bien immobilier.
Quant à la rente viagère, elle est versée périodiquement (= mensuellement, trimestriellement ou annuellement). Son montant dépend :
Dans le cadre d’un viager occupé, une décote s’applique sur la valeur du bien immobilier pour compenser la privation du droit d’usage et d’habitation. Cette décote dépend de l’âge, du sexe, de la situation matrimoniale et de l’espérance de vie du ou des vendeurs. En moyenne, la décote d’occupation est de 40 % de la valeur du bien.
Vous pouvez également prévoir une clause d’indexation permettant la révision automatique du montant de la rente.
Par ailleurs, il est important d’insérer une clause résolutoire et une clause pénale dans l’acte de vente. La clause résolutoire vous autorise à reprendre votre bien en cas de non-paiement des rentes. Quant à la clause pénale, elle vous permet de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente, notamment lors d’un manquement contractuel de la part de l’acheteur.
La répartition du paiement des charges dépend du type de viager. Elle doit être mentionnée dans l’acte de vente.
Par exemple, si vous optez pour le viager occupé avec usufruit, en tant que vendeur, vous aurez généralement à payer les réparations et l’entretien courant du logement, la taxe foncière et d’enlèvement des ordures ménagères et les factures d’énergie. Quant aux grosses réparations, elles seront à la charge de l’acheteur.
Par contre avec le viager occupé avec droit d’usage, la répartition des charges doit être prévue dans l’acte de vente. En cas contraire, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères reviennent à l’acheteur.
Enfin, en cas de viager libre, l’acheteur est redevable de toutes les charges.
Dans tous les cas, vous pouvez prévoir une répartition différente dans l’acte de vente.
En tant que vendeur, le viager vous permet de bénéficier d’une rente à vie avec un régime fiscal avantageux. En effet, elle profite d’un abattement dont le montant varie selon votre âge au moment du premier versement. Ainsi, seule une fraction de la rente est imposée à l’impôt sur le revenu :
Quant au bouquet, il est exonéré. C’est un excellent dispositif pour les personnes retraitées qui souhaitent obtenir un complément de revenus pour maintenir leur qualité de vie et pour protéger le conjoint survivant.
Par ailleurs, vous pouvez continuer à vivre dans votre logement sans avoir à payer les gros travaux.
Le viager présente également des avantages pour l’acheteur. Celui-ci peut échelonner son paiement sans frais bancaire et investir dans du patrimoine immobilier. Il prépare ainsi également sa propre retraite.
En résumé, la vente en viager est une vente immobilière par laquelle vous vendez votre bien immobilier contre le paiement d’un capital immédiat (= le bouquet) et d’une rente viagère (= jusqu’à votre décès). Le viager occupé vous permet de continuer à vivre dans votre logement jusqu’à la fin de votre vie. À l’inverse, le viager peut être libre, dans ce cas, l’acheteur peut occuper le bien immobilier.
La vente en viager suit les mêmes règles qu’une vente immobilière classique. C'est donc le notaire, comme pour n'importe quelle vente, qui établira l’acte authentique de vente en viager.
Est-il possible de vendre à deux un bien immobilier en viager ?Oui, vous pouvez conclure un viager sur deux têtes. Dans ce cas, au premier décès, le conjoint survivant continuera à vivre dans le logement et à percevoir la rente. La rente peut être totalement reversée au conjoint survivant (= rente réversible) ou être réduite (= rente réductible).
À qui s’adresse la vente en viager ?La vente en viager s’adresse aux vendeurs qui souhaitent obtenir un complément de revenus. Quant aux acheteurs, ils veulent généralement investir pour leur retraite ou acquérir un bien immobilier pour l’avenir.
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