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Impact du DPE sur les prix de l'immobilier



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La nouvelle version du diagnostic de performance énergétique (DPE) a d'ores et déjà un impact majeur sur les ventes immobilières. Les prix et les délais de vente sont de plus en plus fortement dépendants du DPE.




Le diagnostic de Performance Energétique, le DPE, est désormais un point crucial dans la vente d'un bien immobilier. Il était déjà obligatoire lors de la diffusion des annonces depuis quelques années mais les acquéreurs y portaient une attention limitée. Ce n'est désormais plus le cas.

Le changement de la méthodologie de calcul du DPE intervenue en 2021 et la loi sur le climat interdisant la mise en location des biens classés G à partir de 2025 et celle des biens classés F en 2028 a clairement changé la donne.

Comment est calculé le nouveau DPE ? Quelles sont les conséquences sur le marché et sur les prix de l'immobilier ?

Méthodologie de calcul du Diagnostic de Performance Energétique

Depuis le 1er juillet 2021, la méthodologie de calcul a changé pour mieux intégrer la réalité des performances energétiques des habitations.

Jusqu'en 2021, le DPE était basé sur la réalité des consommations energétiques de votre habitation. C'est la raison pour laquelle le diagnostiqueur vous demandait vos factures de gaz, de fioul ou encore d'électricité pour établir son diagnostic.

Sur le fond, cette méthode paraissait cohérente mais si l'on y regarde de plus près, elle avait de nombreux travers.

En premier lieu, à chaque fois qu'un bien immobilier qui n'avait pas été occupé depuis quelques temps et qui n'avait donc pas de factures récentes était commercialisé, il avait un DPE vierge et donc pas d'appréciation de ses performances energétiques.

En second lieu, selon que la personne qui habitait un bien préferait se chauffer à 19° ou à 21°, nous n'avions pas les mêmes consommations d'énergie et donc pas le même DPE alors que pour autant les performances énergétiques du bien étaient les mêmes.

Enfin, et le confinement en a été l'illustration, le fait que les gens soient plus présents à leur domicile en raison du télétravail a vu leur facture d'énergie augmenter et donc leur DPE se dégrader alors que là encore les performances énergétiques de leur bien étaient les mêmes.

Pour toutes ces raisons la méthodologie a été revue pour proposer un Diagnostic de Performance Energétique qui soit davantage le reflet de la réalité.

Le diagnostiqueur ne tiendra donc plus compte des consommations réelles mais il s'appuiera sur une analyse des caractéristiques du bien pour définir le DPE.

Il regardera notament:
  • si le bien est équipé de doubles vitrages ou non
  • de quel type d'isolation intérieure dispose le bien (sol, plafond, mur) ainsi que la présence d'une isolation extérieure
  • le type de système de chauffage et de production d'eau chaude
  • ...

Et c'est donc à partir de cette analyse qu'il définira la performance énergétique du bien.

Impact du changement de méthodologie sur le résultat du DPE et conséquences sur la vente

Il n'existe pas réellement de statistique permettant de voir si cette nouvelle méthodologie s'est traduite par une détérioration des DPE ou pas. En revanche et à notre échelle, la quasi-totalité des DPE qui ont été refaits après avoir été faits avec l'ancienne méthodologie, ont vu leur note se dégrader.

C'est la raison pour laquelle il est indispensable de refaire faire un DPE avant de remettre son bien en vente même si l'ancien DPE est encore valable. En effet même quand les anciens DPE sont encore valables, la plupart des notaires et la quasi totalité des acquéreurs vont demander à avoir le nouveau.

Les conséquences sur la vente sont évidentes puisque dès lors que l'on a un diagnostic en F ou en G il y aura des contraintes à la location à partir de 2025 ou des travaux à engager pour remonter le DPE au moins en E.

Impact du nouveau DPE sur le marché et sur les prix

Le corolaire de tout cela c'est bien entendu un impact sur le marché et sur le prix des biens concernés.

Concernant le marché, on a vu ces dernièrs mois un afflux de biens F et G sur le marché. D'après le site SeLoger, on observe une hausse des mises en vente des biens F ou G de:
  • + 34,3 % à Paris contre + 12,8 % pour les biens classés A/B/C/D/E,
  • + 28,3 % à Strasbourg contre - 5,7 % pour les biens classés A/B/C/D/E,
  • + 23,5 % à Lyon contre + 3,2 % pour les biens classés A/B/C/D/E,
  • + 20,6 % à Nice contre - 2,2 % pour les biens classés A/B/C/D/E.

Cette augmentation du nombre de biens sur le marché a bien entendu un impact sur les prix avec des acquéreurs prêts à faire des travaux et qui ont bien compris qu'il y avait des affaires à faire. L'impact ne se limite d'ailleurs sans doute pas aux seuls biens avec un DPE F ou G; l'arrivée de biens moins chers sur le marché tire vraisemblablement l'ensemble du marché vers le bas en termes de prix.

Si l'impact d'un DPE dégradé sur les prix est évident, il est pas simple de mesurer cette décote. Si l'on se réfère toujours au site SeLoger / Meilleurs Agents, les biens classés F ou G se vendent 6,7% moins chers que les biens ayant un DPE dans une catégorie supérieure.

En effet bon nombre d'acquéreurs sont prêts à faire des travaux, ils sont même 84% (source SeLoger) à chercher des biens avec travaux, mais ils cherchent tous des biens sur lesquels ils vont pouvoir faire une bonne affaire. Et côté propriétaire, la crainte de voir le marché se durcir, pousse ces derniers à la négociation et à accepter des offres moins élevées.

L'audit énergétique obligatoire à partir de septembre 2022

Pour les biens qui ont un mauvais DPE, le législateur a décidé d'aller plus loin en rendant obligatoire dès la 1ère visite et donc en réalité dès la diffusion de l'annonce la réalisation d'un audit énergétique. Cette audit sera obligatoire pour la mise en vente mais également pour la mise en location d'un bien. Pour tempérer les craintes de certains, cet audit sera obligatoire mais pour les biens faisant partis d'une copropriété il sera réalisé sur demande du syndic pour le compte de l'ensemble de la copropriété.

Cet audit sera obligatoire:
  • dès septembre 2022 pour les biens F et G
  • à compter du 1er janvier 2025 pour les biens classés E
  • à compter du 1er janvier 2034 pour les biens classés D

Cet audit aura vocation à identifier les travaux à réaliser pour améliorer les performances énergétiques des biens.

Cet audit énergétique aura un coût qui dépendra en particulier de la taille du bien mais qui se situera entre 500 et 1200€.


Alors à la question faut-il vendre un bien décoté avec un DPE F ou G ou est il préférable de réaliser des travaux pour améliorer le DPE, il est difficile de répondre. Cela dépend de l'ampleur des travaux à réaliser ou encore des délais de vente souhaités. N'hésitez pas à nous poser la question : nous pourrons analyser la situation propre à chaque bien dans le cadre de notre étude de prix et de marché.


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