Un tournant pour les vendeurs immobiliers ?

L’année 2025, est une année charnière pour ce qui concerne le marché immobilier français.

Après deux années de ralentissement marqué, 2025 s’avère être une année décisive pour les vendeurs. Le 1er semestre a été très bon, le mois de septembre a été excellent et la fin d’année devrait être dynamique.

Un certain nombre d’éléments factuels explique cette reprise. Les taux d’intérêt se sont stabilisés autour de 3,1% après avoir atteint 4,25% en décembre 2023, la baisse des prix de 2023 et 2024 a redonné du pouvoir d’achat aux acquéreurs et à permit une reprise de la demande. Par ailleurs, après 2 années de faible volume de transactions, bon nombre d’acquéreurs ont besoin de trouver le logement qu’ils recherchent.

Dans ce contexte, avec par ailleurs des acquéreurs dont les attentes évoluent, quelle est la bonne stratégie pour vendre dans de bonnes conditions son bien immobilier.

Un marché immobilier qui retrouve de l’équilibre

Après l’euphorie post-Covid, la hausse brutale des taux d’intérêt entre 2022 et 2023 s’est traduite par un fort ralentissement du marché immobilier et 2023 et 2024. De nombreuses transactions ont été reportées et bon nombre de projets mis entre parenthèses.

Si l’on regarde les chiffres, le marché est passé entre 2021 et 2024 d’un peu plus de 1 200 000 transactions à environ 770 000 transactions soit la plus forte chute du marché immobilier jamais connu.

Mais depuis septembre 2024 et plus fortement depuis janvier 2025, le marché immobilier a repris des couleurs. Il est attendu autour de 900 000 transactions pour 2025.

Les banques, après avoir durci leurs conditions d’octroi, se montrent un peu plus souples. Les taux, qui avaient dépassé les 4 % en 2023, ont baissé et oscillent désormais autour de 3,1%. Pour les acheteurs, cela signifie un retour progressif de la confiance. Pour les vendeurs, c’est une fenêtre d’opportunité importante même si le contexte politique actuel pourrait freiner un peu cette dynamique.

Concernant les prix, la tendance est à la stabilisation même si toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne avec des évolutions qui vont du simple au double. Selon le site Meilleurs Agents, sur 12 mois, la progression est de 1,5% à Paris, de 1,8% à Marseille, de 2,4% à Lyon, de 2,9% à Toulouse, de 3,1% à Nice ou encore de 1,6% à Bordeaux.

Mais attention, une hausse trop marquée des prix dans un contexte ou les taux d’intérêt ne baissent plus, pourrait faire replonger le marché à ses niveaux de 2023 et 2024.

Les acheteurs immobiliers changent de profil et d’attentes

Si les projets immobiliers reprennent, les critères des acquéreurs ont évolué en particulier depuis la crise sanitaire.

Le télétravail, les contraintes énergétiques et la recherche de confort modifient les envies. Les familles privilégient les maisons avec jardin ou les appartements disposant d’un espace extérieur, même modeste.

Les infrastructures de transport, que cela soit l’ouverture de ligne TGV qui rapprochent les villes intermédiaires des grandes villes ou les prolongations de lignes de métro qui rapprochent les périphéries des centres-villes, ont, elles aussi modifié les habitudes de vie et les comportements d’achat immobiliers.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) joue désormais un rôle clé. Un logement bien classé gagne en attractivité, tandis qu’un bien en catégorie F ou G doit composer avec une décote qui est de l’ordre de 10% pour un bien classé G, ou nécessiter une mise en valeur particulière.

Pour les vendeurs, cela signifie donc que la stratégie de vente devra intégrer ces éléments et les valoriser. Il est par exemple parfois pas très compliqué de faire passer un DPE de G à E et cela peut vous permettre de vendre dans de bien meilleures conditions votre bien immobilier. Vous pouvez même, dans certaines conditions, profiter d'aides pour engager la rénovation énergétique de votre bien.

Un bon positionnement prix : la clé d’une vente réussie

Les acheteurs disposent de nombreuses informations (transactions réalisées avec la base DVF, annonces sur les sites, outils d’estimation en ligne,…), ils analysent et comparent et n’hésitent pas à négocier. Ils ont en tout cas une idée souvent précise de la valeur des biens.

Certains propriétaires souhaitent tester le marché avec un prix élevé. Ce n’est pas un risque d’essayer mais il est essentiel de ne pas s’entêter.

On sait très vite si un bien est dans son prix de marché. Si au bout de 15 jours, un bien n’a pas au moins 10 ou 15 contacts et 4 ou 5 visites, c’est qu’il n’est pas au bon prix.

S’entêter dans un prix trop élevé, c’est alors le risque de rallonger considérablement son délai de vente et c’est quasiment la certitude de vendre moins cher. Un bien qui est diffusé depuis quelques mois sera très rapidement « blacklisté » par les acquéreurs.

À l’inverse, un prix ajusté au marché attire plus rapidement des acquéreurs sérieux et réduit les marges de négociation. Chez imkiz, le Dans de nombreuses villes, les biens correctement estimés trouvent preneur en quelques semaines. Le délai de vente d’un bien positionné au bon prix (moins de 2% d’écart avec notre estimation) est de 31 jours.

Autrement dit, le bon prix reste le premier facteur de succès. Il ne s’agit pas de brader son bien, mais de le présenter avec réalisme et intelligence.

Vendre en 2025 : plus de stratégie, moins de hasard

Ce qui est certain, c’est que la simple mise en ligne d’une annonce ne suffit plus pour réussir la vente de son bien immobilier.

S’il n’y a pas de recette miracle et au-delà du positionnement prix qui est essentiel, quelques points importants peuvent vous permettre de simplifier votre vente :

• Anticiper les attentes : comprendre ce que cherchent les acheteurs et adapter la présentation du bien.
• Optimiser la mise en valeur : photos de qualité, valorisation des atouts, mise en avant des espaces extérieurs et des performances énergétiques.
• Choisir le bon moment : certaines périodes (printemps, rentrée) sont plus dynamiques, même si la visibilité en ligne permet désormais de capter des acheteurs toute l’année.
• S’appuyer sur des outils modernes : visites virtuelles, réseaux sociaux, bases d’acquéreurs qualifiés, ...

Des opportunités à saisir malgré un contexte exigeant

Si les années 2023 et 2024 ont été très compliquées, le contexte est désormais plus porteur.

On a donc des biens qui restent très demandés et en particulier :

• Les logements familiaux bien situés restent très demandés.
• Les appartements avec extérieur conservent un fort pouvoir d’attraction.
• Les biens énergétiquement performants se valorisent davantage.

A contrario, certains biens sont compliqués à vendre :

• Les logements avec des DPE en F ou en G. La décote pour un bien en G est de l’ordre de 10%.
• Les appartements avec des charges de copropriété élevées.
• Les biens au rez-de-chaussée
• Les biens mal agencés dans lesquels on a beaucoup de place perdue
• Les logements nécessitant de gros travaux même si pour certains, ils peuvent constituer une opportunité.
• Les biens mal desservis par les transports ou éloignés des commodités (hormis bien entendu les gens qui cherchent au contraire des biens au calme et isolés)

Les biens énergivores, mal situés, peu pratiques ou nécessitant trop de travaux sont donc les plus difficiles à vendre aujourd’hui.

Mais attention : difficile ne veut pas dire impossible. En ajustant le prix, en mettant en avant les atouts (potentiel, surface, cachet, extérieur, localisation secondaire), et en ciblant les bons acheteurs, ces biens peuvent tout à fait trouver preneur.

Pourquoi vendre maintenant ?

Beaucoup de propriétaires hésitent encore, espérant un retour à une hausse des prix plus marquée. Mais attendre comporte un risque : si la demande se renforce aujourd’hui, rien ne garantit une remontée significative à court terme.

Vendre maintenant, c’est profiter :

• d’un marché qui est dynamique depuis le début de l’année,
• d’acheteurs qui ont un besoin de mobilité qu’ils n’ont pas pu assouvir depuis plusieurs années,
• d’acheteurs qui ont retrouvé du pouvoir d’achat immobilier avec la baisse des taux.

En d’autres termes, cette fin d’année reste un très bon moment pour vendre plutôt que d’attendre une reprise plus marquée que personne n’attend et ceci dans un contexte plus incertain.

Un contexte politique qui pèse sur les choix immobiliers

Le contexte politique en France depuis la rentrée 2025 n’est pas favorable à l’immobilier.

L’incertitude politique est en effet préjudiciable au marché immobilier pour plusieurs raison :

• les vendeurs comme les acquéreurs ont besoin de se projeter, dans un contexte incertain, ils ont souvent tendance à attendre d’y voir plus clair pour se décider
• les marchés, n’aiment pas non plus l’incertitude qui se traduit par des hausses de taux d’intérêt qui est l’un des facteurs les plus impactant du marché immobilier

Enfin un certain nombre de décisions politiques sont en attente de décisions gouvernementales ou politique pour faire évoluer la réglementation et fluidifier le marché. En l’absence de consensus politique, ces évolutions sont suspendues.

2025, une fin d’année stratégique

Ni euphorie, ni effondrement néanmoins, tout laisse penser que le marché devrait rester dans les mois à venir sur sa dynamique actuelle dans un contexte de stabilisation des prix.

Bien positionner son prix, valoriser son bien, comprendre les nouvelles attentes des acheteurs : voici les clés d’une vente réussie dans ce marché en mutation.

Enfin il est important d’avoir à l’esprit que quand un bien ne se vend pas, c’est TOUJOURS une affaire de prix et que s’inscrire dans le temps long, c'est la certitude de vendre moins cher.