Comment mesurer la surface plancher en m2 d'un bien ?

Il est difficile de s’y retrouver entre les différents types de surface.

On retrouve la surface loi Carrez qui va être utilisée lors de la vente des biens situés dans une copropriété, la surface habitable dite également surface loi Boutin qui va servir dans la mise en location d’un bien destiné à l’habitation ou que ce soit encore la surface plancher qui sert dans le cas de construction ou d’opération de promotion immobilière.

La surface de plancher : qu’est-ce que c’est ?

La surface de plancher de la construction qui sert dans des opérations de construction, est la somme des surfaces de plancher fermées et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.

Cette notion est réglementée par l'article L. 111-14 du code de l'urbanisme et précisée par un décret du 28 décembre 2015. Celui-ci définit les conditions pour déduire des surfaces des vides et trémies, des aires de stationnement, des caves et celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi qu'une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées aux habitations pour les immeubles collectifs.

A quoi sert la surface de plancher ?

La surface de plancher est utile lors de la mise en oeuvre de projets de construction ou de promotion immobilière.

Elle permet notament de savoir quel type d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, demande préalable de travaux,...) est nécessaire lorsque l’on souhaite entreprendre un projet immobilier comme :

• une construction neuve
• l’agrandissement d’une construction existante (extension, surélévation)
• la construction d’une annexe ou d’un abri de jardin

C’est une notion essentielle à prendre en compte dans le calcul de la constructibilité d’un terrain.

Comment est calculée la surface de plancher en m2 ?

Le calcul de la surface de plancher est défini par l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme. Il se base sur la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, à partir du nu intérieur des façades. Il faut en revanche déduire :

• les surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur
• les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
• les surfaces de plancher dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 mètre
• les surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non
• les surfaces des combles non aménageables pour l'habitation ou les activités professionnelles, artisanales, industrielles ou commerciales
• les surfaces des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle
• les surfaces des caves ou celliers, annexes à des logements, desservis uniquement par une partie commune
• une surface forfaitaire égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation pour les logements desservis par des parties communes intérieures

Auparavant intitulée "SHON" ou "SHOB" (pour "Surface Hors Oeuvre Brute" ou "Surface Hors Oeuvre Nette"), la surface de plancher est une notion plus précise et plus récente, car introduite en 2012. Elle permet d'obtenir une information précise sur les espaces de vie intérieure, contrairement aux anciens termes qui ne donnaient qu'une information générale et vague.

Quelle est la différence entre la surface plancher et la surface habitable ?

La surface plancher comprend la somme des surfaces internes de chaque niveau de la maison (RDC + étages) alors que la surface habitable comprend la somme des surfaces internes de chaque pièce.

Cela signifie en particulier que la surface de plancher prend en compte les murs intérieurs, les cloisons, les marches alors que la surface habitable se calcule en déduisant les murs, les cloisons, les marches et les gaines notamment.

En fait la surface de plancher est associée à l’emprise au sol alors que la surface habitable est associée au volume réellement habitable.