Louer son bien immobilier vide ou en meublé

Vous allez mettre votre bien en location. Vous vous interrogez sur le mode de location le plus favorable. Louer en meublé ou vide? Il y a de vraies différences à bien comprendre pour prendre la bonne décision.



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Lorsque vous être propriétaire d’un bien immobilier, vous avez 2 grandes façons de le louer. Vous pouvez le louer vide ; auquel cas c’est votre locataire qui viendra avec ses propres meubles, ou vous pourrez le louer en meublé.

En meublé, comme son nom l’indique, le propriétaire devra équiper son logement du mobilier nécessaire pour permettre au locataire de vivre normalement.

Le fait de louer un bien immobilier en libre ou en meublé a quelques conséquences qu’il est important de connaitre tant en termes de fiscalité que de location à proprement parler.

Louer vide ou meublé : les différences en matière de fiscalité?

La fiscalité des revenus de la location de vos biens immobiliers sera totalement différente selon que vous louez vide ou meublé :
  • les revenus de la location vide sont imposés sous le régime des revenus fonciers.
  • les revenus de la location meublée sont imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Dans les deux cas de figure, il existe deux modes d’imposition possibles qui dépendent de votre choix et de votre niveau de revenu : au forfait ou au réel.

Imposition au titre des revenus fonciers :

Si vous des biens vides, avec des revenus inférieurs à 15000€, vous allez avoir la possibilité de les déclarer en Microfoncier.

Cela signifie que dans votre déclaration, vous allez déclarer un abattement de 30% du montant total de vos revenus qui viendra en déduction. Vous serez donc imposé sur la base de 70% de vos revenus fonciers quels que soient les charges que vous avez supportées.

Si vous avez des charges qui sont durablement inférieur à 30% de vos revenus, vous avez tout intérêt à rester au Micro foncier.

Il est important de savoir que votre choix ne pourra être modifié pendant 3 années.

Si vous avez plus de 15000€ et/ou des charges importantes, vous allez déclarer vos revenus au réel. Cela signifie que vous allez déduire les dépenses réelles que vous avez supporté (frais de gestion, assurance pour loyers impayés, travaux sous certaines conditions, une partie de la taxe foncière, …)

En cas de gros travaux qui vous génèreraient un déficit foncier important, celui-ci peut être imputé sur le revenu global jusqu’à 10700€ puis le solde est reportable sur les 10 prochaines années. L’imputation sur le revenu global n’est pas possible pour le Meublé sauf en cas de Meublé professionnel mais qui impose d’autres contraintes.

Imposition au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux :

Si vous avez un bien loué en meublé, vous allez le déclarer en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) soit au réel soit au forfait en fonction de votre situation.

Dans le cadre du meublé, la déduction possible au forfait s’élève à 50% du montant du loyer (et jusqu’à 71% quand elles sont classées tourisme). Pour pouvoir bénéficier de ce régime, il faut que vos revenus (loyers + charges) soient inférieurs à 70 000€.

Si vos revenus sont supérieurs à 70 000 € vous serez alors tenu de les déclarer au réel et donc de déduire l’ensemble des dépenses que vous avez réellement supportées sur votre bien.

Si vos revenus sont inférieurs à 70 000 € mais que vous avez des charges qui sur les 3 prochaines années représenteront plus de 50% alors vous avez intérêt à vous mettre au réel.

Par ailleurs, quand vous louez un meublé, vous êtes soumis à la Contribution Economique Territoriale (CET) qui varie d’une ville à une autre. Pour les autres impôts locaux, vous êtes globalement à la même enseigne que vous soyez en Meublé ou Vide.

Louer vide ou meublé : les différences en matière de location

Au-delà de la fiscalité, il y a un certain nombre de différences concernant la location à proprement parlé selon que l’on loue vide ou meublé.

Bien entendu les modèles de baux ne sont pas les mêmes et parmi les principales différences, il y a le fait qu’un meublé, comme son nom l’indique doit être meublé.

En dehors de meubles, les principales différences sont les suivantes :

Location vide

  • Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charge
  • Etat des lieux obligatoire
  • Durée du bail : 3 ans renouvelables tacitement
  • Résiliation par le propriétaire : 6 mois avant l’échéance en le justifiant par des raisons légales
  • Résiliation par le locataire : 3 mois (voir 1 mois dans certains cas)

Location Meublée

  • Dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charge
  • Etat des lieux obligatoire avec un inventaire du mobilier
  • Durée du bail : 1 ans renouvelables tacitement
  • Résiliation par le propriétaire : 3 mois avant l’échéance en le justifiant par des raisons légales
  • Résiliation par le locataire : 1 mois
On voit qu’une des différences importantes concerne les préavis de résiliation pour le propriétaire mais aussi pour le locataire. C’est un élément très important au moment de faire votre choix entre meublé ou vide.

Concernant les meubles, et comme son nom l’indique, c’est une des différences majeures. Pour que votre bien puisse être considéré comme un meublé, il doit contenir tous les meubles qui vont être indispensables au locataire pour qu’il vive normalement.

Le mobilier minimum qu’impose la loi pour les baux signés depuis 2015 sont les suivants :
  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson, four ou four à micro-onde
  • Réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas et ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...)
Le cout de ces meubles explique par ailleurs que l’on ait un écart de loyer entre un meublé et un bien immobilier vide. Cet écart est généralement de 10% mais peut être plus élevé en fonction du mobilier.

On voit donc qu’il y a quelques sérieuses différences entre les 2 statuts. Cela ne signifie pas que l’un est meilleur que l’autre en revanche cela montre que selon votre situation un des statuts peut être plus adapté que l’autre.

Par exemple, si vous avez un bien que vous souhaitez mettre en location pour une durée courte, il est clair que la location en meublé présente un réel avantage. Si en revanche, vous souhaitez garder des locataires plus longtemps louer vide peut être plus simple et donc plus intéressant.

Il faut bien y réfléchir avant de se lancer.

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