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Vente d'un 2 pièces au Mans et à proximité

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Le marché de l'immobilier atterrit au niveau national mais les ventes restent rapides pour les biens au prix

Les dernières statistiques de vente pour le 4è trimestre 2022 montrent un marché qui est en train d'atterrir :

  • du fait de la hausse des taux observée depuis le mois de mars 2022, et qui devrait se poursuivre dans les mois à venir
  • et du niveau élevé des prix de l'immobilier après 3 années de hausse.

Néanmoins les acquéreurs sont toujours plus nombreux que le stock de biens à vendre et les transactions restent rapides dès lors que le prix des biens est au niveau attendu du marché.

Dans ce contexte, des frais d'agence immobilière réduits deviennent un vrai enjeu pour la vente de votre bien en vous permettant de baisser votre prix Frais d'Agence Inclus sans pour autant baisser votre prix net vendeur.

La Sarthe, un ralentissement marqué du marché en 2022 !

Le marché immobilier dans la Sarthe a largement atterrit depuis le début 2022 avec une hausse de seulement 0,6% sur 12 mois alors qu'elle est de 14,2% sur 24 mois.

Selon le baromètre SeLoger de novembre 2022, le marché a commencé à s'inscrire en baisse depuis l'été 2022 avec une baisse de 2,6% depuis cet été.

Le Mans a une trajectoire 2022 très comparable à celle du département dans sa globalité. Sur 24 mois les prix ont évolué de 13,5%, mais de seulement 0,6% sur 12 mois et ils sont en baisse de 2,6% depuis la rentrée 2022.(source Meilleurs Agents / SeLoger novembre 2022).

Le Mans possède pourtant de nombreux atouts. La ligne TGV met la gare du Mans à 55 minutes de la gare Montparnasse. Sur le plan touristique, les 24 heures du Mans permettent à la ville de disposer d'une vraie notoriété internationale. Sur le plan économique, la ville est moins industrielle qu'elle ne l'a été même si elle conserve son usine Renault. Les principaux employeurs du Mans, sont la MMA, la SNCF, Mondial Assistance, Phone House. Enfin, la ville dispose d'un pole universitaire important.

Coté immobilier, les prix moyens au m2 s'établissent à :

  • 1 848€/m2 pour les appartements avec une fourchette qui va de 1 441€ à 2 297€
  • 2 057/m2 pour les maisons avec une fourchette qui va de 1782€ à 2 381€

Les prix des différents quartiers montrent des écarts importants :

  • Banjan-Fontenelles-Maillets: 2 017 €/m² pour les maisons et 1 834 €/m² pour les appartements
  • Université-Ribay-Ardriers: 2 048 €/m² pour les maisons et 1 996 €/m² pour les appartements
  • Gare-Sud: 1 965 €/m² pour les maisons et 1 644 €/m² pour les appartements
  • Hôpital-Chasse Royale-Le Pré: 2 095 €/m² pour les maisons et 1 906 €/m² pour les appartements
  • Gare-Leclerc: 2 352 €/m² pour les maisons et 2 027 €/m² pour les appartements
  • Saint Pavin-Saint Georges: 1 992 €/m² pour les maisons et 1 807 €/m² pour les appartements
  • Sources: 1 775 €/m² pour les maisons et 1 309 €/m² pour les appartements
  • Quartier du Centre: 2 177 €/m² pour les maisons et 2 247 €/m² pour les appartements
  • Les Sablons-Newton: 1 395 €/m² pour les maisons et 1 075 €/m² pour les appartements
  • Oasis-Maroc: 1 634 €/m² pour les maisons et 1 653 €/m² pour les appartements
  • Bollé-Sainte Croix-Mutuelles: 2 292 €/m² pour les maisons et 1 914 €/m² pour les appartements
  • Pontlieue-Rocade: 1 987 €/m² pour les maisons et 1 360 €/m² pour les appartements
  • Heuzé-Riffaudières: 2 054 €/m² pour les maisons et 1 463 €/m² pour les appartements
  • Gazonfier-Espal: 2 026 €/m² pour les maisons et 1 915 €/m² pour les appartements
  • Les Sablons-Est-Épau: 2 054 €/m² pour les maisons et 1 216 €/m² pour les appartements
  • Cité des Pins-Vert Galant: 1 889 €/m² pour les maisons et 1 562 €/m² pour les appartements
  • Bruyères: 1 864 €/m² pour les maisons et 1 331 €/m² pour les appartements
  • Gallière-Boussinière: 2 196 €/m² pour les maisons et 2 434 €/m² pour les appartements
  • Bollée-Sainte Croix-Clairfontaine: 2 132 €/m² pour les maisons et 2 201 €/m² pour les appartements
  • Jean Jaurès: 2 035 €/m² pour les maisons et 1 482 €/m² pour les appartements

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Comment réussir la vente d'un 2 pièces ?

Les 2 pièces sont l'un des types d'appartement le plus répandu.

Ce type de bien sera souvent recherché :

  • par des investisseurs qui comme pour les studios cherchent une bonne rentabilité locative
  • par des primo-accédants qui veulent se lancer dans leur 1er achat immobilier

Ces deux types d'acquéreurs vont avoir des approches différentes :

  • les investisseurs vont rechercher une rentabilité locative importante et une facilité à mettre en location. Ils pourront être intéressés par des biens avec travaux pour des raisons fiscales mais ils s'assureront que le prix est bien diminué en conséquence. Pour ce qui concerne les biens qui ont un mauvais DPE, ils pourront être intéressés également mais ils intégreront les prix des travaux de remise en conformité dans leur offre.
  • les primo-accédants seront souvent moins rationnels dans leur choix et plus sensibles au coup de cœur.

Les acquéreurs de ce type de biens seront donc très sensibles:

  • au montant des charges qui est un point très important pour faciliter la mise en location
  • au diagnostic de performance énergétique comme on l'a vu car avec un DPE F ou G, le bien ne pourra pas plus être mis en location (2025 pour les G et 2028 pour les F) et la revalorisation des loyers est d'ores et déjà interdite.
  • à la localisation et en particulier à la proximité des transports en commun qui est elle aussi importante pour faciliter les mises en location.

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