Vous êtes sur le point de signer votre compromis de vente. Quelles sont les conditions suspensives que vous pouvez y mettre ? quels sont les points de vigilance ? ...
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Afin de protéger l’acheteur mais également le vendeur, le compromis de vente comprend un certain nombre de conditions qui devront être réalisées ou levées pour que la vente se réalise.
Ces conditions ont pour objectif de protéger l’acquéreur en lui évitant, quand il sollicite un crédit par exemple, de se retrouver dans une situation économique compliquée en cas de refus de la banque.
Elles permettent également à l’acquéreur qui a versé une avance sur le prix d’achat de son bien immobilier, de récupérer ses fonds sans aucune pénalité.
Elles protègent enfin le vendeur en encadrant les conditions dans lesquelles l’acquéreur va pouvoir revenir sur son engagement. Cela évite d’avoir des acquéreurs qui signent des compromis simplement pour « bloquer » des biens et se donner un peu plus de temps dans leur recherche.
En matière de conditions suspensives on distingue 2 types de clauses :
Un certain nombre de clauses peuvent donc être mise dans un compromis ou dans une promesse de vente. Une seule est obligatoire, elle concerne l’obtention d’un crédit pour financer son acquisition. Les autres sont facultatives mais parfois bien utiles.
Compte tenu du fait que la plupart des acquéreurs d’un bien immobilier ont recours à un emprunt pour financer leur achat immobilier, cette condition suspensive est sans doute la plus connue.
Par ailleurs, et compte tenu de son importance, le législateur a décidé de la rendre obligatoire dans tout compromis. C'est ce que l'on appelle une condition suspensive de droit commun.
Si toutefois l’acquéreur n’a pas recours à un financement, il devra alors le mentionner de façon manuscrite dans le compromis et indiquer qu’en conséquence il renonce à cette clause suspensive du compromis liée à l’obtention d’un financement pour son achat immobilier.
Pour éviter malgré tout que l’acquéreur n’utilise trop simplement cette clause, celle-ci doit intégrer un certain nombre de précisions comme :
Si à titre d’exemple, il a mis une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt de 200 000€ sur 15 ans au taux de 3,8%, alors il ne pourra pas faire valoir sa condition suspensive si on lui a refusé un prêt de 250 000€ ou si on lui a refusé un taux à 3,7% alors qu’on a accepté un taux à 3,8%.
Par ailleurs et au-delà des conditions du prêt, la clause suspensive liée à l’obtention d’un crédit sera assortie d’une durée d’obtention de ce prêt qui est souvent de 2 mois en raison des délais pris par les banques pour valider leurs offres.
Si malgré tout, l’acquéreur n’obtient pas son financement et que la condition suspensive de son compromis de vente s’applique, il devra montrer qu’il a obtenu le refus de 2 ou 3 banques différentes, aux conditions mentionnées dans le contrat. Si l’acquéreur n’est pas en mesure d’apporter ces éléments, alors, la condition suspensive ne s’appliquera pas.
Pour éviter d’avoir recours à un prêt relais, l’acquéreur va pouvoir intégrer dans son compromis de vente une clause suspensive liée à la revente de son logement précédent.
L’acquéreur précisera alors que la vente ne pourra être finalisée que lorsque l’acheteur aura vendu son bien. Cela permettra à l’acheteur de reporter la signature de la vente tant qu’il n’aura pas réussi à revendre son bien.
Pour être valable, cette clause suspensive doit néanmoins être limitée dans le temps avec un maximum de 6 mois et doit intégrer un prix de vente en dessous duquel vous ne souhaitez pas descendre.
Cette clause est néanmoins souvent refusée par les vendeurs et leur notaire à juste titre. Elle fait en effet porter sur le vendeur un risque pour lequel il ne peut rien faire et qui dépend de la décision de son acquéreur. Le notaire s'il l'accepte, exigera à minima que le compromis soit signé et le délai de rétractation purgé. Si ce n'est pas le cas, il demandera un accord de prêt relai.
Les servitudes sont un droit réel immobilier qui est attachée au bien et non au propriétaire. Il est donc nécessaire, en cas de vente d’un bien immobilier, que l’acquéreur soit informé des servitudes qui peuvent exister sur le bien surtout s’il s’agit d’une servitude passive qui déprécie le bien
Il peut donc être prudent d’intégrer une clause suspensive en cas de doute sur la présence de ce type de servitude comme le droit de passage sur un terrain.
Certain personnes ou entités (la commune, les pouvoirs publics, la SAFER, …) peuvent être prioritaires sur l’achat d’un bien. Il peut s’agir par exemple du locataire du bien qui pourra, a conditions égales acquérir le bien en lieu et place de celui qui a fait l’offre.
Il est donc important au préalable de purger le droit de préemption en s’assurant qu’aucun de ceux qui peuvent prétendre au droit de préemption ne vont l’exercer ou de l’intégrer comme condition suspensive.
Cette clause suspensive que l’on va pouvoir intégrer dans le compromis a pour objectif de garantir à l’acquéreur qu’aucune hypothèque n’est susceptible de s’appliquer sur le bien.
L’idéal, pour éviter de perdre du temps et de vérifier la situation hypothécaire du bien avant le compromis et de s’assurer qu’elle a été apurée pour que la vente puisse se faire en toute tranquillité.
L’acquéreur va pouvoir également faire mettre comme condition suspensive de son compromis l’obtention d’une autorisation, d’un permis de construire ou de démolir, d'un changement de destination comme la transformation d’un commerce en habitation …
A titre d’exemple, l’exercice d’une profession libérale dans un appartement peut être conditionné à l’obtention d’une autorisation de la copropriété ou de la mairie pour un changement d’activité.
L’obtention de cette autorisation peut constituer une condition suspensive du compromis de vente.
Les conditions suspensives peuvent donc être nombreuses. Leur objectif n’est en revanche pas de tout faire pour que la vente ne se fasse pas. Son objectif est de protéger le vendeur et l’acquéreur.
Pour que tout se passe bien, il est important que l'acheteur et le vendeur soient le plus transparents possibles pour que les clauses suspensives qui seront mises dans le compromis de vente ne soient pas une source de difficultés par la suite.
En fonction du type de clause suspensive, c'est soit à l'acquéreur soit au notaire de la faire valoir, si sa non-réalisation est constatée et ceci jusqu’à la signature sauf si la condition est assortie d’un délai.
Si l’acquéreur fait valoir la condition suspensive pour annuler le compromis, il devra bien entendu le faire par lettre recommandée avec accusé de réception en produisant tous les documents nécessaires pour prouver la non-réalisation de la clause.
En matière de conditions suspensives on distingue 2 types de clauses. Les clauses suspensives pour lesquelles la vente est confirmée si la clause se réalise (le cas le plus fréquent est celui de l’obtention d'un prêt immobilier) et les clauses résolutoires pour lesquelles c’est le principe inverse qui s’applique, la vente est confirmée si la clause ne se réalise pas (le cas le plus fréquent est l'exécution d’un droit de préemption par exemple).
Quelles sont les conditions suspensives possibles dans un compromis de vente ?Un certain nombre de clauses peuvent donc être mises dans un compromis ou dans une promesse de vente. Une seule est obligatoire, elle concerne l’obtention d’un crédit pour financer son acquisition. Les autres sont facultatives mais parfois bien utiles : la revente de son bien, l’absence de servitudes d'urbanisme ou d'utilité publique, l’absence de préemption, l’absence d'hypothèque, l’obtention d'une autorisation ou d’un permis de construire.
Comment faire valoir une condition suspensive dans le cadre d’un compromis de vente ?En fonction du type de clause suspensive, c'est soit à l'acquéreur soit au notaire de la faire valoir, si sa non-réalisation est constatée et ceci jusqu’à la signature sauf si la condition est assortie d’un délai. Si l’acquéreur fait valoir la condition suspensive pour annuler le compromis, il devra bien entendu le faire par lettre recommandée avec accusé de réception en produisant tous les documents nécessaires pour prouver la non-réalisation de la clause.
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