Quels sont les frais de notaire dans le neuf ?

Les frais de notaire qui sont en réalité plutôt des droits d’enregistrement encaissés par les notaires pour le compte de l’état et des collectivité territoriales lors de la signature de l’acte authentique de vente s’élèvent autour de 8% du prix du bien vendu et un peu moins pour les biens dont les prix sont élevés.

Ces frais de notaire de 8% concernent en réalité les ventes dans l’ancien. Pour la vente d’un logement neuf, ces frais de notaire sont de l’ordre de 2 à 3 %.

Devenir propriétaire n'a donc pas le même cout dans le neuf et dans l'ancien.

Quand est-ce que s’appliquent les frais de notaire réduits ?

Les frais de notaire réduits s’appliquent lors de la vente de logements neufs. Mais qu’est-ce qu’un logement neuf ?

Selon l’article 257 du Code général des impôts, un logement neuf c’est un « immeuble qui n’est pas achevé depuis plus de cinq années, qu'il résulte d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui sont rendu à l'état neuf ».

Le logement neuf est un logement qui n’a jamais été habité et qui n’a fait l’objet d’aucune transaction. Jusqu’en 2012, un bien revendu pour la première fois dans les 5 ans de son achèvement, qu’il ait été acheté en VEFA ou construit, bénéficiait de frais de notaire réduits mais ce n’est plus le cas.

Un immeuble est donc considéré comme neuf lorsqu'il a moins de 5 ans.

Il peut s'agir :

• soit d'une construction nouvelle
• soit d'un immeuble ancien mais ayant fait l'objet de travaux de rénovation dont l'importance est telle qu'ils rendent le bien à l'état neuf

Les travaux sont considérés fiscalement comme rendant le bien à l'état neuf, quand ils portent sur l'un des cas suivants au choix :

• la majorité des fondations
• la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage
• la majorité de la consistance des façades (hors ravalement)
• au moins 2/3 de chacun des 6 éléments de second œuvre qui sont les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage

Seuls les logements n’ayant jamais fait l’objet d’une transaction peuvent donc faire l’objet de frais de notaire réduits

Quel est le montant des frais de notaire réduits ?

Pour pouvoir bénéficier de frais de notaire réduits (2 à 3% vs 8% dans l’ancien), il faut que la vente soit effectuée par un professionnel soumis à la TVA. Il s’agit en général d’un promoteur immobilier.

Dans ce cas, il sera demandé à l’acquéreur de s’acquitter des « frais de notaire » qui dans le neuf sont constitués :

• des honoraires du notaire
• des droits de mutation au taux réduit de 0,71 % au lieu de 5,81% dans l’ancien
• de la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 %
• de la TVA qui est de 20 % dans la majorité des cas.

Concernant la TVA, le taux réduit de 5,5 % pourra s'appliquer sous certaines conditions et en particulier dans le cadre de vente dans des zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV), en cas de construction ou d'acquisition de logement à usage de résidence principale.

C’est donc l’écart de taux sur les droits de mutation qui expliquent l’essentiel de l’écart de frais entre le neuf et l’ancien; les émoluments du notaire restent les mêmes dans le neuf et dans l'ancien.

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