Comment estimer son bien immobilier ?


Lors de la vente d’un bien immobilier, l’une des étapes essentielles est l’estimation du bien. Une estimation trop élevée, c’est le risque de n’avoir aucun contact et de vendre votre bien finalement à un prix plus bas. Une estimation trop basse, c’est le risque de vendre votre bien moins cher que ce qu’il aurait pu se vendre.

Lecture : 6 min.

Une fois que vous avez décidé de mettre votre bien en vente, l’une des premières étapes va être de déterminer le prix auquel vous allez l’afficher pour démarrer votre vente.

Comment estimer la valeur de son bien ?

Il faut savoir que l’estimation d’un bien immobilier n’est pas une science exacte. Elle dépend d’un grand nombre de facteurs qu’il va falloir appréhender de la façon la plus objective possible pour définir la valeur vénale de votre bien.

La localisation du bien est l'élément le plus important. D’une rue à une autre et même d’un côté d’une rue à l’autre, les prix peuvent varier dans des proportions très importantes. La proximité des commodités, des commerces, des écoles et surtout des transports sont également des éléments très importants de la valorisation d’un bien.

Le second point essentiel est la surface de votre bien. C’est surtout vrai pour les appartements plus que pour les maisons. Concernant la surface lors de la vente d’un bien en copropriété, c’est le métrage carrez qui va être pris en compte. Il ne tient compte que des surfaces qui ont une hauteur sous plafond d’1,80m. Pour autant, les surfaces qui ne font pas partie de la surface Carrez ne sont pas à négliger : elles peuvent entraîner une plu-value importante.

Le troisième point essentiel concerne les caractéristiques du bien. De nombreux facteurs entrent en ligne de compte : l’étage, la présence d’un ascenseur, la luminosité, l’état général du bien et des parties communes, la présence d’un parking ou d’un extérieur, la disposition du bien, la présence d’un vis-à-vis ou pas, …

Concernant l’état du bien, beaucoup de propriétaires ont parfois une vision optimiste de leur bien et considèrent qu’il est en parfait état alors même que cela fait 3 ou 4 ans qu’il est occupé. De manière générale un bien occupé depuis 3 ou 4 ans nécessitera un rafraichissement.

Dernier point - de plus en plus important - le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Les biens qui sont considérés comme énergivores (DPE en G ou en F et dans une moindre mesure en E) ont clairement des prix qui sont tirés vers le bas. Ils doivent en effet intégrer le coût des travaux nécessaires pour continuer à être loués à partir de 2025, 2028 ou 2034.

Une fois l’ensemble de ces éléments rassemblés, vous pouvez passer à l’estimation proprement dite.

Quelle méthode utiliser pour estimer un bien immobilier ?

La méthode que nous utilisons et qu’utilisent bon nombre de propriétaires pour estimer la valeur de leur bien consiste à faire une analyse à la fois du marché apparent (les biens en cours de commercialisation) et des ventes passées.

Cette analyse permettra d’une part de voir à quel prix se situent les biens qui vont être les concurrents directs de votre bien et d’autre part d’avoir une vision précise des biens vendus via la base de données DVF (https://app.dvf.etalab.gouv.fr/).

Concernant le marché apparent, le plus simple est d’aller sur les portails de petites annonces immobilières comme Se Loger ou Bien Ici et de sélectionner des annonces de biens objectivement comparables : même type de surface, même nombre de pièces, même état général, même époque de construction, même type d’équipements (balcon, terrasse, parking, cave,…), … et de relever les prix au m2 de ces différents biens.

Il ne faut pas oublier que ces biens sont des biens qui ne sont pas encore vendus et que ces prix sont donc des prix avant négociation. Il est également important d’essayer de voir depuis combien de temps ces biens sont commercialisés. Pour cela un suivi régulier est nécessaire car les indications fournies par les sites ne sont pas toujours fiables.

La seconde analyse concerne les biens vendus pour lesquels on a le prix exact de vente : elle se fonde sur les données de la base DVF qui ont été déclarées à l’administration fiscale par les notaires lors des ventes. Là encore, il faut retenir les biens qui sont le plus comparables avec votre bien et ne pas tenir compte des extrêmes.

Cette analyse des biens en cours de vente et des biens vendus va vous permettre d’avoir une vision à la fois précise et objective de votre prix.

Compte tenu de la fréquence de mise à jour de la base DVF - 2 fois par an - il conviendra d’intégrer en complément les éléments de contexte immobilier : évolution des taux, dynamique de marché local.

Faut-il utiliser les outils d’estimation immobilière en ligne ?

Il existe sur la plupart des sites d'annonces des outils d’estimation en ligne qui vont vous permettre d’avoir une estimation de votre bien.

La plupart du temps, ces sites vous proposerons une fourchette de prix avec un prix moyen, un prix bas et un prix haut.

Que faut-il penser de ces outils d'estimation en ligne et des estimations qu’ils proposent ?

Une étude récente sur plus de 100 biens vendus par imkiz montre des écarts très importants : entre l’estimation la plus basse et l’estimation la plus haute fournies par les sites internet les écarts vont de 22 % jusqu’à 56 %.

Ceci ne permet pas de savoir quel est le bon outil. Pourtant sur chaque bien au moins un des outils a proposé une estimation avec moins de 5% d’écart avec le prix de vente réel … mais ce n’était jamais le même site. Néanmoins l'outil de Meilleuragents nous semble le plus fiable même si des écarts de plus de 30% peuvent parfois être observés

Important :

L'estimation d'un bien est-elle simple à faire ?

Une estimation est un exercice compliqué qui dépend d’un grand nombre de critères (localisation, état du bien, ensoleillement,...). C'est en revanche un élément essentiel d'une vente réussie

Quelle est la fiabilité des outils d'estimation en ligne ?

Les outils d’estimation en ligne même s’ils donnent des indications sur une valeur et une tendance de marché ne sont pas un outil fiable pour déterminer un prix de vente. Lire la suite

Comment savoir si mon prix de vente est le bon ?

Ce n'est qu'au moment où l'annonce est diffusée que le prix est confronté au marché. Si c'est le cas, en quelques jours les premiers contacts sont nombreux et les premières visites sont organisées.

Faut-il faire estimer son bien par un agent immobilier ?

Cette solution est à notre avis très utile d’autant plus que rien n'oblige à lui signer un mandat par la suite. Néanmoins on retrouve des écarts souvent importants d’un agent à un autre.

La confrontation des différents résultats vous permettra d’affiner la valorisation de votre bien et de vous rapprocher de la réalité de sa valeur vénale.

Les estimations des agents ne sont pas infaillibles mais leur expertise permet souvent d’intégrer de façon plus fiable les caractéristiques et les éléments différenciants de votre bien. Il faut toutefois se méfier des estimations de complaisance qui peuvent être réalisées par certains et qui ont pour objectif de vous inciter à vous faire signer un mandat (en vous indiquant une capacité à vendre plus cher, ou la présence d’ores et déjà les acquéreurs dans leur base de données.

Vous l’avez compris, l’estimation d’un bien immobilier est compliquée. Néanmoins en croisant plusieurs sources vous pourrez vous faire une idée du marché. Le prix de vente lui ne sera réellement connu que lorsque votre bien aura trouvé un acquéreur, car - au final - c'est la vente qui fait le prix !

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