Comment fonctionnent les frais d'agence lors de la vente d'un bien immobilier ?

Les frais d'agence facturés lors de la vente d'un bien immobilier sont très importants. Comment sont-ils calculés, Qui les paye? Quand sont-ils dus? Tout savoir sur les frais d'agence.



Conseils et infos Vendeur Vendre un bien Les frais d'agence

On assiste ces derniers mois à une vraie révolution en matière de frais d’agence avec l’émergence de nouveaux acteurs qui changent à la fois les modes de fonctionnement mais aussi les conditions de facturation avec la mise en place de frais fixes quel que soit le montant de la transaction.

Ces nouveaux acteurs ont le mérite de faire bouger les choses mais on finit par avoir du mal à comprendre comment fonctionne ces frais d’agence, comment sont calculés leur niveau, ce qu’ils comprennent, quand ils sont facturés, …

Les frais d’agence, comment cela fonctionne ?

Les choses sont très différentes selon que l’on est un prestataire de services immobiliers ou une agence immobilière.

Si l’on prend l’exemple de PAP, il ne s’agit pas d’une agence immobilière mais simplement d’un prestataire de services qui va pouvoir conseiller le vendeur tout au long de son processus de vente mais qui n’interagira pas avec les clients.

En tant que prestataire de service, il va pouvoir facturer immédiatement des prestations qu’il va réaliser que la vente soit réalisée ou pas.

Pour les agents immobiliers, qui sont des professionnels de l’immobilier, titulaires de la carte professionnelle et assurés en tant que tels, les choses sont très différentes.

A la différence d’un prestataire immobilier, l’agent immobilier n’a rien le droit de facturer tant qu’il n’a pas réalisé la vente du bien et ceci bien que de son coté il ait engagé des frais parfois importants.

L’agent immobilier va donc consacrer du temps et de l’argent à votre bien sans avoir la certitude de pouvoir vous facturer. Il va vous faire une estimation, il va parfois mandater quelqu’un pour prendre des photos de qualité, il pourra le cas échéant faire faire des plans, il va gérer des visites, renseigner les acquéreurs potentiels … mais il ne pourra vous facturer que s’il réalise la vente

Si vous ne lui avez pas signé de mandat exclusif et que c’est une autre agence immobilière qui réalise la vente, il n’aura pas le droit de vous refacturer ces frais même s’il les a engagés pour votre compte.

Quel que soient les montants des frais d’agence et leur modalité de calcul (fixe ou en pourcentage), leur principe de facturation est le même et ils ne peuvent intervenir qu’en cas de vente.

Comment sont calculés les frais d’agence immobilière ?

Les frais d’agence à la différence des frais de notaire par exemple ne sont plus encadrés par la loi depuis le 1er juillet 1997.

Cela signifie que l’agence immobilière va pouvoir vous facturer ses frais d’agence selon les modalités qu’elle décidera (fixes ou en pourcentage du prix de vente) et au niveau qu’elle décidera et qui sera mentionné dans le mandat.

Pour ce qui concerne les agences immobilières traditionnelles, elles sont pour la plupart sur le même modèle à savoir la facturation d’une commission variable en % du prix de vente du bien.

La commission moyenne en 2018 était de 4,87% mais elle varie beaucoup en fonction du prix du bien vendu. Plus le prix est élevé, plus le pourcentage est bas.

Sur des biens peu chers, la commission peut souvent monter jusqu’à plus de 8% ce qui s’explique notamment par le poids très important des taches administratives à régler lors de la commercialisation d’un bien.

Peut-on négocier les frais d’agence immobilière ?

Quel que soit le niveau de ces frais d’agence, ils peuvent toujours faire l’objet d’une négociation entre le vendeur et l’agence immobilière.

Par exemple, si vous acceptez de signer un mandat exclusif ou semi exclusif, vous augmentez significativement les chances pour votre agent immobilier de vendre le bien et donc de toucher sa commission. C’est donc un vrai argument à faire valoir pour lui demander de baisser sa commission.

Ou encore si jamais vous avez une offre en dessous du prix, vous pouvez demander à votre agent immobilier de faire un effort sur sa commission pour partager l’effort avec le vendeur. Comme il est en concurrence avec d’autres agences, s’il ne fait pas la vente il prend le risque de tout perdre. Il a donc tout intérêt à baisser sa commission quitte à gagner un peu moins mais à faire la vente et ainsi pouvoir vous facturer ses frais d’agence.

Un agent immobilier préférera toujours baisser sa commission plutôt que de passer à côté d’une vente.

Quelles sont les obligations de l’agence concernant les frais d’agence ?

Comme on l’a vu les agences immobilières peuvent déterminer librement le niveau de leur rémunération qui n’est pas soumis à la loi mais elles ne peuvent les facturer qu’en cas de signature de la vente.

En revanche, les agences sont soumises à certaines règles en matière d’affichage de leurs frais doivent être exprimés en TTC et être affichés de manière visible et lisible à l’entrée des locaux ou en vitrine.

Qui paye les frais d’agence immobilière ? L’acheteur ou le vendeur ?

Les frais d’agence sont classiquement à la charge du vendeur car c’est lui qui mandate un agent immobilier pour s’occuper de la commercialisation de son bien. Il arrive toutefois que ces frais soient à la charge de l’acheteur.

Le choix de faire payer les frais d’agence au vendeur ou à l’acheteur a un impact sur les frais de notaire.

Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, et que le prix de vente du bien est de 200 000 €, le vendeur payera 10 000€ de frais d’agence et touchera 190 000€ mais les frais de notaire seront calculés sur 200 000€.

Si les frais d’agence sont à la charge de l’acheteur, que le prix de vente est de 190 000€, que les frais d’agence sont de 10 000€ alors les frais de notaire seront calculés sur 190 000€.

Enfin si les frais sont à la charge de l’acquéreur, les petites annonces qui seront publiées, quel que soit le support, devront mentionner un prix frais d’agence inclus et devront détailler les frais d’annonce.

Quoi qu’il arrive, les frais d’agence ne seront payés que si la vente se réalise.

Si les frais d’agence sont à charge de l’acquéreur : l’agence immobilière percevra sa commission le jour de la vente, chez le notaire.

Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur : ils seront versés à l’agence immobilière qu’une fois les fonds de la vente encaissés, et par le notaire lui-même, lors de la signature de l’acte authentique à son étude.

Si en revanche, l'une des parties refuse de signer la vente alors que le compromis de vente a été signé sans conditions suspensives ou qu’aucune condition suspensive ne s’applique, alors, la commission est due à l’agence immobilière.

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