Peut-on signer un compromis de vente entre particuliers ?


Vous vous êtes mis d’accord avec votre acquéreur sur la vente de votre bien et vous avez accepté l’offre qu’il vous a fait.

Vous allez désormais signer un compromis de vente qui va officialiser les termes de votre accord. Ce compromis peut être préparé par un notaire, une agence immobilière mais également de particulier à particulier. On parlera alors de compromis de vente sous seing privé.

Le seul cas de figure ou ce compromis devra être préparé obligatoirement par un notaire c’est s’il est conclu pour une durée supérieure à 18 mois.

En revanche, compte tenu du caractère très engageant d’un compromis, vous devez être très vigilant lors de sa préparation et y faire figurer un certain nombre d’information et de pièces.

Quelles sont les mentions obligatoires d’un compromis de vente entre particulier ?

Le compromis va donc contractualiser le projet de vente entre le vendeur et l’acquéreur et engager l’ensemble des parties. Il doit impérativement mentionner un certain nombre d’informations sur les parties et sur le bien.

Les informations relatives aux parties

Le compromis de vente entre particuliers va devoir reprendre des informations sur l’ensemble des parties.

S’il y a plusieurs propriétaires, les informations devront mentionner l’ensemble des propriétaires. Il en va de même avec les acquéreurs.

Les informations obligatoires sont:
  • Le nom et prénom
  • La date et lieu de naissance
  • L’adresse
  • La situation familiale (célibataire, marié, concubins, pacsé, …)
  • La profession
  • La part détenue du bien (pour les vendeurs) ou la part achetée du bien (acquéreurs)
Il faudra également joindre une copie de la pièce d’identité de chacune des parties.

En cas de vente ou d’acquisition par une société (SCI, SARL de famille, SAS immobilière…), il faudra faire figurer les coordonnées de la société ainsi que celles du gérant ou du président de la société et disposer de la pièce d’identité de ce dernier ainsi que de l’extrait KBis de moins de 3 mois de la société.

Les informations relatives au bien immobilier

Le compromis de vente va également devoir reprendre l’ensemble des informations relatives au bien.

Il s’agit notamment :
  • L’adresse du bien immobilier
  • Le descriptif détaillé du bien et des surfaces annexes (parking, cave…) ainsi que les éléments qui font partis de la vente (cuisine aménagée, cabanon de jardin, …)
  • Les références cadastrales du bien
  • La destination du bien (logement, combles, garage, …)
  • La réalisation de travaux sur la structure ou ayant donné lieu a permis de construire
  • L’origine de propriété du bien (achat, héritage, ….)

Les informations relatives au prix et au financement

Le compromis devra également mentionner le prix de vente du bien qui devra figurer en chiffre et en lettres.

Si ce prix inclus du mobilier, par exemple en cas de cuisine équipée ou de mobilier laissé par le vendeur (TV, lit, canapé, …), une liste exhaustive du mobilier laissé devra être établie.

Il faudra par ailleurs faire une estimation de ce mobilier basée sur la valeur à date du mobilier. Les frais de notaire étant calculés sur la base du prix du bien hors mobilier, cela permettra à l’acquéreur de faire une économie sur ces frais de notaire (8% de la valeur du mobilier).

Il faudra également préciser les modalités de financement du bien et en particulier le montant financé par emprunt avec la durée et le taux maximum ; cela servira pour renseigner les clauses relatives à la condition suspensive de financement.

Les informations relatives au délai de rétractation et à la date de vente

Une fois le compromis signé, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation qui est de 10 jours calendaires. Pendant ces 10 jours, l’acquéreur pourra renoncer à la vente sans avoir à se justifier.

Lors de la signature d’un compromis de vente, il est prévu le versement d’un dépôt de garantie ou d’une indemnité d’immobilisation qui est généralement comprise entre 5 et 10 % du prix de vente et sera déduit du montant à payer au jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Dans le cas d’un compromis entre particulier, ce dépôt de garantie ne pourra pas être demandé. Il n’est possible qu’en cas d’intervention d’un professionnel habilité (notaire, agent immobilier, …).

Enfin, le compromis devra mentionner une date limite de vente. Si cette date est atteinte et que la vente n’est toujours pas réalisée, le vendeur aura la possibilité de se rétracter ou encore de prolonger le délai.

Quelles sont les conditions suspensives à mettre dans un compromis de vente ?

Les conditions suspensives du compromis de vente sont un certain nombre de conditions qui vont être intégrées dans le compromis et qui seront une condition de la réalisation de la vente.

Si ces conditions ne sont pas réalisées, l’acquéreur aura la possibilité de se rétracter sans aucune condition autre.

Si par exemple un diagnostic est manquant lors de la signature du compromis, il pourra être mis une condition relative au résultat du diagnostic. Par exemple il pourra y avoir une condition du type : obtention d’un DPE qui ne soit ni F ni G.

Il est possible également d’intégrer d’autres conditions suspensives portant par exemple sur la réalisation de travaux par le vendeur avant la vente, l’obtention d’un permis de construire ou encore sur l’absence de servitudes grevant le bien, …

La condition suspensive de financement

La condition suspensive de financement a pour objectif d’éviter à un acquéreur qui n’obtiendrait pas son financement d’être obligé d’acheter un bien qu’il ne peut pas financer.

La loi est claire. Le Code de la Consommation (Article L. 312-16) indique que si le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement.

Le compromis devra donc mentionner le fait que la vente est conditionnée à l’obtention d’un prêt d’un montant de X pour une durée de Y et à un taux maximum de Z%.

Pour pouvoir exercer cette clause, l’acquéreur devra présenter 2 lettres de banque signifiant le refus de prêt.

Quelles sont les documents à joindre au compromis de vente entre particuliers ?

Un certain nombre de documents seront à joindre au compromis. Ils concernent d’une part les parties et d’autre part le bien lui même

Quels sont les documents sur les parties ?

Il faudra joindre au compromis, l’ensemble des pièces relatives à l’identité des parties :
  • La copie d’une pièce d’identité (carte d’identité ou passeport) de l’acheteur et du vendeur ainsi que la copie de la carte de séjour si l’une des parties est de nationalité étrangère
  • Un justificatif sur la situation matrimoniale (contrat de mariage ou de PACS, livret de famille, jugement de divorce, …)
  • Un RIB
Si le vendeur est une société, il devra fournir un Kbis de moins de 3 mois, les statuts certifiés conformes, le PV de l’assemblée générale ayant approuvé la vente, la copie des papiers d’identité du gérant et le RIB de la société.

Quels sont les documents sur l’origine de propriété ?

Le vendeur devra fournir les éléments sur l’origine de propriété du bien :
  • La copie intégrale du titre de propriété
  • La copie de la dernière taxe foncière.

Quels sont les documents sur le bien ?

Le vendeur devra intégrer dans le compromis :
  • L’ensemble des diagnostics techniques obligatoires en cours de validité (surface Carrez pour les biens situés dans une copropriété, DPE, Amiante, Gaz, Electricité, …)
  • La fiche synthétique de copropriété qui est mise à disposition par le syndic
  • Le règlement de copropriété
  • L’état descriptif de division (EDD)
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble
  • Les PV d’AG des trois dernières années
  • Les conclusions du diagnostic technique global (DTG) s’il a été réalisé
  • Les 3 derniers appels de charges
  • Le Pré-état-daté
  • L’attestation de conformité en cas de travaux réalisés
  • Les éléments relatifs à la garantie décennale si elle est encore en cours
  • Les documents relatifs aux servitudes qui ne sont pas mentionnées sur le titre de propriété
  • Le Certificat d’urbanisme remis par la municipalité
Si le bien est vendu loué, le vendeur devra joindre une copie du bail. Par ailleurs, si le vendeur a donné un congé pour vente, il devra joindre les échanges de courrier attestant que le congé pour vente a bien été envoyé 6 mois avant la fin du bail et que le locataire a bien renoncé à son droit de prioritaire d’acquisition sur le bien.

L’ensemble de ces documents est essentiel car le droit de rétractation de l’acheteur ne commencera à courir qu’à l’obtention de l’ensemble des pièces. S’il ressort 2 mois après la signature du compromis entre particulier qu’il manquait une pièce, le délai de rétractation sera réouvert pour une durée de 10 jours.

Est-il préférable de passer par un notaire pour le compromis de vente ?

Comme nous venons de le voir, la rédaction d’un compromis de vente est complexe et les conséquences d’un manquement sont lourdes.

Si la réalisation d’un compromis entre particuliers peut faire gagner un peu de temps et un peu d’argent (les notaires demandent souvent une avance pour la réalisation du compromis), nous ne sommes pas certains que cela soit réellement une bonne idée.

Il nous semble beaucoup plus sure de confier la rédaction de la promesse ou du compromis à un notaire qui s’assurera de la conformité du contrat.

Il aura de plus la possibilité de réclamer un dépôt de garantie qui renforce l’engagement de l’acquéreur et qui n’est pas possible en cas de promesse ou de compromis entre particulier.

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