Vous avez fait une offre au prix sur un bien immobilier et le propriétaire la refuse. A-t-il le droit ? Pouvez vous le contraindre à vendre ?
Vous avez visité un bien immobilier et après avoir consulté l'ensemble des informations et documents sur le bien, vous souhaitez faire une offre d’achat. Lorsque vous faites une offre d’achat au prix demandé par le vendeur, elle entraîne normalement la conclusion du contrat de vente du bien immobilier et doit donc normalement être suivie de la signature du compromis de vente.
En principe, le propriétaire est tenu d'accepter cette offre puisqu'elle est au prix mais les choses ne sont pas si simples. Si par exemple, le propriétaire a signé un mandat avec un professionnel, il peut disposer de la possibilité de choisir parmi les offres formulées, même en présence d’une offre au prix.
Quelles sont les conséquences d’une offre au prix pour le vendeur et pour l’acquéreur et que faire si le propriétaire la refuse cette offre ?
L’offre d’achat sur un bien immobilier est un acte juridique par lequel l'acquéreur potentiel s'engage à acquérir un bien immobilier à un prix donné et aux conditions qu'il mentionne.
Quand le vendeur accepte expressément l’offre, sans réserve, il y a « rencontre des volontés » : les parties se sont mises d’accord sur la chose (le bien) et son prix, ce qui forme juridiquement la vente — selon le principe du consensualisme.
Tant que le vendeur ne l’a pas acceptée en revanche, cette offre reste unilatérale et révocable (sauf dispositions contraires explicites).
Si l’offre d’achat est inférieure au prix demandé, le vendeur peut l’accepter, la refuser ou formuler une contre-proposition. Dans ce cas, l'acquéreur peut ou non accepter la contre-proposition.
Afin d’être valable, l’offre d’achat doit remplir plusieurs conditions :
Les mentions à indiquer dans l’offre d’achat sont :
Lorsque l’offre d’achat est acceptée, l'acquéreur peut faire un achat direct mais de manière générale, il va d'abord signer une promesse de vente ou un compromis de vente, avec l’insertion des conditions suspensives, notamment s'il a recours à un prêt immobilier.
En tant qu’acquéreur, vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours après la signature du compromis ou de la promesse de vente pour pouvoir vous rétracter sans pénalité. Enfin interviendra la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire; cette signature intervient souvent 3 mois après la signature de la promesse ou du compromis de vente.
Avant de fixer le prix proposé, il est important de visiter plusieurs biens immobiliers et d’avoir une bonne connaissance du marché immobilier, notamment des prix demandés pour des biens similaires dans le même quartier et d'avoir bien pris connaissance des documents concernant le bien (diagnostics, PV d'AG. appels de charges, taxe foncière,...)
Lorsque le prix de vente demandé par le vendeur vous semble correct, qu’il rentre dans votre budget et que vous savez qu’il risque d’y avoir de la concurrence (par exemple dans les zones très tendues), n’hésitez pas à faire une offre d’achat au prix demandé par le vendeur.
Lorsque vous formulez une offre d’achat au prix demandé, vous exprimez votre volonté irrévocable (sous réserve du délai jusqu’à l’acceptation) de conclure l’opération. Si le vendeur l’accepte, vous êtes lié, en principe, à l’achat du bien dans les termes proposés.
En effet, l'offre d’achat au prix a une valeur juridique et vous engage à acheter le bien en cas de réponse positive du vendeur.
Toutefois, un acquéreur peut se rétracter à tout moment et sans se justifier jusqu'au terme du délai de rétractation qui se situe 10 jours après la signature de la promesse ou du compromis de vente. Au delà des 10 jours, l'acquéreur pourra toujours se rétracter mais il perdra alors son dépôt de garantie qui est de 5 à 10% du prix du bien.
En conclusion, l'engagement de l'acquéreur est très relatif puisqu'il peut se désengager d'une offre sans avoir à se justifier jusqu'à 10 jours après la signature de l'avant-contrat.
Le vendeur d’un bien immobilier est en principe tenu d’accepter la première offre d’achat au prix reçue.
En effet, lors d’une vente entre particuliers, le vendeur qui publie une annonce immobilière comportant le prix et la description du bien (la chose) formule une offre de vente ferme à une personne indéterminée. Ainsi, l’offre d’achat au prix est assimilable à une acceptation de l’offre de vente par l'acquéreur. Les parties étant accordées sur la chose et le prix, le contrat de vente est alors formé.
L’offre d’achat au prix engage donc les deux parties.
En présence d’une offre d’achat au prix, le vendeur ne peut donc pas faire de la surenchère auprès des différents acheteurs potentiels. Le vendeur doit également refuser toutes les offres reçues après la première offre au prix, même si une offre plus intéressante se présente. En cas contraire, celui qui a déposé une offre au prix peut réclamer des dommages et intérêts.
Cette obligation est en réalité un peu plus complexe dès lors qu'il y a une condition suspensive. En effet dès lors que l'acquéreur émet une condition, le vendeur n'est pas tenu de l'accepter. Si le bien est financé par emprunt, le vendeur n'est par exemple pas obligé d'accepter l'offre au prix. Il peut la refuser s'il estime que le plan de financement de l'acquéreur n'est pas suffisamment bon. C'est donc une offre au prix sans condition suspensive que le vendeur est tenu d'accepter.
Par ailleurs, si le vendeur a signé un mandat de vente avec un professionnel de l’immobilier les choses peuvent être différentes. Il existe deux types de mandat :
En synthèse
L’offre d’achat au prix engage l’acquéreur à acheter le bien immobilier. Par ailleurs, le vendeur qui reçoit une offre d’achat au prix est tenu de l’accepter dès lors qu'il n'y a pas de condition suspensive. Par ailleurs, si le vendeur a eu recours à une agence immobilière en signant un mandat d’entremise, il demeure libre de choisir l’acquéreur avec qui il souhaite conclure la vente.
Obtenir une réalisation forcée de la vente (c’est-à-dire contraindre le propriétaire à signer l’acte authentique) est exceptionnel dans le domaine immobilier : les tribunaux sont très réticents à imposer à un propriétaire de céder son bien, compte tenu de la valeur symbolique et patrimoniale d’un bien immobilier.
La jurisprudence admet rarement ces demandes, sauf dans des cas très spécifiques où l’offre acceptée remplit toutes les conditions essentielles et que le refus est manifestement injustifié.
Le plus souvent, l’acheteur dont l'offre n'a pas débouché sur un achat pourra demander des dommages et intérêts à titre de compensation pour le préjudice subi (coût des démarches, perte de l’occasion). Mais là encore, rien de très simple.
Par exemple, la Cour de cassation a déjà censuré des décisions qui niaient l’effet formateur d’une offre acceptée sur la base d’un formalisme rigide, en rappelant l’article 1583 du Code civil (vente formée dès que chose et prix sont réglés)
Pour maximiser vos chances, il faut démontrer que :
Mais même avec ces conditions, la contrainte demeure incertaine, et l’enjeu sera souvent de viser une indemnisation plutôt que la vente forcée.
Une décision d’appel (Toulouse, 23 mai 2023) a par exemple retenu que le vendeur, ayant accepté une offre au prix, avait ensuite refusé de signer le compromis : l’affaire illustre bien la difficulté de faire exécuter une obligation de signature.
Rédigez toujours votre offre par écrit, avec mentions précises (prix, désignation, durée de validité, conditions de financement).
Limitez ou évitez les conditions suspensives excessives (elles peuvent affaiblir votre offre face à un concurrent).
Envoyez l’offre en recommandé ou tout autre moyen laissant trace de la date de réception.
Obtenez une réponse écrite claire (« bon pour accord ») avant de relâcher votre vigilance.
En cas de refus abusif, consultez un avocat ou notaire pour mesurer les chances d’une action en justice.
La durée de validité de l’offre d’achat doit être mentionnée dans l’offre d’achat transmise. Elle est généralement d’une ou deux semaines. En l’absence de délai de validité indiqué dans l’acte, l’offre doit être maintenue pendant un délai raisonnable.
Est-il possible d’obtenir la réalisation forcée de la vente en cas de refus de l’offre d’achat au prix ?En principe, si le vendeur refuse une première offre d’achat au prix, l’acheteur peut obtenir la vente forcée. Toutefois, les juges sont très stricts et considèrent généralement que la vente immobilière est une opération complexe et ils ne voient dans l’offre public du vendeur qu’une invitation à entrer en pourparlers. L’acheteur a plus de chance d’obtenir des dommages-intérêts en dédommagement mais c'est une démarche longue et couteuse.
Le mandat d’entremise peut-il comprendre une clause autorisant l’agent immobilier à conclure la vente ?Oui, le mandat peut comprendre une clause autorisant l’agent immobilier à conclure la vente. Dans ce cas, l’agent immobilier est tenu d’accepter la première offre d’achat au prix sous certaines conditions toutefois.
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