Après avoir signé un compromis de vente vous pouvez vous rétracter dans certaines conditions. A qui devez vous transmettre cette lettre de rétractation ?
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Après la signature d’un compromis de vente, l’acheteur dispose d’un droit de rétractation encadré par la loi. Ce dispositif, instauré pour protéger les particuliers, permet de revenir sur sa décision sans frais, à condition de respecter certaines règles strictes.
Mais à qui adresser la lettre de rétractation du compromis de vente ? Quels sont les délais et les cas où ce droit ne s’applique pas ?
Depuis la loi Macron du 6 août 2015, après la signature d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours pendant lesquels il va pouvoir se rétracter de la vente sans avoir à se justifier et sans pénalités financières.
Ce délai de rétractation de 10 jours commence le lendemain de la signature de l’avant contrat (compromis de vente ou promesse de vente) si celui-ci a été signé chez le notaire ou chez un agent immobilier en votre présence.
Si l’avant contrat a été signé sous seing privé entre le propriétaire vendeur et l'acquéreur et que le vendeur vous l'a envoyé en recommandé avec accusé de réception, le délai de rétractation démarre le lendemain de la première présentation de l’avis de réception de la lettre recommandée et ceci que vous ayez réceptionné ou non la lettre.
Durant ces 10 jours, l’acheteur peut se rétracter sans motif ni pénalité financière. Aucune explication n’est exigée : il s’agit d’un droit inconditionnel.
Passé ce délai, la rétractation est toujours possible si elle est due à l'exercice d'une condition suspensive qui a été mise dans l'avant contrat. Si par exemple l'acquéreur n'obtient pas son prêt alors qu'il y a une condition suspensive liée à l'obtention du prêt, il pourra se rétracter sans que cela n'ait de conséquence pour lui. Il devra en revanche apporter la preuve de son refus de prêt; en général 2 refus de prêt émis par des banques différentes.
Si l'acquéreur se rétracte dans un autre cadre, il peut toujours le faire mais il perdra alors son dépôt de garantie qui est en général de 5 à 10% du prix du bien.
Le droit de rétractation ne concerne que les particuliers achetant un bien à usage d’habitation.
Il ne s’applique pas dans les situations suivantes :
Un professionnel ne dispose pas de délai de rétractation et en cas d'achat via une société civile immobilière (SCI) c'est toutefois l'objet social de la SCI qui déterminera si l'acquéreur est considéré comme particulier (dans ce cas il a un délai de rétractation) ou un professionnel (dans ce cas il n'y en a pas, quelle que soit la nature du bien acheté).
Pour exercer sa son droit de rétractation, l'acquéreur devra impérativement envoyer un courrier recommandé au vendeur ou à l'intermédiaire qui a réalisé l'avant contrat, qu'il s'agisse du notaire ou de l'agent immobilier.
La date prise en compte est celle d’expédition du courrier (le cachet de la Poste faisant foi), et non celle de réception.
L'envoi de cette lettre donnera lieu à l'annulation du compromis de vente ou de la promesse de vente, sans droit à réparation pour le vendeur si cela respecte les règles de la rétractation.
La lettre de rétractation immobilière doit comporter les éléments suivants:
Concernant le contenu de la lettre de rétractation du compromis de vente, vous n'êtes pas tenu de fournir un motif de rétractation. Cependant, si vous souhaitez expliquer brièvement les raisons de votre décision, vous pouvez le faire de manière concise et non contraignante.
Voici un modèle de lettre de rétractation d’un compromis de vente conforme à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Ce modèle peut être adapté pour tout type de bien à usage d’habitation.
Madame, Monsieur,
Le XX/XX/XXXX, j’ai signé une promesse ou un compromis de vente pour l'achat d’un appartement/maison situé à XXXXXXXXXX.
Après réflexion, je ne souhaite plus acquérir ce bien. En conséquence et conformément aux dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, je vous informe, par la présente, de ma volonté de me rétracter.
(Si vous avez versé un dépot de garantie, vous pouvez ajouter)
Par ailleurs, je vous avais versé une somme de XXXXXXX € lors de la signature du compromis/promesse de vente et vous demande, par conséquent, de me la rembourser intégralement dans les meilleurs délais. Je vous rappelle que, conformément à l'article L 271-2 du Code de la construction, lorsque l'acheteur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds doit les lui restituer dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes sentiments distingués.
[Signature]
Si lors de la signature de l'avant contrat, une pièce obligatoire ou une information était manquante ou erronée, le délai de rétractation va être ré-ouvert.
Cela donnera donc la possibilité à l'acquéreur de se rétracter sans frais jusqu'à son extinction définitive.
Si par exemple le dernier PV d'AG n'a pas été joint à la promesse ou au compromis, alors l'acquéreur pourra demander la réouverture du délai de rétractation.
Selon le Conseil supérieur du notariat (2023), près de 8 % des avant-contrats signés entre particuliers comportent des pièces manquantes, ce qui entraîne régulièrement la réouverture du délai.
C'est pour éviter ce genre de déconvenue que l'on recommande vivement la signature de l'avant contrat chez le notaire.
Si la rétractation du compromis de vente est exercée dans le délai légal de 10 jours, aucune pénalité n’est appliquée. Le dépôt de garantie doit être remboursé intégralement sous 21 jours.
En revanche, une rétractation hors délai ou non fondée peut coûter cher :
Selon le baromètre Immonot 2024, le montant moyen d’un dépôt de garantie en France s’élève à 7,2 % du prix de vente.
Contrairement à l’acheteur, le vendeur n’a pas de droit de rétractation une fois le compromis signé.
L’avant-contrat l’engage fermement à vendre, sauf à obtenir une résiliation amiable de la part de l’acheteur.
En cas de refus, il peut être contraint à exécuter la vente, voire à verser des dommages si l’acquéreur saisit la justice.
En résumé
La rétractation du compromis de vente est un droit fondamental de l’acheteur, encadré par des délais stricts et des règles précises.
Pour être valable, elle doit être formalisée par une lettre recommandée, envoyée dans les 10 jours suivant la signature ou la réception du compromis.
Une rétractation bien exercée vous protège de tout engagement financier et vous permet de renoncer à votre achat en toute sécurité.
Si la rétractation se fait dans les délai de rétractation, elle n'a aucune conséquence économique pour l'acquéreur qui récupérera son dépôt de garantie. En revanche, si le compromis de vente au delà du délai et hors condition suspensive, l'acquéreur perdra son indemnité d'immobilisation qui est de 5 et 10% de la valeur du bien.
Faut-il fournir un motif pour sa rétractation ?Quand l'acquéreur se rétracte dans les 10 jours du délai de rétractation, il n'a pas besoin de se justifier. S'il se rétracte au delà il devra le faire en motivant sa décision par rapport aux conditions suspensives sinon il perdra son dépôt de garantie.
Est-ce que le vendeur peut se rétracter après l'acceptation d'une offre ?Contrairement à l’acheteur, le vendeur est engagé dès l'acceptation de l'offre et ne peut se rétracter. Il est toutefois possible de proposer à l’acquéreur une résiliation à l’amiable.
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