Quels sont les documents à regarder avant de faire une offre d'achat sur un bien immobilier ?

Vous avez visité un bien immobilier et vous souhaitez faire une offre d’achat sur ce bien ?

Avant de formuler votre offre d’achat, vous devez au demander certains documents sur le bien immobilier au vendeur afin d’éviter les mauvaises surprises. Il s'agit de documents sur le bien lui même ou sur la copropriété.

Un certain nombre de ces documents sont même obligatoires ou plus exactement seront obligatoires lors de la promesse de vente ou du compromis de vente mais il ne faut pas attendre la promesse ou le compromis pour les consulter car ils peuvent vous amener à modifier votre offre ou même vous décider de ne pas faire d'offre.

Voici la liste complète des documents à demander et à analyser attentivement.

Les documents relatifs à la copropriété

Si le bien est situé dans une copropriété, l’état général de l’immeuble est aussi important que celui de l’appartement. Plusieurs documents permettent de s’en faire une idée :

• les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété: ils permettent de connaître les décisions prises ou envisagées, notamment sur les travaux de copropriété. Il vous permettra également de voir s'il y a des procédures en cours dans la copropriété et plus globalement l'état général de la copropriété;
• les deux derniers relevés de charges individuelles et collectives : ils vous donnent la possibilité d’évaluer le budget à consacrer aux charges ;
• le règlement de copropriété : il précise les règles de fonctionnement de l’immeuble, l’état de descriptif de division ainsi que les droits et obligations des copropriétaires ;
• le carnet d’entretien de la copropriété : il est obligatoire pour tous les immeubles en copropriété. Il dresse la liste des informations techniques sur la maintenance et des travaux effectués et à venir dans l’immeuble.

Un immeuble mal entretenu ou une copropriété endettée peuvent entraîner une forte hausse de charges ou une dévalorisation du bien à moyen terme.

Les avis de taxe foncière et de taxe d'habitation

Les impôts locaux constituent un poste de dépense important. Il est conseillé de demander :

• le dernier avis de taxe foncière, dont le montant peut varier fortement d’une commune à l’autre,
• l’avis de taxe d’habitation, uniquement si vous achetez une résidence secondaire (supprimée pour les résidences principales).

Les impôts locaux ont très fortement augmenté ces dernières années et ils représentent parfois un budget conséquent. Selon la Direction générale des finances publiques (DGFiP), la taxe foncière a augmenté en moyenne de 9,3 % en 2023 dans les grandes villes (source : Observatoire national de la taxe foncière). Un élément à ne pas négliger dans votre calcul budgétaire.

Le titre de propriété

Il est essentiel de contrôler le titre de propriété du bien immobilier pour vérifier que le vendeur est bien le propriétaire du bien. Par ailleurs, le titre de propriété donne aussi une description du bien en question et ses références cadastrales.

En principe c'est surtout votre notaire qui en fera la vérification pour établir l'avant contrat. En réalité le titre est rarement regardé avant de faire une offre.

L’attestation de métrage Loi Carrez

L’attestation Loi Carrez du bien immobilier vous donne avec exactitude la superficie du logement et de chacune des pièces.

Depuis 1996, cette attestation est obligatoire pour la vente des biens immobiliers en copropriété. Elle précise la superficie privative du lot cédé. Elle concerne tous les biens d’une superficie supérieure à 8 m². Les garages, terrasses, balcons, caves et places de stationnement ne sont pas pris en compte.

Ce métrage correspond à la superficie du bien situé sur un plancher clos et couvert d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 m. Les murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et fenêtres, marches et cages d’escalier ne sont pas compris dans le métrage. À l’inverse, les placards sont pris en compte dès que la hauteur sous plafond est de 1,80 m minimum. Quant aux combles et pièces mansardées dont la partie basse n’atteint pas 1,80 m, ils ne sont pas comptabilisés.

Attention : le vendeur n’est pas obligé de faire appel à un professionnel pour effectuer le métrage Carrez. Si vous pensez que la superficie mentionnée dans le compromis de vente est inférieure de 5 % ou plus à la surface réelle du bien immobilier, vous pouvez entamer une action en justice pour réclamer une diminution du prix de vente qui se fera au prorata de la surface du bien (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).

Le dossier de diagnostic technique

Le vendeur doit vous communiquer de nombreux diagnostics immobiliers obligatoires. Ils sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Il est important d’en prendre connaissance avant de faire une offre d’achat afin de pouvoir faire une proposition avec un prix cohérent face aux qualités et défauts du bien convoité.

Bon à savoir : le DDT doit être annexé aux promesses de vente et aux actes authentiques.

Le DDT contient :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui vous donne la consommation énergétique du logement, le taux d’émission de gaz à effet de serre et le montant des dépenses théoriques annuelles d’énergie sous la forme de classements. Dans certaines conditions, depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de biens qui ont un DPE E, F ou G doivent avoir réalisé un audit énergétique qui devra vous être remis ;
• le diagnostic amiante pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• le diagnostic assainissement pour les immeubles non raccordés au réseau public ;
• le diagnostic plomb pour les biens construits avant le 1er janvier 1949 ;
• le diagnostic électricité pour les immeubles dont l’installation électrique a été réalisée depuis au moins 15 ans ;
• le diagnostic gaz pour les immeubles dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans ;
• le diagnostic état risques et pollution (ERP) pour les immeubles visés par arrêté préfectoral listant les communes concernées et les risques prévisibles. Il comprend les risques et pollutions auxquels le bien est exposé (risques naturels, risques miniers, risques technologiques, risques sismiques…) ;
• le diagnostic termites pour les logements situés dans des zones délimitées par arrêté préfectoral. Il vous renseigne sur la présence ou non d’insectes xylophages dans le bien ;
• le diagnostic mérule pour les immeubles situées dans des zones délimitées par arrêté préfectoral.

D’autres diagnostics peuvent être obligatoires selon la situation du bien immobilier.

Pensez également à vérifier le carnet d’entretien du bien pour connaître les opérations réalisées et le carnet d’entretien de la chaudière ou de la pompe à chaleur.

Le contrat de bail pour les biens vendus loués

Dans le cas d’un achat d’un bien déjà loué, il est crucial de lire attentivement le bail en cours :

• montant du loyer,
• durée et type de bail (meublé, vide),
• répartition des charges,
• obligations respectives du bailleur et du locataire.

Il est également recommandé de vérifier :

• la régularité du paiement des loyers,
• l’état d’entretien du logement par le locataire,

Si le locataire doit partir, vérifier que son congé pour vente lui a bien été notifié et respecte les conditions prévues par la loi et si c'est le locataire qui a donné son congé, vérifier que l'on a bien les pièces justificatives.

Enfin il faudra bien s'assurer au moment de la vente que le notaire à transféré le dépôt de garantie du vendeur vers l'acquéreur.

En synthèse : sécuriser son offre d’achat

Avant de vous engager sur un prix, demandez systématiquement :

• les documents de copropriété,
• les avis d’imposition,
• le titre de propriété,
• l’attestation loi Carrez,
• le DDT complet,
• et le bail si le bien est loué.

Ces documents sont essentiels pour :

• évaluer le bien au juste prix,
• anticiper vos charges futures,
• détecter d’éventuels risques,
• éviter de mauvaises surprises après l’achat.

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