Le compromis de vente d'un bien immobilier vous engage. Durée de validité, clauses suspensive, dépôt de garantie, … quels sont les points de vigilance pour le vendeur et l'acheteur ?
Le compromis de vente comme la promesse de vente ont pour vocation de définir de façon formelle les termes de la vente à venir. Ils engagent les différentes parties en définissant le cadre dans lequel va se faire la vente.
Le compromis de vente est ce que l'on appelle un avant contrat. C'est un acte par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix donné et l’acheteur s’engage à l’acquérir en respectant les conditions définies dans le compromis.
Le compromis de vente va permettre au vendeur et à l'acquéreur de contractualiser le prix et les conditions dans lesquelles va se faire la vente.
Le compromis engage définitivement le vendeur et l’acheteur même s'il définit les conditions sous lesquelles la vente peut être annulée.
Dans le cas où l’une des parties ne signerait pas l’acte authentique de vente, en dehors de l'exercice des conditions suspensives, l’autre partie sera en droit de demander en justice l’exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.
Cet avant-contrat est souvent signé chez le notaire mais il peut également être signé sous seing privé. Il convient néanmoins d’être particulièrement vigilant au moment de signer quand on n’est pas expert car ce compromis de vente est très engageant.
Concernant le notaire, chaque partie peut avoir son propre notaire mais il est également possible de faire notaire commun. Cela n'a pas d'impact sur le montant des honoraires. Quand il y a 2 notaires, ceux-ci se partagent le montant des honoraires.
Afin de garantir son engagement, l'acheteur est généralement tenu de verser un dépôt de garantie qui est plafonné à 10% du prix du bien et qui se situe le plus souvent entre 5 et 10 % en fonction du mode de financement du bien. Quand le bien est financé au comptant, le dépôt de garantie est en général de 10% et si le bien est financé par emprunt, le dépôt de garantie est en général de 5%.
Il est versé en totalité le jour du compromis de vente mais il peut également être versé ultérieurement si l'acquéreur ne dispose pas des liquidités le jour de la signature du compromis.
Ce dépôt de garantie viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif ou sera remboursé à l'acquéreur s'il se rétracte dans les conditions légales ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu. Si en revanche l’acquéreur se rétracte pour une raison qui ne fait pas partie des conditions suspensives, alors le dépôt de garantie sera conservé par le propriétaire du bien.
Cet acompte peut être versé, par virement, au professionnel de l'immobilier (s'il y est habilité et dispose de la garantie financière nécessaire) ou directement au notaire du vendeur.
Le notaire facture en général un acompte sur frais de notaire le jour de la signature du compromis de vente. Cet acompte vient en déduction des frais de notaire qui seront réglés le jour de la signature de l'acte authentique de vente.
Si l'acquéreur se rétracte pour quelque motif que ce soit, cet acompte sur frais de notaire, ne lui sera pas restitué.
Tout dépend si l’on est vendeur ou acheteur.
Pour ce qui concerne, le vendeur, il ne dispose pas de délai de rétractation La signature du compromis l’engage sans qu’il puisse revenir dessus. Il est d'ailleurs engagé dès l'acceptation de l'offre qui lui a été faite.
Pour ce qui concerne l’acheteur, il dispose d’un délai de rétractation qui a été porté à 10 jours par la loi Macron et qui lui permet, sans avoir à se justifier de quoi que ce soit, de pouvoir renoncer à l’acquisition. Ce délai commence à courir le lendemain de la signature de la promesse ou du compromis.
Si pendant ces 10 jours, son acompte a été encaissé, il lui sera restitué dans un délai maximum de 21 jours.
En dehors des éléments de prix et de description du bien, le compromis peut intégrer des éléments comme la répartition de certaines charges. Il est par exemple courant de diviser la taxe foncière au prorata de la période d'occupation alors que la taxe d'habitation est due par les occupants au 1er janvier pour l’ensemble de l’année.
S'il le souhaite, le vendeur peut aussi négocier la répartition des charges de copropriété déjà payées ou les appels de fond pour les travaux déjà votés en assemblée générale. En réalité tout ces éléments peuvent faire l'objet d'une discussion entre le vendeur et l'acquéreur.
Au-delà de ces éléments, le compromis de vente doit intégrer :
Les conditions suspensives sont une sécurité, en particulier pour l’acheteur mais pas uniquement. Elles vont permettre de lister un certain nombre d’éléments ou de conditions qui s’ils ne se réalisent pas, vont mettre un terme à la promesse et libérer la prime d’immobilisation qui sera remboursée à l’acquéreur.
Parmi ces conditions, il y en a une qui est obligatoire ; c’est celle concernant l’obtention d’un prêt immobilier pour les personnes qui financent leur bien. Si un acquéreur n'obtient pas son prêt immobilier, alors la vente tombera d'elle même sous réserve qu'il ait fourni 2 lettres de banques attestant du refus de prêt. C'est ce que l'on appelle une condition suspensive de droit commun.
Pour sécuriser l’engagement du vendeur sur le financement et éviter toute mauvaise surprise, on peut préciser dans le compromis le plan de financement tel qu’il sera présenté aux banques.
D’autres conditions peuvent également être intégrées dans le compromis comme des conditions suspensives relatives au droit de préemption de la commune, à l'état hypothécaire du bien, à la réalisation de travaux, à l'obtention d'un permis de construire ou encore à la non-opposition à une déclaration de travaux, à l’absence de servitude ou encore à la purge des hypothèques par le vendeur par exemple.
Un certain nombre d’éléments doivent être annexés au compromis. Il y a en particulier le règlement de copropriété, le dossier des diagnostics techniques à jour ou encore le carnet d'entretien de l'immeuble.
Concernant les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble, on retrouve :
Pour ce qui concerne les documents relatifs à l'état de l'immeuble, on a le carnet d'entretien de l'immeuble qui est établi par le syndic et qui vous renseigne, par exemple, sur les dates auxquelles ont eu lieu les gros travaux de l'immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur, de la chaudière…), ainsi que sur l'identité du syndic en exercice.
En revanche, si l'acheteur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la copropriété alors le vendeur n'est pas tenu de lui remettre le carnet d'entretien. Il n'est pas non plus tenu de le lui remettre en cas de vente d'un lot annexe tel qu'une place de parking, une cave, un grenier, un cellier ...
Pour ce qui est des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu, on a :
Enfin pour préparer la promesse de vente ou le compromis de vente, le notaire aura besoin du titre de propriété; l'attestation de propriété n'étant pas suffisante.
Le délai entre la signature du compromis et la signature de l'acte authentique de vente est rarement de moins de 3 mois sauf en cas de paiement au comptant.
Ce délai va permettre notament:
L'élément qui prend le plus de temps est en général l'obtention du financement. C'est la raison pour laquelle en cas de paiement au comptant, le délai entre la signature du compromis et la signature de l'acte authentique de vente peut être plus courte.
Le vendeur ne dispose pas de délai de rétractation. La signature du compromis l’engage sans qu’il puisse revenir dessus. A contrario, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation qui a été porté à 10 jours par la loi Macron et qui lui permet sans avoir à se justifier de quoi que ce soit de pouvoir renoncer à l’acquisition. Si pendant ces 10 jours, la prime d’immobilisation a été encaissée, elle lui sera restituée dans un délai maximum de 21 jours.
Quels éléments doivent figurer dans le compromis de vente ?Doivent figurer dans le compromis de vente le prix, la description du bien, mais aussi des éléments comme la répartition de certaines charges. S'il le souhaite, le vendeur peut négocier la répartition des charges de copropriété déjà payées ou les appels de fonds pour les travaux déjà votés en assemblée générale. Les conditions suspensives sont également à inclure dans le compromis de vente. Elles vont permettre de lister un certain nombre d’éléments ou de conditions qui, s’ils ne se réalisent pas, vont mettre un terme à la promesse et libérer la prime d’immobilisation qui sera remboursée à l’acquéreur.
Quels éléments doivent être annexés au compromis de vente ?Les éléments qui doivent être annexés au compromis de vente sont ceux qui vont rendre compte de l’organisation de l’immeuble, de l’état de l’immeuble et de sa situation financière. Il y a en particulier le règlement de copropriété, le dossier des diagnostics techniques ou encore le carnet d'entretien de l'immeuble mais également les PV d’AG ou le pré-état-daté.
Notre couverture est nationale. Grâce à notre mode de fonctionnement totalement digital nous vous accompagnons partout en France. Vous profiterez de nos honoraires réduits où que soit situé votre bien.
Agence 100% en ligne et à prix fixe dès 2490 € c'est plus de réactivité et un prix plus attractif pour trouver un acquéreur rapidement.
Laissez vos coordonnées et recevez régulièrement les dernières informations sur le marché immobilier.
