Qu'est-ce que la valeur vénale d'un bien immobilier ?


on parle souvent de valeur vénale d'un bien immobilier qui correspond au prix qu'un propriétaire obtiendra en le mettant en vente. Comment est-elle calculée ? A quoi elle sert ? Tout savoir sur cette valeur vénale.

Lecture : 5 min.

D'un point de vue formel, la valeur vénale d'un bien immobilier est une estimation du prix auquel ce bien pourrait être vendu à une date précise sur un marché donné.

Ce calcul de la valeur vénale est utile dans plusieurs cas de figure : la vente d'un bien, une donation ou une succession, le calcul de L'impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ou encore en cas de remplacement dans le cadre d'un sinistre par exemple.

Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Il y a plusieurs définitions de la valeur vénale d'un bien immobilier. Si l'on se réfère à l'arrêt de la Cour de Cassation du 6 décembre 2005 (n°03-18 782), c'est “le prix d'un bien qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande au moment de la mutation ou des clauses de l'acte de vente”

Si l'on se réfère à l’article 310.1.11 du Plan Comptable Général (PCG), la valeur vénale, c'est « le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. ».

En d’autres termes, elle correspond à une estimation du prix auquel un bien immobilier pourrait être vendu au regard de la situation du marché à un instant T. Elle ne tiendra en revanche pas compte des frais de commercialisation (frais d'agence par exemple) qui viendront en déduction.

Ce calcul de la valeur vénale d'un bien se base donc sur plusieurs critères : le secteur géographique du bien, le type de bien, le marché apparent, etc... mais également de l’offre et de la demande locale à un instant T.

Important :

A quoi correspond la valeur vénale d'un bien ?

C'est une estimation du prix auquel un bien immobilier pourrait être vendu au regard de la situation du marché à un instant T. Elle ne tiendra en revanche pas compte des frais de commercialisation (frais d'agence par exemple) qui viendront en déduction.

A quoi sert la valeur vénale d'un bien ?

Ce calcul de la valeur vénale est utile dans plusieurs cas de figure : la vente d'un bien, une donation ou une succession, le calcul de L'impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ou encore en cas de remplacement dans le cadre d'un sinistre par exemple.

Pourquoi calculer la valeur vénale d’un bien ?

Le calcul de la valeur vénale peut être utile dans au moins 4 cas de figure.

Dans le cadre d’une vente

Lors d'une vente la première étape consiste à définir le prix auquel le bien vous pouvoir être vendu.

C'est la valeur vénale du bien qui va permettre de déterminer un prix de vente. Dans ce cas la valeur vénale correspondra au prix net vendeur, c’est-à-dire au montant dont bénéficiera le propriétaire le jour de la signature de l’acte authentique et non pas du prix Frais d'Agence Inclus (FAI).

Dans le cadre d’une succession ou d’une donation

L’estimation de la valeur vénale pourra également avoir lieu dans le cadre d’une succession ou d’une donation, pour calculer le montant des droits de succession qui devront être réglés à l’administration fiscale.

La valeur vénale sera alors déterminée au jour du décès, s’il s’agit d’une succession, ou au jour de la donation.

Elle est fixée en fonction du prix auquel le donateur aurait vendu les biens immobiliers s’il avait souhaité les vendre. C'est donc sur ce prix que seront calculés les droits.

Attention : en cas de sous-estimation de la valeur vénale du bien, vous pourrez faire l’objet d’un redressement par l'administration fiscale.

Conseil : le Ministère des finances a mis en place un simulateur pour vous aider à estimer un bien immobilier en cas de succession ou de donation. Pour vous connecter, il suffit de vous rendre sur Patrim à partir du site impots.gouv.fr. )

Dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière

La valeur vénale d’un bien rentre aussi en ligne de compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, celui-ci remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018 et il ne tient désormais en compte que des biens immobiliers en prenant en compte la valeur globale du patrimoine immobilier des propriétaires.

Le propriétaire devra donc déclarer lui-même la valeur de ses biens pour évaluer le montant total du patrimoine qui sera soumis à l’impôt.

Tout comme dans le cadre d’une succession ou d’une donation, une sous-estimation de la valeur vénale des biens peut entraîner des pénalités.

Conseil : vous pouvez calculer votre impôt sur la fortune immobilière depuis ce simulateur. (simulateur https://www3.impots.gouv.fr/simulateur/ifi/2022/calcul_ifi/)

Dans le cadre de l’indemnité de remplacement

Si votre bien est amené à être détruit, la valeur vénale permet de calculer une indemnité de remplacement.

En effet, votre assurance sera amenée à vous demander de lui remettre une attestation de valeur de votre bien immobilier afin de fixer la valeur vénale sur laquelle vous serez indemnisé.

Comment calculer la valeur vénale d’un bien ?

Les principaux critères pour procéder à l’évaluation de la valeur vénale d’un bien immobilier sont les suivants :

  • L’adresse du bien (sa situation géographique)
  • La nature du bien (appartement, maison, immeuble…)
  • Le nombre de pièces
  • La superficie (surface habitable, surface loi Carrez)
  • L'état du marché immobilier du secteur
  • L’état du bien (neuf, à rénover, rénové, matériaux…)
  • L’exposition
  • Les biens annexes (cave, garage, parking)
  • Le vis-à-vis
  • Les prestations additionnelles (climatisation, double vitrage, piscine etc.)
  • Le statut d'occupation (vendu vide ou loué)

Deux sites à consulter pour vous permettre d’effectuer vos recherches :
  • Le site de DVF (Demande de Valeur Foncière) créé par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), il répertorie sur une carte les ventes immobilières des cinq dernières années par ville, par arrondissement, par quartier. Vous pouvez cliquer sur l’immeuble ou la parcelle en question pour faire apparaître le prix net vendeur des dernières transactions des appartements ou maisons. Cela donne une indication sur les prix au m² car les biens en copropriétés sont répertoriés avec leur surface.
  • L’outil Patrim, créé à partir des données de l'administration fiscale, permet aussi de connaître le prix de vente des biens immobiliers et constitue une base de données similaire à l'outil DVF. Cependant, il n'est accessible que depuis l’espace Particulier sur le site du trésor public.

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