Vous passez par une agence immobilière pour vendre votre bien. Quels sont les avantages et les inconvénients, les coûts et les points de vigilance. Tout savoir sur la vente par une agence.
Si certains pensent que la vente d’un bien immobilier est un exercice facile et donc qu’il est réellement plus intéressant de gérer sa vente de particulier à particulier, d’autres considèrent qu’il est plus simple et plus efficace de passer par un professionnel de l’immobilier même si cela a un coût.
Quel est l’avantage de passer par une agence immobilière et est ce que le coût est si élevé que cela ? Quel sont les principaux avantages à passer par une agence immobilière ?
Vous envisagez de mettre votre maison ou votre appartement en vente mais vous vous interrogez sur la façon de faire: vendre de particulier à particulier ou passer par une agence immobilière.
Chacune des méthodes a ses avantages et ses inconvénients mais il est important de d'avoir une vision claire du travail qu'effectue l'agent immobilier.
Le 1er point sur lequel l’agent immobilier a une vraie valeur ajoutée, c’est dans la détermination de la valeur vénale de votre bien immobilier. Il va pouvoir analyser de façon détaillée les biens en cours de commercialisation et les biens vendus au travers des données de l'administration fiscale et vous dire quel est le bon prix pour démarrer votre vente.
L'estimation n'est toutefois pas une science exacte et il est toujours pertinent de solliceter plusieurs professionnels de l'immobilier pour se fair une idée précise.
Il faut tout de même être très vigilant car certaines agences, pour récupérer un mandat, peuvent être tentées de vous donner un prix « flatteur » et vous expliquer, une fois que le mandat sera signé et le délai de rétractation passé , que le prix est finalement trop haut et que c’est la raison pour laquelle il n’y a pas de visite.
De toute façon, une fois la diffusion faite, vous verrez très rapidement si votre bien est au bon prix ou non.
Si dans les quelques jours qui suivent la publication de l'annonce, vous n’avez pas reçu un certain nombre de contacts et de visites, c'est que votre bien est trop cher.
Ce n’est pas très grave de démarrer sa vente à un prix trop élevé en revanche ce n'est pas bon de rester trop longtemps à un prix trop élevé.
Quand les gens voient qu'un bien est diffusé depuis longtemps et qu'il ne part pas, cela commence à amener de la suspicion sur le bien et le fait d’avoir fixé dans un premier temps un prix qui est ensuite revu à la baisse, dessert le bien au lieu de le servir.
Par ailleurs, dans un marché baissier, le temps joue contre les propriétaire et à chaque mois qui passe, votre bien immobilier perd de la valeur.
La fixation du prix de vente d'un bien est donc un élément essentiel pour la réussite de la vente et un des points sur lequel l’agent immobilier peut avoir une vraie valeur ajoutée.
L’agent immobilier va également s’occuper de la valorisation de votre bien, de la rédaction et de la publication de votre annonce sur les différents sites internet sur lesquels il est présent ce qui va permettre de toucher les potentiels acquéreurs.
Il s’occupera notamment de la rédaction du descriptif, souvent de la prise de photos de qualité ce qui est essentiel et éventuellement de la réalisation de plans, ...
Il s'occupera également d'animer votre annonce et de la remonter sur les différents sites de petites annonces sur lesquels il la diffuse pour lui donner un maximum de visibilité.
La réception des appels, la prise de rendez-vous, la gestion des visites peuvent s’avérer particulièrement fastidieuse en particulier si l’on a une activité professionnelle.
Le fait que l’agent immobilier s’en charge est incontestablement un confort important pour le vendeur.
Par ailleurs, sans que la visite soit forcément extrêmement technique, il y a quelques bonnes pratiques à appliquer pour rendre une visite plus efficace et c’est le rôle de l’agent immobilier.
Concernant les visites, un professionnel connaissant le quartier sera à même d’apporter un certain nombre de réponses au futur acquéreur sur les écoles, les commerces, les lieux culturels, …
Enfin, un point sur lequel le professionnel sera souvent plus efficace, c’est sur la gestion de la négociation. Il n’est pas toujours simple et en tout cas tout le monde ne sait pas toujours tenir une négociation sur un prix.
L'agent immobilier de son coté à l'habitude d'en gérer et d'autre part il est perçu comme un tiers à qui l'acquéreur se confiera plus facilement qu'au vendeur et pour lequel il sera souvent plus simple de négocier.
Enfin, il y a la validation du plan de financement qui est essentielle. Chez imkiz, nous travaillons avec un partenaire courtier qui valide la totalité des plans de financement pour sécuriser les offres.
La loi a ces dernières années considérablement complexifié les éléments documentaires à apporter au dossier de vente.
Qu’il s’agisse des diagnostics, des comptes rendus d’assemblées générales, du règlement de copropriété et autres documents sur la santé financière de la copropriété, ... l’ensemble des documents qui seront à fournir pour la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente sont très nombreux.
Si vous passez par un agent immobilier, une fois encore c’est lui qui prendre en charge la constitution du dossier. Il vous demandera les documents à votre disposition et vérifiera qu'ils sont complets. Cela lui permet également de renseigner au mieux l'acquéreur.
Son rôle pourra y compris aller jusqu’à la rédaction du compromis de vente même si chez imkiz nous préférons la confier au notaire. Dans tous les cas le compromis sera envoyé au notaire pour préparer la vente définitive.
C’est souvent là que se situe le principal motif de mécontentement des propriétaires.
En effet les honoraires d’agence sont variables en fonction du prix du bien et du type de mandat que vous allez signer (exclusif ou non exclusif) mais ils se situent souvent dans une fourchette de 4 à 8% du prix du bien.
L'Autorité de la Concurrence a mené fin 2022 une étude sur les honoraires d'agence qui s'élevent désormais à 5,78% en moyenne.
Sur des biens d’une certaine valeur, cela représente des sommes très importantes dont on se demande si elles sont bien justifiées au regard du travail effectué. De la même façon plus un bien immobilier est cher plus les honoraires vont être élevés et pourtant, le travail est globalement le même.
Ces derniers temps, et sur le modèle de ce qui se passe dans les pays anglo-saxons, on a vu apparaître des agences à prix fixe (et non pas avec commission en pourcentage) et à des niveaux sans commune mesure avec les agence traditionnelles (de 2500 à 4500 € pour une vente immobilière par exemple).
Ces nouveaux acteurs de l'immobilier sont capables d'avoir des coûts moins élevés car ils n'ont pas d'agence physique (pas de local commercial). Ils utilisent également au mieux internet pour se faire connaître et sont organisés de façon très structurée. Peut-être plus qu'une agence immobilière classique ou au sein d'une même agence les différents agents peuvent être en compétition pour le même bien.
Pour en savoir plus sur ces agences sans commission, vous pouvez consulter la rubrique Agence à frais fixes
Il faut également être vigilant à la présence d'une clause d'irrévocabilité dans votre mandat et qui fait que passé la période de rétractation, vous ne pourrez plus résilier le mandat avant son terme.
Vous trouverez ci-dessous des modèles de courriers de résiliation de votre mandat de vente à envoyer à votre agent si nécessaire.L’agent immobilier va s’occuper de la valorisation et de la publication de votre bien sur les différents sites internet ce qui va permettre de le commercialiser. Il s’occupera notamment de la rédaction du descriptif, souvent de la prise de photos de qualité ce qui est essentiel et éventuellement de la réalisation de plans, …
L’agence prend-elle en charge la gestion des visites et de la négociation ?Le fait que l’agent immobilier se charge des visites est incontestablement un confort important pour le vendeur. Un point sur lequel le professionnel sera souvent plus efficace que le vendeur, c’est sur la gestion de la négociation. C’est en revanche le rôle de l’agent immobilier.
Comment doit-on s’y prendre pour résilier un mandat de vente ?Quel que soit le type de mandat, vous allez pouvoir le résilier pendant la période de rétractation mais il va également falloir le résilier au terme de la période d'engagement pour éviter qu'il ne soit reconduit. Tout savoir pour résilier un mandat
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