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Réussir l'immobilier
Réussir l'immobilier
L’immobilier de particulier à particulier, moins cher … en apparence. Si vendre son bien immobilier de particulier à particulier plutôt que de passer par une agence est moins cher, ce n'est pas gratuit pour autant. Des solutions alternatives aux agences traditionnelles existent et peuvent permettre de mieux vendre sans payer trop cher pour autant.
Un certain nombre de propriétaire qui souhaitent mettre en vente leur bien immobilier vont préférer le faire sans passer par une agence.
L'objectif de ces propriétaires est clair: économiser sur le montant des frais d'agence qui sont souvent très élevés: 5,78% en moyenne d'après l'étude 2023 de l'Autorité de la Concurrence mais parfois beaucoup plus.
Pour autant, si vous décidez de vendre votre appartement ou votre maison par vous-même, vous allez économiser les frais d’agence mais vous ne vendrez pas forcément au meilleur prix et vous aurez malgré tout certains frais à supporter.
Quels sont les couts liés à la vente d'un bien immobilier ? Qui doit les payer ? Existe-t-il des agences immobilières moins chères que les agences traditionnelles ? Mais avant tout chose, comment fonctionne une vente de particulier à particulier et quelles sont les différentes tâches que vous aurez à réaliser ?
Avant de vous lancer dans la mise en vente d'un bien immobilier, qu'il s'agisse de la vente d'une maison individuelle ou d'un appartement situé dans une copropriété, et que vous avez décidé de le faire en vous passant des services d'un agent immobilier, de particulier à particulier, il est important de savoir que c'est un processus long, parfois compliqué et toujours chronophage.
Avant la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire, les étapes sont nombreuses. Vous allez devoir préparer le dossier de vente et réaliser les diagnostics, faire l'estimation de votre bien immobilier, préparer votre annonce immobilière et la diffuser sur les sites d'annonces immobilières. Mais ceci n'est que le début.
Une fois cette première étape franchie, vous allez sélectionner les candidats qui sont intéressés par l'achat de votre appartement ou de votre maison, faire les visites, mener la négociation, vérifier le dossier de financement et enfin accepter une offre si vous vous mettez d'accord avec un acquéreur.
Vient ensuite la partie notaire. Même si vous avez la possibilité de signer un avant contrat sous seing privé, il est recommandé de signer la promesse de vente ou le compromis de vente chez votre notaire qui garantira la conformité de votre vente vis-à-vis de l'acquéreur.
Une fois le délai de rétractation de votre acquéreur passé, le droit de préemption des communes levé, le prêt immobilier de votre acquéreur obtenu, le notaire va pouvoir préparer la signature de l'acte authentique de vente.
Le jour de la signature de l'acte authentique de vente, le notaire règlera les sommes qui sont dues par le vendeur à la copropriété, il soldera votre emprunt si celui-ci court toujours, il calculera et payera l'impôt sur la plus value si ce n'est pas votre résidence principale puis vous versera le solde de la vente.
C'est souvent 6 mois ou parfois plus qui se sont écoulés entre le début de votre mise en vente et la signature finale de la vente.
Si vous vous sentez à même de le faire vous même sans agent immobilier, cela va vous permettre d'économiser les frais d'agence mais cela ne vous empêchera pas de supporter un certain nombre de couts.
L'enjeu lors de la vente d'un bien immobilier, c'est de pouvoir offrir la meilleure visibilité possible à votre annonce en la diffusant sur les bons sites de petites annonces.
La première difficulté pour les propriétaires qui vendent de particulier à particulier, c'est que les meilleurs sites immobiliers sont des sites souvent réservés aux professionnels qui sont de gros pourvoyeurs de contacts. La visibilité des particuliers est donc moindre.
Les particuliers vont malgré tout pouvoir diffuser leur annonce sur des sites comme Le Bon Coin ou PAP mais une simple diffusion est souvent insuffisante.
En effet si la diffusion de l'annonce est souvent gratuite, les options de visibilité et de modification de l'annonce sont souvent payantes. Le fait de pouvoir par exemple remonter son annonce en “tête de liste” ce qui est essentiel pour conserver de la visibilité a un cout de la même façon que la modification de son annonce ou du prix de son bien.
Par ailleurs, a la différence des agences immobilières qui sont soumises à la loi Alur et qui ne peuvent vous facturer leurs honoraires que s'ils vendent votre bien, les portails d'annonces vont vous facturer dès la diffusion de votre annonce quel que soit le résultat.
La vente d'un bien immobilier est devenu au fil du temps de plus en plus complexe. Le législateur impose a juste titre une transparence de plus en plus forte. L'absence du DPE sur une annonce, par exemple, soumet le particulier à un risque d'amende qui peut aller jusqu'à 3000€.
Avant de diffuser votre annonce, vous allez par ailleurs devoir estimer votre bien. Ce n'est pas un exercice si simple que cela. Les outils d'estimation en ligne que l'on retrouve sur les principaux sites d'annonces ne sont pas toujours très fiables et souvent flatteurs. Pourtant la réussite d'une vente passe clairement par la détermination du bon prix.
Une fois que votre annonce est diffusée, vous allez devoir gérer le flux d'appels des acquéreurs dont bon nombre sont des agents immobiliers qui vont essayer de vous faire signer un mandat de vente pour votre bien.
Parmi les tâches essentielles que réalise un agent immobilier, au delà de la sélection des candidats, c'est l'analyse de leur plan de financement. Nous travaillons pour cela avec un partenaire courtier qui sera à même de sécuriser votre transaction et éviter de voir la vente tomber en raison d'un refus de financement et de l'application de la condition suspensive de prêt.
Au final moins d'1 français sur 5 réussit à vendre sans agence. "Selon une étude réalisée par trois chercheurs de l’Université Paris Dauphine, 67 % des propriétaires finissent par vendre leur bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
Point de départ de toute vente immobilière, l'estimation de votre bien immobilier n'est pas toujours simple à réaliser. C'est pourtant un élément clé dans la réussite d'une vente immobilière.
Il est important de faire cette estimation de la façon la plus objective possible en ayant conscience des atouts et des faiblesses de votre bien. Ceux qui démarrent leur vente à un prix trop élevé finissent souvent moins cher que s'ils avaient démarré au bon prix.
Pour en savoir plus sur la réalisation d'une estimation de votre bien, vous pouvez également lire notre article comment bien estimer son bien immobilier.
Lors de la mise en vente d'un bien immobilier il est important d'avoir toutes les pièces que vous devrez présenter à votre acquéreur de manière à ce qu'il puisse prendre sa décision.
Vous avez notamment les diagnostics obligatoires, l'absence de DPE sur votre annonce est passible d'une amende de 3000€, les PV d'assemblée générale, les appels de charges, le règlement de copropriété, les attestations de conformité du permis de construire quand vous avez fait des travaux, ....
Une fois que vous aurez accepté une offre, votre notaire de toute façon exigera d'avoir toutes ces pièces pour la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente.
En effet, après la signature du compromis, votre acquéreur aura un délai de dix jours pour se rétracter et ces dix jours ne courent qu'à partir du lendemain du jour où vous avez remis l'ensemble des pièces imposées par la loi ALUR dans le cadre d'une vente immobilière. Alors ne tardez pas et faites déjà l'inventaire de ce dont vous aurez besoin. De plus ces pièces vous permettront de compléter votre annonce avec les mentions indispensables (surface carrez, état des diagnostics, ...).
Vous l'aurez lu partout : une annonce avec de bonnes photos est beaucoup plus consultée qu'une annonce qui a peu de photos ou de mauvaises photos.
Alors présentez votre bien sous son meilleur jour sans pour autant travestir la réalité. Prenez des photos de toutes les pièces et idéalement plusieurs photos des pièces principales. Sur vos photos, priorisez les photos ou l'on voit les fenêtres et les extérieurs quand il y en a. Enfin essayez dans la mesure du possible de prendre des photos en mode paysage (horizontal). Leur rendu est bien meilleur sur les sites de petites annonces.
Notre guide de la photo vous donnera quelques conseils pour réussir de bonnes photos immobilières.
Un fois que vous avez réalisé toutes vos photos et réuni les pièces nécessaires pour la vente de votre bien immobilier, il ne vous reste plus qu'à rédiger votre petite annonce immobilière de façon à ce qu'elle soit la plus efficace possible.
Certains font des annonces beaucoup trop longues qui ne sont donc pas lues.
Il est important d'essayer d'être le plus factuel et objectif possible.
Une bonne annonce commence par une description du cadre général en précisant le lieu, la taille de votre bien et l'étage, la présence d'un ascenseur ou pas. Si votre bien dispose d'un extérieur (balcon, terrasse ou jardin) c'est également au début de votre annonce qu'il faut le préciser.
Vous allez ensuite faire une description détaillée de votre bien en décrivant de façon précise mais succinte les différentes pièces de manière à ce que les acquéreurs puissent se projeter. Si votre bien est sur plusieurs étages, vous décrire chacun des étages.
Ensuite vous préciserez les autres éléments qui constituent votre bien comme la présence d'un parking ou d'une cave. Vous indiquerez également pour les bien en copropriété s'il y a un local vélos / poussettes.
Enfin vous terminerez par un rapide descriptif de la localisation en indiquant la distance des commerces, écoles, transports, ... Pour en savoir plus vous pouvez également lire notre article sur la rédaction d'une annonce immobilière.
Une fois votre annonce rédigée, vous allez pouvoir la diffuser sur les sites d'annonces immobilières réservés aux particuliers.
Une fois vos annonces en ligne il faut être joignable et réactif. Plus vous aurez de contacts plus vous aurez de chances de trouver rapidement un acheteur et surtout plus il sera facile de défendre le prix de votre bien. Répondez au téléphone, rappelez les personnes qui vous laissent des messages, répondez rapidement aux mails, envoyez des fiches descriptives de votre bien, discutez si vous le souhaitez avec les agents qui vous appelleront immanquablement, ...
Quand vous allez faire visiter votre bien, en premier lieu, il faut que vos acquéreurs puissent découvrir tranquillement votre appartement ou votre maison. Prévoyez autour d'1/2h pour un 2 ou 3 pièces ou 1h pour les biens de plus grande taille.
Avant la visite, il est important d'avoir rangé son appartement qui doit être mis en valeur. N'hésitez d'ailleurs pas à programmer les visites à l'heure de la journée ou votre appartement est le plus lumineux.
Pendant la visite, présentez simplement votre bien, répondez aux questions, ne soyez pas tout le temps "dans les pattes" de l'acquéreur qui doit déjà pouvoir se sentir un peu chez lui. N'essayez pas de cacher des choses ou de mentir. Mais il est inutile d'insister sur ce qui vous dérange. Au contraire, insistez sur les choses positives. Sans en faire trop. Vous l'aurez compris il est important que votre acheteur se sente libre et n'aie pas l'impression qu'on veut le convaincre à tout prix de quelque chose.
Pour en savoir plus sur comment réussir ses visites, vous pouvez lire notre Guide de la visite.
La négociation n'est pas l'étape la plus simple car vous pouvez avoir en face de vous un fin négociateur.
Ayez confiance en vous et en votre bien ! En effet : vous avez passé du temps à estimer votre bien et vous avez déjà probablement cherché votre futur logement : vous avez donc une très bonne idée du marché. Soyez sûr de vous. Mais laissez un peu de marge de manœuvre quand même. Le meilleur indicateur pour votre vente immobilière est le nombre de contacts d'acheteurs que vous recevez.
S'il y en a vraiment peu c'est probablement que le prix est trop élevé, car partout en France il y a plus d'acheteurs que de vendeurs. Enfin n'oubliez pas de vérifier la solvabilité de l'acheteur : posez des questions sur le financement, est-ce que votre acheteur a déjà vendu son bien ? est-ce qu'il y a une condition suspensive ? prenez cela en ligne de compte pour négocier le prix.
Votre acheteur doit connaître certaines informations obligatoires sur le bien que vous vendez, et il a besoin de ce dossier pour confirmer son offre d'achat (les charges, le mesurage, les PV d'assemblées générales, autant d'informations qui vont contribuer à sa décision). N'oubliez pas que vous pouvez tout envoyer par courrier électronique. Inutile d'imprimer des montagnes de papier.
Une fois que vous vous êtes mis d'accord avec votre acquéreur sur le prix, que vous avez obtenu les informations sur la qualité de son plan de financement, vous allez pouvoir accepter l'offre qu'il vous a fait.
Attention toutefois car l'acceptation d'une offre vous engage en tant que vendeur. Vous ne pourrez plus revenir dessus ensuite. En revanche vos acquéreurs peuvent se rétracter jusqu'à 10 jours après la signature de la promesse ou du compromis de vente chez le notaire. Ils pourront même se rétracter jusqu'au jour de la vente si l'une des conditions suspensives de l'avant contrat s'applique.
Une fois la promesse ou le compromis de vente signé, il ne vous reste plus qu'à attendre la signature de l'acte authentique de vente qui intervient en général 3 mois après l'avant contrat.
C’est pour cela qu’imkiz propose un service d’Assistant immobilier pour aider le propriétaire à réussir sa vente en direct. La transaction se déroule toujours de particulier à particulier mais imkiz met à votre disposition tous les services d’une agence pour vous aider à réussir. A un prix forfaitaire représentant réellement le service fourni. Et uniquement payé au résultat.
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