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Réussir l'immobilier
Réussir l'immobilier
Un certain nombre de propriétaires souhaitent vendre leur bien immobilier sans agence immobilière, de particulier à particulier. Quelles sont les points à connaitre et les étapes à respecter pour réussir sa vente immobilière ?
Lecture : 8 min.
Vous avez décidé de mettre en vente votre appartement ou votre maison mais vous souhaitez vendre sans agence immobilière, de particulier à particulier.
La vente d'un bien immobilier de particulier à particulier présente l'avantage d'être moins couteuse puisque que vous n'aurez pas de frais d'agence à payer mais elle nécessite de respecter quelques étapes.
Point de départ de toute vente immobilière, l'estimation de votre bien immobilier n'est pas toujours simple à réaliser. C'est pourtant un élément clé dans la réussite d'une vente immobilière.
Il est important de faire cette estimation de la façon la plus objective possible en ayant conscience des atouts et des faiblesses de votre bien.
Il existe par ailleurs un certain nombre d'outils qui vont vous permettre de faire des estimations en ligne ou de consulter les historiques de ventes autour de chez vous.
Pour en savoir plus sur la réalisation d'une estimation de votre bien, vous pouvez également lire notre article comment bien estimer son bien immobilier.
Lors de la mise en vente d'un bien immobilier il est important d'avoir toutes les pièces que vous devrez présenter à votre acquéreur de manière à ce qu'il puisse prendre sa décision.
Vous avez notamment les diagnostics, l'absence de DPE sur votre annonce est passible d'une amende de 3000€, les PV d'assemblée générale, les appels de charges, le règlement de copropriété, les attestations de conformité du permis de construire quand vous avez fait des travaux, ....
Une fois que vous aurez accepté une offre, votre notaire de toute façon exigera d'avoir toutes ces pièces pour la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente.
En effet, après la signature du compromis, votre acquéreur aura un délai de dix jours pour se rétracter et ces dix jours ne courent qu'à partir du lendemain où vous avez remis l'ensemble des pièces imposées par la loi ALUR dans le cadre d'une vente immobilière. Alors ne tardez pas et faites déjà l'inventaire de ce dont vous aurez besoin. De plus ces pièces vous permettront de compléter votre annonce avec les mentions indispensables (surface carrez, état des diagnostics, ...).
Vous l'aurez lu partout : une annonce avec de bonnes photos est beaucoup plus consultée qu'une annonce qui a peu de photos ou de mauvaises photos.
Alors présentez votre bien sous son meilleur jour sans pour autant travestir la réalité. Prenez des photos de toutes les pièces et idéalement plusieurs photos des pièces principales. Sur vos photos, priorisez les photos ou l'on voit les fenêtres et les extérieurs quand il y en a. Enfin essayez dans la mesure du possible de prendre des photos en mode paysage (horizontal). Leur rendu est bien meilleur sur les sites de petites annonces.
Notre guide de la photo vous donnera quelques conseils pour réussir de bonnes photos immobilières.
Un fois que vous avez réalisé toutes vos photos et réuni les pièces nécessaires pour la vente de votre bien immobilier, il ne vous reste plus qu'à rédiger votre petite annonce immobilière.
Certains font des annonces beaucoup trop longues qui ne sont donc pas lues.
Il est important d'essayer d'être le plus factuel et objectif possible.
Une bonne annonce commence par une description du cadre général en précisant le lieu, la taille de votre bien et l'étage, la présence d'un ascenseur ou pas. Si votre bien dispose d'un extérieur (balcon, terrasse ou jardin) c'est également au début de votre annonce qu'il faut le préciser.
Vous allez ensuite faire une description détaillée de votre bien en décrivant de façon précise mais succinte les différentes pièces de manière à ce que les acquéreurs puissent se projeter. Si votre bien est sur plusieurs étages, vous décrire chacun des étages.
Ensuite vous préciserez les autres éléments qui constituent votre bien comme la présence d'un parking ou d'une cave. Vous indiquerez également pour les bien en copropriété s'il y a un local vélos / poussettes.
Enfin vous terminerez par un rapide descriptif de la localisation en indiquant la distance des commerces, écoles, transports, ... Pour en savoir plus vous pouvez également lire notre article sur la rédaction d'une annonce immobilière.
Une fois votre annonce rédigée, vous allez pouvoir la diffuser sur les sites d'annonces immobilières réservés aux particuliers.
Une fois vos annonces en ligne il faut être joignable et réactif. Plus vous aurez de contacts plus vous aurez de chances de trouver rapidement un acheteur et surtout plus il sera facile de défendre le prix de votre bien. Répondez au téléphone, rappelez les personnes qui vous laissent des messages, répondez rapidement aux mails, envoyez des fiches descriptives de votre bien, discutez si vous le souhaitez avec les agents qui vous appelleront immanquablement, ...
Quand vous allez faire visiter votre bien, en premier lieu, il faut que vos acquéreurs puissent découvrir tranquillement votre appartement ou votre maison. Prévoyez autour d'1/2h pour un 2 ou 3 pièces ou 1h pour les biens de plus grande taille.
Avant la visite, il est important d'avoir rangé son appartement qui doit être mis en valeur. N'hésitez d'ailleurs pas à programmer les visites à l'heure de la journée ou votre appartement est le plus lumineux.
Pendant la visite, présentez simplement votre bien, répondez aux questions, ne soyez pas tout le temps "dans les pattes" de l'acquéreur qui doit déjà pouvoir se sentir un peu chez lui. N'essayez pas de cacher des choses ou de mentir. Mais il est inutile d'insister sur ce qui vous dérange. Au contraire, insistez sur les choses positives. Sans en faire trop. Vous l'aurez compris il est important que votre acheteur se sente libre et n'aie pas l'impression qu'on veut le convaincre à tout prix de quelque chose.
Pour en savoir plus sur comment réussir ses visites, vous pouvez lire notre Guide de la visite.
La négociation n'est pas l'étape la plus simple car vous pouvez avoir en face de vous un fin négociateur.
Ayez confiance en vous et en votre bien ! En effet : vous avez passé du temps à estimer votre bien et vous avez déjà probablement cherché votre futur logement : vous avez donc une très bonne idée du marché. Soyez sûr de vous. Mais laissez un peu de marge de manœuvre quand même. Le meilleur indicateur pour votre vente immobilière est le nombre de contacts d'acheteurs que vous recevez.
S'il y en a vraiment peu c'est probablement que le prix est trop élevé, car partout en France il y a plus d'acheteurs que de vendeurs. Enfin n'oubliez pas de vérifier la solvabilité de l'acheteur : posez des questions sur le financement, est-ce que votre acheteur a déjà vendu son bien ? est-ce qu'il y a une condition suspensive ? prenez cela en ligne de compte pour négocier le prix.
Votre acheteur doit connaître certaines informations obligatoires sur le bien que vous vendez, et il a besoin de ce dossier pour confirmer son offre d'achat (les charges, le mesurage, les PV d'assemblées générales, autant d'informations qui vont contribuer à sa décision). N'oubliez pas que vous pouvez tout envoyer par courrier électronique. Inutile d'imprimer des montagnes de papier.
Une fois que vous vous êtes mis d'accord avec votre acquéreur sur le prix, que vous avez obtenu les informations sur la qualité de son plan de financement, vous allez pouvoir accepter l'offre qu'il vous a fait.
Attention toutefois car l'acceptation d'une offre vous engage en tant que vendeur. Vous ne pourrez plus revenir dessus ensuite. En revanche vos acquéreurs peuvent se rétracter jusqu'à 10 jours après la signature de la promesse ou du compromis de vente chez le notaire. Ils pourront même se rétracter jusqu'au jour de la vente si l'une des conditions suspensives de l'avant contrat s'applique.
Une fois la promesse ou le compromis de vente signé, il ne vous reste plus qu'à attendre la signature de l'acte authentique de vente qui intervient en général 3 mois après l'avant contrat.
Le principal avantage de ce type de vente est sont cout qui est très inférieur à celui d'une agence même si ce n'est pas gratuit. En revanche, vous n'aurez pas de visibilité sur les grandes sites d'annonces, les prix obtenus par les agents sont souvent meilleurs et la vente de particulier à particulier peut être très chronophage.
Comment estimer le prix de votre bien immobilier sans agence immobilière ?L'estimation est un élément essentiel mais complexe. Les simulateur en ligne ne sont pas toujours très fiables. Quelques conseils pour réussir son estimation
Quel est le montant des frais d'agence ?Le montant moyens des frais d’agence est de 4,87% du prix de vente d’après l’étude Galian et si l’on se réfère à l’étude Homepilot, ils sont de 5,4%. Mais derrière ces chiffres se cachent des montants très différents qui vont de 2% à 10% en fonction en général du prix du bien. Les agences pratiquent le plus souvent des grilles de commissions qui sont dégressives en fonction du prix du bien pour éviter des écarts sur le montant des commissions qui soient trop important d’un bien à un autre.
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