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Comment bien estimer son bien immobilier ?



Réussir l'immobilier Conseils pour les propriétaires Comment estimer son bien immobilier ?

L'estimation de son bien immobilier est une étape à ne pas négliger. Nombreux sont les outils à la disposition du particulier. Un peu de méthode et un peu de temps vous permettrons d'avoir une première vision assez juste.




Vous envisagez de mettre votre appartement ou votre maison en vente mais vous vous interrogez pour savoir si c’est le bon moment ?

En effet, le marché est moins dynamique qu’il n’a été ces 2 dernières années. La hausse des taux d’intérêt réduit le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs et le taux d’usure réduit l’accès au crédit.

Pour autant, cette rentrée 2022 reste un bon moment pour mettre en vente votre bien car dans ce contexte sa valeur pourrait être moins importante dans quelques mois avec la poursuite annoncée de la hausse des taux.

En revanche, la clé d’une vente réussie reste clairement le prix auquel vous allez affichez votre bien.

Un prix trop élevé, c’est le risque de voir votre bien rester trop longtemps sur les sites d’annonces immobilières et de se faire identifier comme un bien compliqué à vendre. Bon nombre de propriétaires qui maintiennent un prix trop élevé finissent par vendre à un prix plus bas que s’ils avaient démarré à un prix de marché.

Plusieurs solutions existent pour estimer la valeur de votre bien.

La première consiste à solliciter un professionnel qui pourra vous proposer une estimation. Nous pouvons si vous le souhaitez, vous proposer une estimation gratuite et sans engagement. Il vous suffit pour cela de renseigner la fiche descriptive de votre bien : Fiche descriptive .

Vous pouvez également faire vous-même votre estimation :
  • En analysant le marché immobilier
  • En vous aidant des outils automatiques d’estimation du marché (sites internet, applications) mais ceux-ci restent assez aléatoires

Comment bien estimer votre bien immobilier ?

L’estimation de votre bien est à la fois un exercice simple et compliqué qui nécessite en premier lieu d’avoir une vision objective de son bien.

Trop souvent nous entendons des propriétaires nous dire qu’il n’y a aucun travaux à réaliser alors même qu’ils habitent leur bien depuis 5 ans par exemple. Un bien qui est habité depuis 5 ans nécessitera a minima un rafraichissement.

Le 2nd point consiste à utiliser les bonnes références pour analyser la valeur de son bien.

Bon nombre de propriétaires nous disent qu’ils ont regardé les annonces de biens comparables actuellement en cours de diffusion. C’est très pertinent mais ce n’est pas suffisant. Il est important par exemple de regarder depuis quand chacune de ces annonces est diffusée. Si vous avez un bien dont l’annonce est diffusée depuis 60 jours et qu’il n’est pas vendu, c’est très certainement parce que son prix n’est pas le bon.

Au-delà des annonces en cours de diffusion dont on sait que leur prix est supérieur au prix auquel ils seront vendus, il est important de regarder également le prix des biens comparables au vôtre qui ont été vendus ces derniers mois.

L’ensemble des transactions immobilières sont désormais publiques et vous pouvez les consulter : ici.

Les ventes passées vous permettront d’avoir une vision précise du prix auquel se sont vendus les biens autour de chez vous. Attention néanmoins, un grand nombre de paramètres ayant eu une influence sur le prix de vente ne sont pas connus ni déterminables : étage, exposition, travaux, ... En revanche si vous connaissez bien votre quartier vous pouvez sans doute identifier l'immeuble voire le logement objet de la vente et en conséquence bien analyser les facteurs ayant contribué à la détermination du prix.

Il est enfin important d’avoir en tête que vos acquéreurs ont les mêmes informations que vous sur la valeur de votre bien. S’il y a quelques années, « les coups » étaient possibles, la transparence des prix les rend beaucoup plus rares.

En réalité l’enjeu est d’arriver à vendre votre bien au juste prix plutôt que d’essayer un hypothétique prix très élevé qui risque, dans le contexte actuel, de vous faire vendre votre bien moins cher que si vous l’aviez affiché au bon prix.

Quels sont les éléments qui impactent le prix d’un bien immobilier ?

Au-delà de la localisation de votre bien, un certain nombre d’éléments impactent le prix d’un bien immobilier.
  • La proximité des commerces, des transports, des écoles, des commodités en général peut faire bouger le prix de 5 à 15%
  • Si votre bien se situe dans une copropriété, l’état général de la copropriété et les éventuels travaux (ravalement, rénovation des parties communes, isolation, ….) qui ont été réalisés ou qui sont à prévoir.
  • L’étage de votre bien. Entre un rez-de-chaussée et un 5ème étage, le prix peut varier de l’ordre de 20%
  • La présence d’un ascenseur en particulier pour les biens à partir du 4ème étage. Jusqu’au 3ème l’absence d’ascenseur a un impact limité sur les prix des biens.
  • La présence d’un extérieur (balcon, terrasse) constitue clairement un vrai plus. Pour une terrasse, on dit souvent qu’il peut être retenu pour 25 à 30% de sa surface en complément de la surface de l’appartement.
  • La présence d’un stationnement est également un élément important surtout en zone urbaine. Une place extérieure ou intérieure ne se valorisent pas de la même façon et un box ou une place non plus.
  • Les charges de copropriétés sont un élément très important et les biens immobiliers ayant de fortes charges sont compliqués à vendre. Elles sont néanmoins à regarder avec discernement selon que l’on a un chauffage individuel ou collectif que l’eau chaude est comprise ou non.
  • Enfin les performances énergétiques de votre bien sont devenus un élément très impactant du prix avec une vraie décote pour les biens dont les DPE sont en F ou G.

Estimer son bien avec les sites d’estimation en ligne

Il existe de nombreux site qui proposent des outils d’estimation en ligne de la valeur de votre bien mais ceux-ci ne sont pas toujours très fiables.

Nous avons réalisé il y a quelques semaines une étude comparative des principaux sites d’estimation en ligne : Se Loger, Meilleurs Agents, Bien ici, Efficity et PAP.

Nous avons pris pour cela 3 biens que nous avions vendus et nous avons les avons re-estimés après la vente. Les écarts entre l’estimation la plus haute et l’estimation la plus basse allaient de 22% à 56% et aucun de ces sites ne nous a fournit d’estimation fiable avec un écart de moins de 5% avec le prix réel de vente.

Ces outils, s’ils sont souvent bien n’en restent pas moins aléatoires mais ils vous permettront parfois de confirmer ou d’infirmer le prix auquel vous étiez arrivé en réalisant votre analyse du marché.

En tout état de cause, c’est au moment de la diffusion de l’annonce que l’on voit si le prix est le bon. Quand un bien est dans son prix en une dizaine de jours vous devez avoir au moins une dizaine de contacts et 4 ou 5 visites. Si ce n’est pas le cas c’est très vraisemblablement car le prix n’est pas le bon et qu’il faudra le réajuster à la baisse.

Si vous souhaitez qu’un agent imkiz vous accompagne n’hésitez pas à nous contacter.

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