Frais de notaire : comment ça marche et combien ça coûte ?

Au moment de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur va payer des frais d'acquisition très importants et qui sont pour l'essentiel des frais de notaire qui sont de l'ordre de 8% du prix du bien immobilier quand il s'agit d'une transaction immobilière dans l'ancien.

A quoi sert le notaire ? Que recouvrent les fameux frais de notaire ? Comment les calculer ? Est-ce que tout revient au notaire ?

Quel est le rôle du notaire dans une transaction immobilière ?

Le notaire est un officier public et ministériel qui a pour mission d'établir tous les actes et contrats auxquels on doit ou on veut donner un caractère authentique et d'assurer aux personnes la pleine possession de leurs biens et de faire respecter leurs engagements ou volontés.

Il intervient dans un certain nombre de cas de figure comme les actes authentiques de vente des biens immobiliers, les donations, les reconnaissances de dettes, ...

Dans le cadre d'une vente immobilière, l'intervention du notaire est obligatoire mais elle est surtout très importante en particulier pour l'acquéreur.

Le notaire se charge de réunir et vérifier la validité de tous les documents nécessaires à son bon déroulement :

• actes authentiques
• permis de construire
• situation hypothécaire du bien
• exactitude des diagnostics
• état des charges de copropriété
• travaux à venir
• droit de préemption de la commune, ...

C'est également le notaire qui se chargera de l'enregistrement de l'acte authentique de vente auprès du service de la publicité foncière qui est un service administratif et fiscal chargé de l'enregistrement des actes immobiliers.

Lors de la vente d'un bien immobilier, il peut y avoir un seul notaire qui va représenter l'ensemble des parties ou bien chaque partie peut se faire représenter par son propre notaire.

De quoi sont composés les frais de notaire ?

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier que l’on appelle un peu abusivement « frais de notaire » correspondent aux sommes versées par l’acheteur au notaire lors d’une vente immobilière pour laquelle l'intervention d'un notaire est obligatoire.

Ces frais de notaire ne reviennent en réalité pas au notaire qui n’en perçoit qu’une partie :

• 80% correspondent à des droits et taxes,
• 10% correspondent à des frais divers
• 10% correspondent à la rémunération du notaire

Ces frais de notaire se décomposent en 4 grandes catégories :

• Les droits et taxes qui correspondent aux sommes prélevées par l'État et les collectivités territoriales lors de la cession d’un bien immobilier. Ces taxes et droits sont donc collectées par le notaire mais elles sont reversées au Trésor public.
• Les débours et les frais annexes qui correspondent aux divers frais que le notaire a engagés comme les frais de déplacement, les commissions des intervenants tiers et le coût des pièces administratives.
• Les honoraires qui correspondent à la rémunération de l’étude notariale. Pour ce qui concerne la partie officier d’état civil de sa prestation, ces honoraires sont réglementés. Dans le cadre des achats immobiliers, le notaire peut accompagner l’acheteur et le vendeur et il pourra alors facturer des frais de négociation qui sont libres. Dans certaines conditions, ces frais pourront faire l'objet d'une négociation.
• La contribution de sécurité immobilière qui est prélevée pour financer la réalisation des actes authentiques d'enregistrement et de publicité foncière et qui est fixée au taux proportionnel de 0,10% de la valeur du bien, avec un minimum de 15€.

Quel est le barème des frais de notaire ?

Régis par le décret du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, les frais d’acte notariés se calculent en utilisant un barème proportionnel et dégressif par tranches.

Dans le cas d’une vente immobilière (maison ou appartement), le prix de vente est découpé en tranches sur lesquelles vont s'appliquer un taux :

• 3,870% (hors TVA) de la valeur du bien jusqu’à 6 500 €.
• 1,596 % de la valeur du bien, de 6 500 jusqu’à 17 000 €,
• 1,064 % entre 17 000 et 60 000 €,
• 0,799 % au-delà de 60 000 €.

Dans le cadre d'un achat de maison ou d’appartement ancien, les frais de notaire se situent entre 7 et 8 % du prix de vente.

Dans le cas d'un achat dans l'immobilier neuf, les frais de notaire seront moins élevés et tourneront autour de 2 à 3 % du prix de vente.

Comment calculer les frais de notaire ?

L'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) vous permet de calculer le montant de vos frais de notaire: Simulateur de frais de notaire.

Qui paye les frais de notaire ? Le vendeur ou l'acquéreur ?

En principe, c'est l'acquéreur qui va payer l'ensemble des frais de notaire. Ils seront payés le jour de la signature de l'acte authentique de vente même si certains notaires facturent une avance sur frais de notaire lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente.

Dans quelques rares cas de figure, le vendeur peut être amené à régler les frais de notaire. Si le vendeur et l'acheteur sont d'accord, il peut être décidé que c'est le vendeur qui va les payer; c'est ce que l'on appelle la clause acte en main. Cela reste très rare.

Comment faire baisser les frais de notaire ?

Quelques astuces peuvent faire baisser les frais de notaire dont va devoir s’acquitter l’acheteur.

Acheter un bien immobilier neuf

Comme on l’a vu, l’achat d’un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) bénéficie d’un taux minoré des droits de mutation et la note est donc beaucoup moins salée.

Quand on fait une simulation sur le site de pap pour un bien de 200 000€, on trouve le résultat suivant :

Achat d'un bien immobilier Neuf : 5.032 € TTC

• Émoluments du notaire: 2.440 €
• Émoluments de formalités (en moyenne): 800 €
• Frais divers (en moyenne): 400 €
• Droits de mutation : 1.192 €
• Contribution de sécurité immobilière : 200 €

Achat d'un bien immobilier Ancien : 15453 € TTC

• Émoluments du notaire : 2.440 €
• Émoluments de formalités (en moyenne) : 800 €
• Frais divers (en moyenne): 400 €
• Droits de mutation : 11.613 €
• Contribution de sécurité immobilière :200 €

Dissocier le mobilier de l'immobilier

Les frais de notaire n'étant dus que sur la partie immobilière, il est intéressant de dissocier la part immobilière de la part mobilière. Par mobilier, on entend les meubles de cuisine, de salle de bain,…

A titre d’exemple sur un bien dont la valeur vénale est de 200 000€, la prise en compte d'une part mobilier de 10 000€ vous fera faire une économie de près de 800€.

Déduire les frais d'agence

Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, les frais de notaire seront calculés sur la base du prix de vente total. En revanche, si les frais d’agence sont à la charge de l’acheteur, les frais de notaire seront calculés sur la base du prix net vendeur.

Avec des frais d’agence de 5%, sur un bien d’une valeur de 200 000€, cela change la base de calcul des frais de notaire de 10 000€ et donc une économie complémentaire de l’ordre de 800€ (avec des frais de notaire de 8%).

Négocier ses frais de notaire

Même si depuis la révision à la baisse de leur rémunération, les notaires sont moins enclins à baisser leur prix, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence.

Les frais de notaire sont en effet négociables sous certaines conditions.

Est-ce que le vendeur et l'acquéreur doivent avoir leur propre notaire ?

C'est tout à fait possible que chaque partie ait son notaire. Elles peuvent également se faire représenter par un seul notaire si elles le souhaite. Tout ceci est une affaire de confiance ou de relations avec un notaire.

Qu'il y ait un ou deux notaires, cela n'aura en tout cas pas d'impact sur le montant des honoraires du notaire; les 2 notaires se partageant les frais. C'est la raison pour laquelle, sur les petites transactions, les notaires préfèrent qu'il n'y en ait qu'un pour gérer la vente.