Lors de l'achat d'un bien immobilier, l'acheteur va payer des frais de notaire souvent très importants. Comment les calculer ? A quoi correspondent-ils? Qui en bénéficie ? Tout savoir sur les frais de notaire.
Au moment de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur va payer des frais d'acquisition très importants et qui sont pour l'essentiel des frais de notaire qui sont de l'ordre de 8% du prix du bien immobilier quand il s'agit d'une transaction immobilière dans l'ancien.
A quoi sert le notaire ? Que recouvrent les fameux frais de notaire ? Comment les calculer ? Est-ce que tout revient au notaire ?
Le notaire est un officier public et ministériel qui a pour mission d'établir tous les actes et contrats auxquels on doit ou on veut donner un caractère authentique et d'assurer aux personnes la pleine possession de leurs biens et de faire respecter leurs engagements ou volontés.
Il intervient dans un certain nombre de cas de figure comme les actes authentiques de vente des biens immobiliers, les donations, les reconnaissances de dettes, ...
Dans le cadre d'une vente immobilière, l'intervention du notaire est obligatoire mais elle est surtout très importante en particulier pour l'acquéreur.
Le notaire se charge de réunir et vérifier la validité de tous les documents nécessaires à son bon déroulement :
C'est également le notaire qui se chargera de l'enregistrement de l'acte authentique de vente auprès du service de la publicité foncière qui est un service administratif et fiscal chargé de l'enregistrement des actes immobiliers.
Lors de la vente d'un bien immobilier, il peut y avoir un seul notaire qui va représenter l'ensemble des parties ou bien chaque partie peut se faire représenter par son propre notaire.
Les frais d’acquisition d’un bien immobilier que l’on appelle un peu abusivement « frais de notaire » correspondent aux sommes versées par l’acheteur au notaire lors d’une vente immobilière pour laquelle l'intervention d'un notaire est obligatoire.
Ces frais de notaire ne reviennent en réalité pas au notaire qui n’en perçoit qu’une partie :
Ces frais de notaire se décomposent en 4 grandes catégories :
En principe, c'est l'acquéreur qui va payer l'ensemble des frais de notaire. Ils seront payés le jour de la signature de l'acte authentique de vente même si certains notaires facturent une avance sur frais de notaire lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente.
Dans quelques rares cas de figure, le vendeur peut être amené à régler les frais de notaire. Si le vendeur et l'acheteur sont d'accord, il peut être décidé que c'est le vendeur qui va les payer; c'est ce que l'on appelle la clause acte en main. Cela reste très rare.
Le montant de ce que l'on appelle les "frais de notaire" est de l'ordre de 7,5 à 8% du prix du bien et il varie en fonction du prix du bien est du département dans lequel se trouve le bien.
Sauf cas particulier, les frais de notaire sont entièrement à la charge de l'acquéreur.
Régis par le décret du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, les frais d’acte notariés se calculent en utilisant un barème proportionnel et dégressif par tranches.
Les émoluments du notaire correspondent aux honoraires que va percevoir le notaire en contrepartie d'une prestation dont le tarif est réglementé et identique quel que soit le notaire.
Pour l'achat d'un bien immobilier, les émoluments du notaire sont calculés selon le barème suivant :
Si vous achetez un appartement d'un montant de 200 000 €, les émoluments du notaire s'élèveront à 1995,25 € HT. Soit = 251,55 € (6 500 x 3,870/100) + 167,58 € ((17 000 - 6 500) x 1,596/100) + 457,52 € ((60 000 - 17 000) x 1,064/100) +1118,6 € ((200 000 - 60 000) x 0,799/100).
A ce montant, il faut ajouter la TVA qui est de 20%
Le notaire peut toutefois décider d'appliquer une remise sur ses émoluments. Depuis le 1er janvier 2021, cette remise sur la rémunération du notaire est plafonnée à 20 % maximum. Cette remise de 20 % s'applique sur la part d’émolument du notaire, calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 100 000 €.
Le montant des droits de mutation à titre onéreux varie. Il est de 5,81% sauf dans l’Indre, le Morbihan et à Mayotte ou ces droits de mutation sont de 5,09% ; ces 3 départements ayant conservé une taxe départementale de 3,8%.
Ces droits de mutation sont affectés de la façon suivante :
Le taux de la taxe départementale de publicité foncière ou du droit d’enregistrement est fixé à 3,80 % par l’article 1594 D du CGI. Il peut être néanmoins modifié par les conseils départementaux, sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,50 %.
Le taux de la taxe communale additionnelle est fixé par l’article 1584 du CGI à 1,20 % pour les mutations à titre onéreux d’immeuble ou de droits immobiliers.
Le conseil municipal peut lui aussi voter à titre facultatif :
Seules les communes de plus de 5 000 habitants ainsi que celles d’une population inférieure mais classées stations de tourisme peuvent voter l’exonération ou la réduction du taux de la taxe communale additionnelle. Les communes de moins de 5 000 habitants et les communes non classées n’ont pas la possibilité de délibérer, dans la mesure où la taxe communale additionnelle est, dans leur cas, perçue au profit du fond de péréquation.
Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour réaliser sa prestation. Il s'agit par exemple de rémunération d'intervenants, du coût de différents documents ou de frais administratifs par exemple.
Ces frais pourront être refacturés à l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente.
Cette contribution est prélevée pour financer la réalisation des actes authentiques d'enregistrement et de publicité foncière, mais elle permet principalement de rémunérer le bureau des hypothèques, anciennement appelé conservateur des hypothèques.
Cette contribution de sécurité immobilière est de 0,1% du montant de la transaction.
L'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) vous permet de calculer le montant de vos frais de notaire: Simulateur de frais de notaire.
Quelques astuces peuvent faire baisser les frais de notaire dont va devoir s’acquitter l’acheteur.
Comme on l’a vu, l’achat d’un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) bénéficie d’un taux minoré des droits de mutation et la note est donc beaucoup moins salée.
Quand on fait une simulation sur le site de pap pour un bien de 200 000€, on trouve le résultat suivant :
Les frais de notaire n'étant dus que sur la partie immobilière, il est intéressant de dissocier la part immobilière de la part mobilière. Par mobilier, on entend les meubles de cuisine, de salle de bain,…
A titre d’exemple sur un bien dont la valeur vénale est de 200 000€, la prise en compte d'une part mobilier de 10 000€ vous fera faire une économie de près de 800€.
Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, les frais de notaire seront calculés sur la base du prix de vente total. En revanche, si les frais d’agence sont à la charge de l’acheteur, les frais de notaire seront calculés sur la base du prix net vendeur.
Avec des frais d’agence de 5%, sur un bien d’une valeur de 200 000€, cela change la base de calcul des frais de notaire de 10 000€ et donc une économie complémentaire de l’ordre de 800€ (avec des frais de notaire de 8%).
Même si depuis la révision à la baisse de leur rémunération, les notaires sont moins enclins à baisser leur prix, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence.
Les frais de notaire sont en effet négociables sous certaines conditions.
C'est tout à fait possible que chaque partie ait son notaire. Elles peuvent également se faire représenter par un seul notaire si elles le souhaite. Tout ceci est une affaire de confiance ou de relations avec un notaire.
Qu'il y ait un ou deux notaires, cela n'aura en tout cas pas d'impact sur le montant des honoraires du notaire; les 2 notaires se partageant les frais. C'est la raison pour laquelle, sur les petites transactions, les notaires préfèrent qu'il n'y en ait qu'un pour gérer la vente.
Les frais de notaire se situent entre 7 et 8% du prix du bien. Leur montant est constitué dans une large mesure d'impôts et taxes définis par la loi. La part revenant au notaire est de l'ordre de 0,8%. Dans le neuf, en revanche, les frais de notaire sont réduits à 2 à 3%
Qui paye les frais de notaire ?C'est systématiquement l'acquéreur qui paye les frais de notaire qui viennent donc s'ajouter au prix du bien. Ils sont payés au moment de la signature de la vente.
Peut-on faire baisser les frais de notaire ?Il est possible de faire un peu baisser les frais de notaire en retirant du prix du bien le montant du mobilier laissé sur place ou en mettant les frais d'agence à la charge de l'acquéreur. Une petite négociation est également possible avec votre notaire sur le montant de ses honoraires.
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