Tout savoir sur le diagnostic mérule en cas de vente immobilière

Ce champignon qui s’attaque en particulier au bois (charpente, ossature) est particulièrement féroce et difficile à éradiquer. La présence de mérule dans une maison peut être dramatique et la vouer à la destruction. Il est donc essentiel de savoir précisément ce qu’il en est.

La mérule qu'est-ce que c'est ?

La mérule est un champignon xylophage qui s’attaque aux bois des constructions. Elle se développe dans un bois dont le taux d'humidité est élevé (à partir de 20 %) et lorsque la température est comprise entre 18 et 30°.

Son développement peut être rapide (jusqu'à 12 cm par jour) et il provoque une perte de résistance mécanique du bois entraînant des risques pour la sécurité. Il a également des conséquences sur la santé en cas d'allergies.

La mérule apparait généralement après des ruptures de l’équilibre hydrique du bâtiment en général dues à des défauts d’entretien, des dégâts des eaux ou des malfaçons lors de la conception ou de la réhabilitation des bâtiments (enduits étanches intempestifs, obturations des ventilations, non-respect de l’équilibre originel de la construction).

Le diagnostic mérule est-il obligatoire ?

A la différence d'un certain nombre de diagnostics comme le DPE, le métrage Carrez pour les biens en copropriété, le diagnostic termites, l'état des risques naturels et pollution, ... le diagnostic mérule n’est pas obligatoire lors de la vente d'un bien immobilier.

En revanche, le propriétaire est soumis à une obligation d'information de l'acquéreur. Cela signifie qu’il doit lui transmettre toutes les informations dont il dispose sur une éventuelle présence de mérule.

Par ailleurs, certaines localités sont identifiées comme concernées par la mérule par un arrêté préfectoral. Même dans ce cas-là, le propriétaire n’est pas obligé de faire un diagnostic mais il est tenu d'en informer l'acquéreur même si la maison n'est pas infectée.

Néanmoins quand vous avez un doute sur la présence de mérule (traces d'humidité ou d'infiltrations dans les murs, présence d'odeur de champignon, situation de la commune en zone à risque, traces blanches ou poussières orangées sur le bois, parties de bois gondolées ou ramollies, logement abandonné et mal aéré depuis longtemps), vous avez tout intérêt à faire réaliser un diagnostic mérule de manière à ne pas pouvoir être attaqué pour vice caché et voir la vente annulée.

Qui peut réaliser un diagnostic mérule ?

Seul un diagnostiqueur homologué peut réaliser un diagnostic mérule. Vous pouvez retrouver la liste des diagnostiqueurs homologués en allant sur le site créé par le ministère du logement : ici

Comment se passe un diagnostic "mérule" ?

La présence de mérule se détecte assez facilement.

En cas de forte humidité, de mauvais entretien, de mauvaise ventilation, le diagnostiqueur aura une présomption qu’il pourra confirmer en observant les parties bois de la maison et en particulier les plinthes, charpente, ossatures, ...

Parfois le diagnostiqueur sera amené à sonder un mur pour vérifier l’état de l’ossature qui n’est pas visible de l’extérieur.

Que faut-il faire s’il y a de la mérule dans mon bien immobilier ?

Si le diagnostic conclut à la présence de mérule dans votre bien immobilier, le propriétaire est dans l’obligation d’en informer sa mairie dans un délai d’un mois maximum.

Un logement infesté par la mérule devient impropre à l’habitation car la mérule :

• Met en jeu la sécurité du bâtiment, via les dégâts occasionnés sur la maçonnerie, les fils électriques et le bois, dont la pourriture peut provoquer des effondrements.
• Représente un danger pour la santé, en particulier chez les enfants et les personnes fragiles car elle produit des substances toxiques sources d’allergies, d’otites, de sinusites et de troubles respiratoires (asthme, bronchite…).

Les travaux à engager en cas de mérule sont souvent particulièrement lourds. Ils nécessitent :

• Le déblayage de tous les bois et éléments visiblement infectés.
• La mise à nu de toutes les surfaces concernées et l’arrachage des revêtements de sol, des plinthes, etc.
• Un assainissement par traitement chimique - application et injection de fongicide - ou traitement thermique, en portant la température à 50° pendant près de 24 heures.
• La restauration de l’étanchéité et de la bonne ventilation du lieu.
• Un réaménagement intérieur une fois que le champignon a été éradiqué.

Résumé Diagnostic Mérule

• Logements concernés : Le diagnostic n’est pas obligatoire mais fortement recommandé si l’on a des doutes et ou que l’on veut se prémunir d’un risque de vice caché.
• Qui intervient : un diagnostiqueur certifié
• Conséquence : le propriétaire est tenu de transmettre à l’acquéreur toute information dont il a connaissance faute de quoi il peut être attaqué pour vice caché.
• Actions découlant du diagnostic : dès qu'il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. Il a tout intérêt à engager au plus vite des travaux d’éradication.