Tout savoir sur le certificat d'assainissement dans le cadre d'une vente immobilière


Le législateur a donc créé en 2006 un nouveau diagnostic ; le diagnostic "assainissement" qui porte sur le contrôle des installations d'assainissement non collectif et a pour but :
  • De protéger l’acheteur d’un bien immobilier et d’éviter pour le vendeur le recours à sa responsabilité contractuelle,
  • D’améliorer l'état des installations puisque les travaux de mise aux normes éventuellement nécessaires doivent être obligatoirement réalisés.
Comme tous les diagnostics, ce diagnostic doit être intégré au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.

Depuis quelque mois, on voit bon nombre de communes exiger la réalisation de diagnostics assainissement y compris pour des biens dans des copropriétés raccordées au tout à l'égout.

Quels sont les biens immobiliers concernés par le diagnostic de l’installation d’assainissement ?

Le diagnostic assainissement est obligatoire dès lors que vous vendez un logement non-raccordé au réseau d'assainissement de la commune. Cela concerne donc principalement les maisons individuelles avec fosse septique, fosse toutes-eaux ou microstation d'épuration, mais aussi les filières alternatives à filtre compact ou plantées.

Qui peut réaliser un diagnostic de l’installation d’assainissement ?

C’est à la commune en relation avec le SPANC (Service Public des Assainissements Non Collectif) que revient le contrôle de conception-réalisation sur les ouvrages neufs ou réhabilités, le contrôle diagnostic de l’existant et le contrôle périodique de bon fonctionnement et d’entretien des ouvrages existants.

Dans le souci d’aider les particuliers dans leur recherche, certains SPANC ont élaboré des listes d’entreprises capables de réaliser de tels travaux.

Comment se passe un diagnostic d’installation d’assainissement ?

En pratique, le diagnostic assainissement consiste, sur la base des documents fournis par le propriétaire de l'immeuble, et lors d'une visite sur place, à :
  • Identifier, localiser et caractériser les dispositifs constituant l'installation
  • Repérer l'accessibilité et les défauts d'entretien et d'usure éventuels
  • Vérifier le respect des prescriptions techniques réglementaires en vigueur lors de la réalisation ou la réhabilitation de l'installation
  • Constater que le fonctionnement de l'installation ne crée pas de risques environnementaux, de risques sanitaires ou de nuisances
  • Pour les installations réalisés ou réhabilités depuis le 1er janvier 1999, vérifier l'adaptation de la filière réalisée ou réhabilitée au type d'usage, aux contraintes sanitaires et environnementales, aux exigences et à la sensibilité du milieu, aux caractéristiques du terrain et à l'immeuble desservi.

Que faut-il faire s’il y a des anomalies dans mon installation d’assainissement ?

A la suite de son contrôle, la commune consigne les observations réalisées au cours de la visite dans un rapport de visite et évalue les risques pour la santé et les risques de pollution de l'environnement présentés par l'installation.

La commune établit, dans le rapport de visite, si nécessaire :
  • Des recommandations à l'adresse du propriétaire sur l'accessibilité, l'entretien ou la nécessité de faire des modifications
  • En cas de risques sanitaires et environnementaux dûment constatés, la liste des travaux classés, le cas échéant, par ordre de priorité
En cas de problèmes constatés, des travaux de mise en conformité de l'installation sont donc nécessaires.

Ces travaux de mise en conformité de l'installation sont à la charge du vendeur. Ce dernier peut néanmoins décider de ne pas les faire. Dans ce cas, il en informe le futur acquéreur qui décidera ou non d'acquérir le bien en l'état. Les travaux peuvent alors faire partie de la négociation financière.

Dans tous les cas, ils devront être réalisés au plus tard 1 an après la signature de l'acte de vente.

Quelle est la durée de validité du diagnostic de mon installation assainissement ?

Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.


Résumé Diagnostic Assainissement

  • Logements concernés : immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées équipés d'une installation d'assainissement non collectif. Depuis quelques mois peuvent être également concernés des biens en copropriété raccordés à l'assainissement collectif.
  • Qui intervient : le SPANC
  • Conséquences : si le constat n'est pas annexé à l'acte authentique de vente, ou n'est pas en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
  • Actions découlant du diagnostic : à l'issue du contrôle, la commune établit un document précisant les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l'environnement. L'acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.
  • Durée de validité : la durée de validité du certificat est de 3 ans.

Important :

Quels sont les biens immobiliers concernés par le diagnostic d’assainissement ?

Le diagnostic assainissement est obligatoire dès lors que vous vendez un logement non raccordé au réseau d'assainissement de la commune. Cela concerne donc principalement les maisons individuelles avec fosse septique, fosse toutes-eaux ou microstation d'épuration, mais aussi les filières alternatives à filtre compact ou plantées. Néanmoins, depuis quelques mois, on voit de plus en plus de communes exiger un certificat d’assainissement y compris pour des biens dans une copropriété.

Qui est habilité à réaliser un diagnostic d'assainissement ?

C’est à la commune en relation avec le SPANC (Service Public des Assainissements Non Collectif) que revient le contrôle de conception-réalisation sur les ouvrages neufs ou réhabilités, le contrôle diagnostic de l’existant et le contrôle périodique de bon fonctionnement et d’entretien des ouvrages existants.

Que faire en cas d’anomalies détectées sur le diagnostic d’assainissement ?

En cas de problèmes constatés, des travaux de mise en conformité de l'installation sont donc nécessaires. Ces travaux devront être réalisés au plus tard 1 an après la signature de l'acte de vente si le propriétaire ne les réalise pas avant la vente.

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