Le blog
Réussir l'immobilier
Réussir l'immobilier
Le marché immobilier a redressé la tête en 2025 avec une stabilisation des prix et une reprise des transactions. A quoi faut-il s'attendre pour 2026 ?
Après plusieurs années de turbulences, le marché immobilier français respire à nouveau. L’année 2025 marque un tournant : les prix cessent de baisser, la demande se recompose, et même si la reprise reste fragile et contrastée selon les territoires, les signaux structurels d’amélioration sont bien là. Pour les propriétaires qui envisagent de vendre, 2025–2026 représente une fenêtre de tir à exploiter, avant que le marché ne s’ajuste à de nouvelles contraintes fiscales et à un contexte macroéconomique encore incertain.
Ce nouvel équilibre se caractérise par trois tendances majeures :
Dans ce contexte, les propriétaires vendeurs doivent comprendre les dynamiques nouvelles, identifier les opportunités et adapter leur stratégie de vente, que ce soit pour vendre un appartement ou une maison à Paris, Lyon, Marseille, Nice, Montpellier, Toulouse, Bordeaux ou Perpignan.
L’année 2025 confirme un phénomène assez rare en immobilier : un marché à la fois stable à court terme et en nette amélioration sur le moyen terme.
Les variations mensuelles des prix sont faibles : autour de +0,1 % en moyenne nationale et +0,3 % dans les grandes villes (source : Meilleurs Agents, baromètre fin 2025). Pourtant, lorsqu’on élargit l’horizon d’analyse, la lecture change radicalement :
Les volumes de ventes repartent également : selon les données publiées par la presse économique, les ventes de logements anciens ont progressé d’environ 11 % sur un an fin 2025, après un creux historique en 2024. Le marché est donc bel et bien sorti de la phase de crise, même si la reprise reste sous contrainte.
En résumé : les prix ne baissent plus, la demande revient, mais la dynamique reste inégale selon les villes et les segments.
Les niveaux de prix varient fortement d’une ville à l’autre. Le tableau suivant présente les prix immobiliers moyens au 1er décembre 2025 pour les appartements et les maisons dans les principales villes étudiées.
| Ville | Prix moyen appartements (€/m²) | Prix moyen maisons (€/m²) |
|---|---|---|
| Paris | 9 718 | 10 151 |
| Marseille | 3 569 | 4 835 |
| Lyon | 4 577 | 6 040 |
| Toulouse | 3 533 | 4 273 |
| Nice | 5 331 | 6 220 |
| Montpellier | 3 425 | 4 361 |
| Bordeaux | 4 445 | 5 096 |
| Perpignan | 1 862 | 2 204 |
(Source : Meilleurs Agents, 1er décembre 2025)
On observe un écart de plus de 1 à 5 entre Paris et Perpignan. Pour un budget équivalent, la surface achetée peut donc être radicalement différente d’une ville à l’autre, ce qui explique certains flux de mobilité résidentielle.
En plus des niveaux de prix, l’évolution récente permet de repérer les marchés les plus dynamiques. Le tableau ci-dessous présente les variations de prix des appartements à différentes échéances.
| Ville | Variation 1 mois | Variation 3 mois | Variation 1 an | Variation 2 ans |
|---|---|---|---|---|
| Paris | -0,0 % | -0,1 % | +1,7 % | +0,6 % |
| Marseille | -0,0 % | -0,6 % | +3,1 % | +2,7 % |
| Lyon | +0,3 % | +1,2 % | +0,8 % | -1,1 % |
| Toulouse | -0,1 % | +0,1 % | +3,1 % | +2,7 % |
| Nice | +0,1 % | +1,8 % | +5,2 % | +6,3 % |
| Montpellier | -0,2 % | -0,7 % | +2,0 % | +1,6 % |
| Bordeaux | +0,1 % | +1,2 % | +2,9 % | +0,4 % |
| Perpignan | -0,5 % | -2,4 % | -2,2 % | -3,1 % |
(Source : Meilleurs Agents, 1er décembre 2025)
Ce tableau met clairement en évidence :
Le crédit immobilier reste au cœur de la dynamique du marché. Après avoir flambé entre fin 2022 et fin 2023, les taux se sont détendus en 2024, puis stabilisés autour de 3,1–3,3 % en 2025, avant d’enregistrer une légère remontée à l’automne.
Le tableau suivant présente les taux moyens des prêts immobiliers à taux fixe pour différentes durées.
| Période | Taux moyen (toute durée) | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| Décembre 2022 | 2,35 % | 2,14 % | 2,30 % | 2,42 % |
| Décembre 2023 | 4,20 % | 4,11 % | 4,26 % | 4,35 % |
| Décembre 2024 | 3,31 % | 3,24 % | 3,26 % | 3,34 % |
| Mars 2025 | 3,09 % | 3,00 % | 3,01 % | 3,10 % |
| Juin 2025 | 3,06 % | 3,01 % | 3,07 % | 3,12 % |
| Novembre 2025 | 3,12 % | 3,05 % | 3,17 % | 3,22 % |
(Source : Observatoire Crédit Logement / CSA, 2e semestre 2025)
Plusieurs phénomènes structurent la situation actuelle :
Concrètement, malgré la hausse des taux par rapport à 2022, le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’est amélioré par rapport au pic de 2023 :
Le marché reste donc sous contrainte, mais le crédit n’est plus un frein aussi brutal qu’en 2023. Pour les vendeurs, cela signifie que les acquéreurs solvables sont de retour, à condition que le bien et son prix soient en phase avec les attentes du marché.
Les moyennes nationales masquent de fortes disparités locales. Pour un propriétaire, il est essentiel de comprendre le marché immobilier de sa ville pour décider du bon moment pour vendre son appartement ou sa maison.
Le marché immobilier à Paris sort progressivement de sa phase de correction. Après plusieurs années de baisse, les prix se stabilisent et repartent légèrement à la hausse.
| Indicateur | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen (€/m²) | 9 718 | 10 151 |
| Variation 1 an | +1,7 % | N.D. |
| Variation 2 ans | +0,6 % | N.D. |
| Variation 10 ans | +19,6 % | N.D. |
(Source : Meilleurs Agents, 1er décembre 2025)
Les quartiers centraux (4e, 5e, 6e) résistent particulièrement bien, portés par une clientèle internationale et patrimoniale. Les 10e, 11e et 12e arrondissements bénéficient d’un bon équilibre prix/qualité de vie, tandis que les 18e, 19e et 20e offrent des opportunités pour les ménages qui souhaitent rester à Paris avec un budget plus limité.
Les biens qui se vendent vite sont :
À l’inverse, les logements sombres, au rez-de-chaussée ou très énergivores subissent une décote plus importante et nécessitent un positionnement prix très ajusté.
Pour un propriétaire qui souhaite vendre un appartement ou une maison à Paris en 2025–2026, le contexte est favorable : la baisse est derrière nous, la demande solvable revient et la marge de négociation reste contenue. À condition de fixer un prix réaliste et de soigner la présentation, la vente peut se faire dans de bonnes conditions.
Le marché immobilier à Marseille est l’un des plus dynamiques de France. Les prix immobiliers y restent attractifs par rapport aux autres grandes métropoles, tout en enregistrant une progression régulière.
| Indicateur | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen (€/m²) | 3 569 | 4 835 |
| Variation 1 an | +3,1 % | +3,9 % |
| Variation 2 ans | +2,7 % | -2,3 % |
| Variation 10 ans | +39,4 % | +29,7 % |
(Source : Meilleurs Agents, 1er décembre 2025)
Les secteurs du 7e, 8e et 9e arrondissement concentrent une forte demande familiale et des prix élevés, tandis que les 1er et 3e arrondissements attirent les investisseurs à la recherche de rendement. Les maisons en périphérie immédiate ou dans les quartiers résidentiels sont très convoitées, notamment depuis la généralisation du télétravail.
Marseille bénéficie aussi d’un effet d’attractivité nationale : des ménages venant de régions plus chères (Île-de-France, Rhône-Alpes, PACA littoral) s’y installent pour profiter d’un meilleur rapport surface/prix et de la qualité de vie méditerranéenne.
Pour un propriétaire qui souhaite vendre un appartement ou une maison à Marseille, la période est particulièrement porteuse. Les biens au bon prix se vendent vite, parfois en quelques jours dans les secteurs les plus recherchés. Les logements rénovés, bien situés et dotés d’un bon DPE sont ceux qui obtiennent les meilleures conditions de vente.
Le marché immobilier à Lyon a été fortement impacté par la remontée des taux en 2023–2024, avec une correction sensible des prix, en particulier sur les petites surfaces. En 2025, la situation se stabilise et les signaux repassent progressivement au vert.
| Indicateur | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen (€/m²) | 4 577 | 6 040 |
| Variation 1 an | +0,8 % | +5,3 % |
| Variation 2 ans | -1,1 % | -0,3 % |
| Variation 10 ans | +29,5 % | +33,6 % |
(Source : Meilleurs Agents, 1er décembre 2025)
Les quartiers premium (Presqu’île, Brotteaux, Confluence) restent attractifs, mais les acheteurs se montrent plus exigeants sur la qualité du bien, l’état général et la performance énergétique. Dans les secteurs périphériques et la première couronne (Villeurbanne, Caluire, Tassin, Écully), la demande se redéploie, notamment pour les maisons et les grands appartements familiaux.
Le marché lyonnais est désormais un marché d’arbitrage : les biens de qualité trouvent facilement preneur, tandis que les logements à rénover ou mal positionnés en prix peuvent rester plus longtemps sur le marché.
Pour un propriétaire qui souhaite vendre un appartement ou une maison à Lyon, la clé est de ne pas surévaluer le bien. Le marché repart, mais il reste sélectif : le prix doit refléter l’état réel du logement et son DPE. Un bien bien estimé, correctement présenté, peut aujourd’hui se vendre dans des délais raisonnables et à un prix satisfaisant.
Le marché immobilier à Toulouse reste l’un des plus dynamiques de l’Hexagone. La ville bénéficie d’un tissu économique solide (aéronautique, spatial, numérique), d’une croissance démographique soutenue et d’une forte demande étudiante.
| Indicateur | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen (€/m²) | 3 533 | 4 273 |
| Variation 1 an | +3,1 % | +5,4 % |
| Variation 2 ans | +2,7 % | +4,1 % |
| Variation 10 ans | +30,3 % | +25,7 % |
(Source : Meilleurs Agents, 1er décembre 2025)
Les quartiers recherchés (Carmes, Saint-Cyprien, Busca, Capitole) concentrent une forte demande pour les appartements de qualité, tandis que les communes proches ou les quartiers périphériques bien desservis voient leur marché des maisons s’envoler, sous l’effet du télétravail.
La combinaison d’une demande locale forte, d’une démographie favorable et de prix encore raisonnables par rapport à d’autres grandes métropoles place Toulouse parmi les marchés les plus porteurs pour les vendeurs en 2025–2026.
Vendre un appartement ou une maison à Toulouse dans les prochains mois peut se faire dans de très bonnes conditions, en particulier pour les biens familiaux avec extérieur et les logements bien situés, proches des transports et des pôles d’emploi.
Le marché immobilier à Nice est actuellement le plus dynamique parmi les grandes villes françaises. La ville cumule attractivité internationale, cadre de vie exceptionnel et une clientèle souvent moins dépendante du crédit.
| Indicateur | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen (€/m²) | 5 331 | 6 220 |
| Variation 1 an | +5,2 % | +1,3 % |
| Variation 2 ans | +6,3 % | +3,1 % |
| Variation 10 ans | +40,0 % | +31,5 % |
(Source : Meilleurs Agents, 1er décembre 2025)
Les quartiers Mont-Boron, Carré d’Or, Libération, Port affichent des prix particulièrement élevés, tirés par une clientèle aisée et une forte demande étrangère. La rareté de l’offre de qualité (belles vues, terrasses, proximité mer) renforce la pression sur les prix.
La structure de la demande niçoise — retraités, secundo-accédants, résidences secondaires, investisseurs internationaux — rend le prix immobilier à Nice moins sensible aux variations de taux de crédit que dans d’autres métropoles.
Pour un vendeur d’appartement ou de maison à Nice, le contexte est très favorable : un bien bien présenté, avec une vue, un extérieur ou un bon emplacement, peut susciter plusieurs offres. La clé consiste à mettre en avant les atouts différenciants (vue mer, balcon, exposition, calme) et à soigner la présentation (photos, mise en scène).
Le marché immobilier à Montpellier bénéficie d’une dynamique démographique soutenue, d’un pôle universitaire important et d’une attractivité croissante auprès des télétravailleurs et jeunes familles.
| Indicateur | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen (€/m²) | 3 425 | 4 361 |
| Variation 1 an | +2,0 % | +2,9 % |
| Variation 2 ans | +1,6 % | +1,2 % |
| Variation 10 ans | +30,6 % | +34,6 % |
(Source : Meilleurs Agents, 1er décembre 2025)
Les appartements situés dans les quartiers prisés (Port Marianne, Boutonnet, Écusson) et les maisons de la première couronne (Castelnau-le-Lez, Lattes, Clapiers, Jacou) sont particulièrement recherchés. La demande se concentre sur les biens offrant un bon compromis entre accessibilité, services, transports et qualité de vie.
La ville profite aussi du mouvement de fond en faveur du Sud et du télétravail, avec des acheteurs venus d’autres régions qui recherchent davantage d’espace et de soleil.
Pour un vendeur à Montpellier, la période est favorable, notamment pour les biens familiaux et les maisons avec jardin. Un bien correctement positionné en prix, bien présenté et avec un DPE correct trouvera des acquéreurs dans de bonnes conditions en 2025–2026.
Le marché immobilier à Bordeaux a connu un cycle très haussier entre 2015 et 2020, puis une correction plus récente, en particulier sur certains quartiers et typologies. En 2025, la ville entre dans une phase de transition : les prix des appartements repartent légèrement à la hausse, tandis que le segment des maisons reste plus sous pression.
| Indicateur | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen (€/m²) | 4 445 | 5 096 |
| Variation 1 an | +2,9 % | -1,6 % |
| Variation 2 ans | +0,4 % | -4,4 % |
| Variation 10 ans | +36,2 % | +37,7 % |
(Source : Meilleurs Agents, 1er décembre 2025)
Les quartiers Chartrons, Caudéran, Saint-Augustin et certains secteurs de la rive droite restent très prisés, mais le marché y est devenu plus rationnel : les acheteurs comparent, négocient et attendent des biens sans gros travaux.
La correction sur les maisons s’explique par plusieurs facteurs : prix très élevés atteints avant 2022, financement plus complexe sur les gros tickets, exigences environnementales accrues. En revanche, le marché des appartements, notamment bien situés et rénovés, montre une réelle capacité de rebond.
Pour un propriétaire qui souhaite vendre à Bordeaux, la stratégie doit être fine : les appartements rénovés et bien placés peuvent se vendre dans d’excellentes conditions, tandis que les maisons ou les biens à rénover nécessitent un positionnement prix rigoureux pour éviter une stagnation en vitrine.
Le marché immobilier à Perpignan se distingue par ses prix parmi les plus bas des grandes villes étudiées, ce qui attire une nouvelle clientèle en quête de soleil et de pouvoir d’achat immobilier.
| Indicateur | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix moyen (€/m²) | 1 862 | 2 204 |
| Variation 1 an | -2,2 % | +2,7 % |
| Variation 2 ans | -3,1 % | +3,3 % |
| Variation 10 ans | +26,5 % | +24,8 % |
(Source : Meilleurs Agents, 1er décembre 2025)
Le segment des maisons tire clairement le marché, notamment dans les quartiers sud (Porte d’Espagne, Mas Llaro) et les secteurs résidentiels calmes. Les appartements, eux, souffrent davantage d’un stock important et d’une perception parfois dégradée de certains immeubles ou quartiers, malgré des prix très accessibles.
Perpignan attire aujourd’hui des profils variés : retraités, ménages modestes, investisseurs à la recherche de rendement, et ménages venant d’autres régions pour améliorer leur pouvoir d’achat. Cette recomposition de la demande ouvre des perspectives intéressantes pour les vendeurs, à condition de bien positionner le bien en termes d’image et de prix.
Pour un vendeur à Perpignan, l’enjeu est de mettre en avant la qualité de vie, les surfaces généreuses, les extérieurs, et de proposer un bien propre, bien entretenu et correctement présenté. Les maisons ont un fort potentiel de valorisation en 2025–2026 ; les appartements peuvent aussi bien se vendre s’ils sont proposés à un prix compétitif et dans un cadre rassurant pour l’acheteur.
| Rang | Ville | Variation des prix sur 1 an (appartements) |
|---|---|---|
| 1 | Nice | +5,2 % |
| 2 | Toulouse | +3,1 % |
| 3 | Marseille | +3,1 % |
| 4 | Bordeaux | +2,9 % |
| 5 | Montpellier | +2,0 % |
| 6 | Paris | +1,7 % |
| 7 | Lyon | +0,8 % |
| 8 | Perpignan | -2,2 % |
On distingue nettement :
Les marchés des maisons les plus dynamiques en 2025 sont :
L’année 2026 s’annonce comme une période charnière pour le marché immobilier français. Après deux années de repli et une année 2025 de transition, les signaux convergent vers une reprise plus franche à partir du printemps 2026. Les grands acteurs du marché (notaires, portails immobiliers, observatoires du crédit) anticipent une combinaison favorable : des taux d’intérêt stabilisés autour de 3,1 % à 3,3 %, une demande en recomposition et un climat fiscal plus clair, une fois les réformes définitivement arbitrées.
L’attentisme qui a prévalu au second semestre 2025 devrait progressivement s’estomper :
À l’échelle des territoires, les marchés les plus résilients en 2025 (Toulouse, Marseille, Montpellier, Nice) devraient conserver leur avance, avec une pression accrue sur certains segments : maisons familiales, appartements bien classés énergétiquement, biens avec extérieurs. Les villes qui ont le plus corrigé (comme Lyon ou Bordeaux) pourraient connaître une phase de rattrapage, notamment si les taux se détendent légèrement au deuxième semestre 2026.
En clair, 2026 devrait être l’année de la normalisation du marché immobilier : un marché plus fluide, plus lisible, moins volatil que sur la période 2022–2024. Pour les propriétaires vendeurs, c’est une opportunité majeure : la demande devrait être plus forte, le pouvoir d’achat immobilier davantage stabilisé, et le retour d’un marché équilibré permettra de vendre dans de bonnes conditions, sans pression excessive ni risque de forte baisse des prix.
2026 ne sera probablement pas un marché euphorique, mais un marché solide et structuré — celui d’un nouveau cycle immobilier.
Dans un marché qui se normalise, le prix de mise en vente est l’élément le plus stratégique. Un prix trop élevé rallonge les délais, réduit le nombre de visites et finit souvent par conduire à des baisses successives, au détriment du vendeur.
À l’inverse, un prix juste permet :
Faire appel à un professionnel disposant des données de marché locales (transactions réalisées, prix au mètre carré par quartier, état du bien, DPE) est un atout décisif.
Les acheteurs de 2025–2026 sont particulièrement sensibles à la première impression. Les annonces sont comparées en quelques secondes sur les portails : photos, luminosité, agencement, décoration… jouent un rôle déterminant.
Quelques actions simples peuvent faire la différence :
Pour certains biens, le home staging (réagencement, petites améliorations ciblées, mise en scène) permet d’augmenter significativement l’attractivité, pour un coût bien inférieur à une grande rénovation.
Avec le durcissement progressif des contraintes liées aux logements énergivores (locations, travaux, financement), le DPE joue un rôle grandissant dans la décision d’achat et dans la négociation.
Pour un vendeur, il est pertinent de :
Un bien bien classé (A, B ou C) est un véritable argument de vente, en particulier pour les appartements en ville et les maisons familiales.
La transparence rassure les acheteurs et facilite la vente. Un dossier complet permet d’éviter les mauvaises surprises et les renégociations tardives.
Un bon dossier comprend :
Plus les informations sont claires, plus l’acheteur se projette facilement, et plus la négociation est fluide.
En 2026, la conjoncture sera globalement favorable aux vendeurs :
Le premier semestre 2026, et en particulier le printemps, apparaît comme une période clé : la demande pourrait se renforcer avec le retour des projets différés depuis 2023–2024.
Dans un marché en transition, il est essentiel de rester agile. Si un bien ne génère pas de visites ou d’offres dans les premières semaines, il faut se poser les bonnes questions : le prix est-il en phase avec le marché ? La présentation est-elle suffisamment valorisante ? L’annonce est-elle visible et attractive ?
Quelques bonnes pratiques :
Vendre un bien immobilier est un projet majeur, tant sur le plan financier que personnel. S’entourer de professionnels (agents immobiliers, notaires, courtiers, diagnostiqueurs) permet :
Le marché immobilier français est en train de sortir de sa phase de crise pour entrer dans un nouveau cycle, plus stable et plus lisible. Les prix se sont ajustés, les taux se sont détendus, la demande se recompose, et les perspectives pour 2026 sont plutôt favorables, en particulier dans les grandes métropoles et les territoires attractifs.
Si vous êtes propriétaire à Paris, Lyon, Marseille, Nice, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Perpignan ou ailleurs en France et que vous envisagez de vendre votre appartement ou votre maison, c’est le bon moment pour préparer votre projet.
Chez imkiz, nous accompagnons les propriétaires vendeurs avec :
N’attendez plus : profitez de la dynamique qui se met en place pour 2026 et faites estimer votre bien dès maintenant.
Notre couverture est nationale. Grâce à notre mode de fonctionnement totalement digital nous vous accompagnons partout en France. Vous profiterez de nos honoraires réduits où que soit situé votre bien.
Agence 100% en ligne et à prix fixe dès 2490 € c'est plus de réactivité et un prix plus attractif pour trouver un acquéreur rapidement.
Laissez vos coordonnées et recevez régulièrement les dernières informations sur le marché immobilier.
