Rentrée septembre 2023 : quel marché immobilier ?

2021 et 2022 ont été 2 années exceptionnelles sur le plan immobilier avec plus d'1 million de transactions et des prix globalement en forte hausse sur l’ensemble du territoire. Plusieurs facteurs expliquent ce niveau de marché et de prix :

• La volonté d’un grand nombre de français de changer d’habitation et souvent de région à la suite du Covid
• Le niveau exceptionnellement bas des taux d’intérêt qui étaient inférieurs à 1%

Qu’en est-il aujourd’hui et quelles sont les perspectives pour les mois à venir ?

La hausse des taux pèse sur le marché immobilier en France fin juin 2023

Il est toujours difficile d’avoir une vision précise du volume de transactions à court terme mais un des indicateurs représentatifs est le nombre de crédits immobiliers accordés. Depuis le début de l'année 2023 ce volume est en fort recul. En comparant les 3 derniers mois à la même période de l’année 2022 le nombre de crédits octroyés est en recul de 52%. Il est redescendu au niveau de 2009; année où le marché immobilier était de 600 000 transactions.

Sur le 1er semestre ce recul est de 46% et sur 12 mois glissant de 41%.

Globalement on constate un fort recul du nombre de transactions immobilières depuis l’été 2022, qui s'est encore accentué depuis le début de l’année 2023. La baisse de marché à laquelle nous assistons est considérable.

Les 2 principales explications à la poussée du marché immobilier et des prix en 2021 et 2022 étaient les conséquences de la crise sanitaire et le niveau particulièrement bas des taux d’intérêt.

Concernant la crise du Covid, elle est désormais loin derrière nous et ses conséquences sur le marché immobilier sont désormais quasi nulles.

Pour ce qui est des taux d’intérêt, alors qu’ils étaient inférieurs à 1%, ils s'élèvent désormais à 3,45 % hors assurance.

(Source : Observatoire du Crédit CSA)

L’impact de cette hausse des taux est considérable sur le cout d’un emprunt. Si l’on prend l’exemple d’un acquéreur qui a recours à un prêt immobilier de 300 000 € sur 20 ans, le cout de son emprunt est passé de 26 646 € en décembre 2021 à 117 941 € en juin 2023 soit une hausse de 91 295 € en un an et demi.

Des prix de l’immobilier désormais trop élevés

Alors que le cout d'un emprunt s'est beaucoup accru, la baisse des prix est restée au contraire partout inférieure à 5%. Cela signifie donc que pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, en un an et demi, le prix a baissé au plus de 15 000 € alors que le cout pour l’acquéreur a augmenté de 91 295 €.

Nous sommes donc dans une situation où les acquéreurs n’ont plus la capacité de financer les biens qu’ils souhaitent acquérir et la seule sortie possible sera une révision à la baisse des prix ou un report des projet à un horizon lointain pour ceux qui le peuvent.

Si l’on se réfère à un récent article du Figaro immobilier, la corrélation est forte entre l’évolution des prix de l’immobilier ces derniers mois et l’évolution du nombre de compromis.

Une analyse des données du réseau Orpi sur les principales villes de France fait ressortir les éléments suivants :

(Source : Le Figaro Immobilier - Orpi)

La plupart des analystes en sont désormais convaincus, les prix vont baisser et la baisse sera sévère ; a minima de 10% dans les mois à venir. Ces 10% ne compenseront pas l’impact de la hausse des taux d’intérêt mais cela permettra sans doute au marché d’enrayer sa chute et si l'on se réfère à l'article du Figaro, on ne constate un effet sur le marché qu'à Rennes où les prix ont baissé de 17%

Quelle tendance pour le marché et les prix de l’immobilier en septembre 2023 ?

Concernant le marché, la FNAIM prévoit un marché à 950 000 transactions sur l’année 2023 soit un recul de 15% par rapport à 2022.

Cette prévision de marché immobilier nous semble optimiste au regard de la situation et des perspectives d’évolution des taux d’intérêt.

Aujourd’hui, si l’on se réfère à la production de crédit immobilier elle est descendue à son niveau de 2009 ; année où le marché immobilier se situait autour de 600 000 transactions dans l’ancien. Qu’est ce qui pourrait laisser penser que le marché pourrait se situer à 950 000 transactions plutôt qu’à 600 000. En réalité pas grand-chose.

Concernant une éventuelle baisse des taux d’intérêt, elle n’est pas à l’ordre du jour. Christine Lagarde, la présidente de la Banque Centrale Européenne, a confirmé en juin que la lutte contre l’inflation restait la priorité et que la politique de hausse des taux se poursuivrait tant que l’inflation n’était pas maitrisée.

Il est donc fort à parier que les taux dépasseront les 4% dans les mois à venir et si une stabilisation est peut-être envisageable à moyen terme, aucune baisse des taux n’est envisagée pour le moment.

S’il n’y a pas de baisse des taux d’intérêt, le seul facteur qui pourrait relancer le marché immobilier sera une baisse des prix de l'immobilier qui devra compenser tout ou partie de l’impact de la hausse des taux.

Faut-il mettre son bien en vente maintenant ?

La réponse dépend de la situation de chaque propriétaire.

• Les propriétaires vendeurs qui ont une mobilité choisie peuvent avoir intérêt à reporter leur projet en attendant des jours meilleurs. Attention néanmoins les cycles baissiers ont historiquement duré plusieurs années.
• Les propriétaires vendeurs qui ont une mobilité contrainte (prêt relai, mutation, évolution de la famille, …) n’ont pas d’autre choix que de vendre rapidement.

La situation actuelle qui voit le marché immobilier tourner au ralenti est une situation classique d'un retournement de marché. Le marché "attend" le déblocage de la situation qui viendra d'une baisse des prix. Les prix s'aligneront sur le pouvoir d'achat des candidats à l'acquisition, qui sont dictés par le niveau des taux d'emprunt. La hausse actuelle des taux n'ayant pas été encore intégrée par le marché et les taux devant continuer à monter : la correction des prix va s'accélérer.

Les propriétaires qui doivent vendre dans les prochains mois ont tout intérêt à vendre dès maintenant en adaptant dès à présent leur prix au marché : en effet ils peuvent encore temporairement enrayer la baisse de prix de leur bien et trouver face à eux des acquéreurs encore solvables.

La demande restant importante sur le marché, il est essentiel de bien définir la valeur vénale de votre bien. Un bien correctement positionné continuera à se vendre rapidement.