Vente immobilière - Comment est calculée la surface Loi Carrez ?

Comment calculer la surface Loi Carrez, qui doit être mentionnée dans tous les actes de vente des appartements en copropriété. Que se passe t il en cas d'erreur ?



Conseils et infos Vendeur Diagnostics Diagnostic de superficie

Quelle est la surface exacte de mon appartement, comment la calculer, que faire s’il y a un écart ?

Autant de questions qui se posent au moment de la vente de son bien immobilier.

Quelle est la vraie surface de mon bien immobilier ?

Il existe de nombreuses méthodes pour calculer la de mesure de la superficie d'un logement. On a la surface au sol, la surface habitable, la surface utile, la surface pondérée, ...

Chacune, pour répondre à des besoins différents, est calculée en prenant en compte ou pas certains éléments comme les couloirs, les surfaces en dessous d’une certaine hauteur, les embrasures de portes, …

Pour simplifier tout cela, la loi dite Carrez (du nom du rapporteur du projet de Loi) a défini une méthodologie unique qui fait référence pour calculer la surface d’un logement dans le cadre d'une vente immobilière.

Cette référence dite surface Carrez a été rendue obligatoire sur les annonces de vente immobilière dès lors qu'il s'agit d'un appartement (bien situé dans une copropriété).

Qui calcule la surface loi Carrez de mon bien immobilier?

Ce métrage peut être réalisé par un diagnostiqueur-géomètre. Il peut également être réalisé par le propriétaire lui-même.

Le plus simple et surtout le fiable reste de confier la réalisation de cette mesure à un géomètre professionnel qui engage sa responsabilité civile. Cette mesure loi Carrez n’est en effet pas simple à réaliser et cela évite d’engager votre responsabilité en cas de litige.

Au moment de la vente le propriétaire vendeur doit garantir à l'acquéreur la superficie du bien qu'il acquiert. En cas de divergence de plus de 5% l'acquéreur peut se voir indemniser ou obtenir une diminution judiciaire du prix de vente.

Si l’erreur est en la défaveur du vendeur, en revanche, il aura diminué involontairement la valeur de son bien immobilier d’autant puisque les acheteurs raisonnent en prix au m2.

Comment est calculée la surface loi Carrez?

Comme nous l’avons évoqué, le calcul de la surface Carrez est complexe.

Doit être pris en compte dans le métrage loi Carrez l’ensemble des surfaces des locaux couverts et fermés en dur qui font au moins 1,80 m de hauteur de plafond.

Par ailleurs et c’est logique dès lors que l’on est sur une surface « habitable » seule la surface des pièces est mesurée.

Sont exclus de la mesure le gros œuvre comme les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures des portes et des fenêtres.

Le calcul de la surface loi Carrez exclut également toutes les pièces non privatives ou impropres à l'habitation comme les greniers non aménageables, les boxes, places de parking et garages, les caves, …

Elle ne prend pas non plus en compte les locaux qui ne sont pas fermés en dur c’est-à-dire les balcons, les terrasses ouvertes et bien entendu les jardins. Elle accepte en revanche les vérandas ou les surfaces vitrées dès lors qu’elles sont en dur et fermées.

Surface Carrez Surface habitable
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garage, parking Non Non
Sous-sol autre que caves, garage, parking Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Grenier Oui Non
Réserve Oui Non
Remises Oui Non
Vérandas Oui Non


Quand faut-il faire un métrage loi Carrez ?

La Loi Carrez s'applique à toutes les ventes immobilières en copropriété, qu'il s'agisse d'un lot à fonction résidentielle, commerciale ou d'activité.

Ne sont en revanche pas concernés par le métrage loi Carrez :
  • Les biens d’une surface inférieure à 8 m2
  • Les maisons individuelles
  • Les biens vendus en VEFA (vente en l'état de futur achèvement) qui disposent de leur propre réglementation.

Résumé Calcul Surface Loi Carrez

  • Logements concernés : le métrage loi Carrez concerne tous les lots d’immeuble en copropriété, à l’exception de ceux dont la surface est inférieure à 8 mètres carré. Ne sont pas concernés les immeubles vendus en VEFA.
  • Qui intervient : un géomètre professionnel ou le propriétaire. Nous préconisons clairement le recours à un professionnel
  • Conséquence en cas d’erreur : Une marge d’erreur de 5% est acceptée. Au-delà et si l’erreur est en faveur du vendeur, le prix pourra être revu à la baisse proportionnellement à l’erreur constatée. En cas d’erreur en faveur de l’acheteur, aucun recours ne sera possible.
  • Actions découlant du diagnostic : aucune.
  • Durée de validité : permanente en l'absence de modifications de la surface privative consécutive à des travaux.


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