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Le marché immobilier rentre dans le dur au 1er trimestre 2023

Après des années records, le marché immobilier est désormais en recul un peu partout en France. Niveau des prix en berne. Baisse marquée du nombre de transactions. La plupart des indicateurs sont dans le rouge.

Lecture : 5 min.

Le marché immobilier rentre dans le dur au 1er trimestre 2023

Après des années post-covid euphoriques, le marché immobilier a atterri fin 2022 et cet atterrissage commence à ressembler à un atterrissage forcé.

L’ensemble des indicateurs sont désormais dans le rouge : pouvoir d’achat immobilier en fort recul, nombre de transactions en baisse, prix en retrait, effondrement de la production de crédit immobilier, …

Dans ce tableau noir un indicateur, et pas des moindres, semble tirer son épingle du jeu : l’Indice de Tension Immobilière qui reste correct et qui traduit le fait qu’il y a de la demande.

Tout est donc affaire de prix…

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Quelle est la réalité du marché immobilier en avril 2023 ?

Le marché est clairement rentré dans le rouge et sauf exceptions comme Nice ou Lille, toutes les grandes villes voient leurs prix baisser y compris des villes comme Marseille dont tout le monde imaginait les prix poursuivre leur hausse ou au pire se stabiliser en 2023.

Sur le plan national, la baisse du 1er trimestre est de 0,5% selon le site Meilleurs Agents mais pour la première fois depuis bien longtemps, cette baisse touche toutes les catégories de biens.

Les 10 plus grandes villes (hors Paris) sont en recul au 1er trimestre de 1%, les 50 premières sont en recul de 0,5% et même les zones rurales sont en recul avec une baisse de 0,1%.

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Nombre de transactions immobilières : qu’en est-il exactement ?

Il est toujours difficile d’avoir une statistique récente sur le volume de transactions. Néanmoins, un indicateur reflète assez bien cette tendance de marché ; c’est la production de crédit immobilier en nombre hors renégociation.

Sur la période décembre 2022 – février 2023, la production de crédit immobilier en nombre est en recul de près de 45% par rapport à la même période un an plus tôt. C’est considérable.

L’évolution des prix de l’immobilier dans les grandes villes françaises en 2023 ?

Si l’on fait le tour des grands villes françaises, hormis Nice, Strasbourg, Lille ou encore Le Havre, toutes sont en baisse, plus ou moins marquée, mais en baisse.

Paris-1,5% sur 3 mois et -3,9% sur 1 an
Marseille-1,8 sur 3 mois et +6,8% sur 1 an
Lyon- 3,3% sur 3 mois et -2,3% sur 1 an
Toulouse- 2% sur 3 mois et – 0,6% sur 1 an
Nice+ 2,1% sur 3 mois et +7% sur 1 an
Nantes- 0,1% sur 3 mois et + 1,5% sur 1 an
Strasbourg+ 1,1% sur 3 mois et +2,7% sur 1 an
Montpellier-1,1% sur 3 mois et +1% sur 1 an
Bordeaux-1,3% sur 3 mois et -1,3% sur 1 an
Lille+0,4% sur 3 mois et +1,1% sur 1 an
Rennes-1% sur 3 mois et -1,8% sur 1 an
Reims-2,1% sur 3 mois t +1,4% sur 1 an
Le Havre+3,1% sur 3 mois et +10,4% sur 1 an
Saint-Étienne-2% sur 3 mois et +6,6% sur 1 an

(Source : SeLoger)

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Comment s’explique cette baisse du marché immobilier en 2023 ?

Le principal coupable est tout désigné ; ce sont les taux d’intérêt qui s’ils restent à un niveau raisonnable d’un point de vue historique ont connu une hausse très importante ces 12 derniers mois.

De quoi parle-t-on ? En un an, les taux d’intérêt ont plus que doublé. Les taux sur 20 ans sont passés de 1,03% en février 2022 à 2,83% en février 2023, soit une augmentation du coût du crédit supérieure à 60 000€ en un an et donc une baisse de pouvoir d’achat immobilier du même montant.

Comme on le voit dans le tableau de l’évolution des prix du paragraphe précédent, les prix sur une année sont globalement stables à un niveau élevé.

On a donc d’un part des coûts d’acquisition qui ont fortement augmenté et d’autre part des prix qui ont peu baissé. Les acquéreurs ne sont donc plus en mesure de payer les biens aux prix auxquels ils sont affichés.

Les indices de tension immobilière restent à un niveau élevé mais le volume de transactions est en fort recul du fait des prix qui ne sont plus à la portée des acquéreurs.

En revanche, dès lors que les biens sont dans leur prix de marché, ils sont vendus assez rapidement.

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L’audit énergétique, nouvelle obligation pour les propriétaires

C’est la nouveauté du printemps.

Les propriétaires de biens immobiliers ont désormais l’obligation de réaliser un audit énergétique avant de mettre en vente un bien immobilier. Cette obligation est effective depuis le 1er avril 2023 pour les biens en F ou G et le sera à compter du 1er janvier 2025 pour les biens dont le DPE est noté E.

L'audit énergétique a pour but de fournir un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d'un logement ainsi que des propositions de travaux pour améliorer les performances énergétiques du bien immobilier.

Cet audit doit être remis aux acquéreurs potentiels dès la première visite du bien et intégré dans la promesse de vente. Les propriétaires de maisons individuelles et d'immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique sont concernés par cette obligation.

La validité de l'audit énergétique est de cinq ans et doit être réalisé par un professionnel qualifié et certifié.

Cet audit va beaucoup plus loin que le simple DPE car il s’agit d’un véritable état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d'un logement. Ce dernier va formuler des propositions de travaux à mettre en œuvre pour améliorer les performances énergétiques du bien immobilier en proposant a minima deux scénarios de travaux à réaliser. Il n’y a en revanche pas d’obligation de mise en œuvre des travaux mais juste une obligation d’information de l’acquéreur de manière à ce qu’il ait une vision claire des travaux à engager à l’avenir pour améliorer les performances énergétiques de son bien.

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