Quels sont les documents à regarder avant de faire une offre d'achat sur un bien immobilier ?

Vous souhaitez faire une offre sur un bien immobilier. Il y a certains documents qui doivent être impérativement demandés avant de faire cette offre pour être certain de ne pas se tromper.

Lecture : 8 min.

Vous avez visité un bien immobilier et vous souhaitez faire une offre d’achat sur ce bien ?

Lorsque vous voulez faire une offre d’achat, vous devez au préalable demander certains documents sur le bien immobilier au vendeur afin d’éviter les mauvaises surprises. Il s'agit de documents sur le bien lui même ou sur la copropriété.

Un certain nombre de ces documents sont même obligatoires ou plus exactement seront obligatoires lors de la promesse de vente ou du compromis de vente mais il ne faut pas attendre la promesse ou le compromis pour les consulter car ils peuvent vous amener à modifier votre offre ou même vous décider de ne pas faire d'offre.

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Les documents de la copropriété

Lorsque vous souhaitez faire une offre d’achat sur un bien situé dans une copropriété, vous devez impérativement vérifier certains documents sur la copropriété :

  • les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété: ils permettent de connaître les décisions prises ou envisagées, notamment sur les travaux de copropriété. Il vous permettra également de voir s'il y a des procédures en cours dans la copropriété ;
  • les deux derniers relevés de charges individuelles et collectives : ils vous donnent la possibilité d’évaluer le budget à consacrer aux charges ;
  • le règlement de copropriété : il précise les règles de fonctionnement de l’immeuble, l’état de descriptif de division ainsi que les droits et obligations des copropriétaires ;
  • le carnet d’entretien de la copropriété : il est obligatoire pour tous les immeubles en copropriété. Il dresse la liste des informations techniques sur la maintenance et des travaux effectués et à venir dans l’immeuble.

Les avis de taxe foncière et de taxe d'habitation

Afin de faire une offre d’achat, pensez à demander le dernier avis de taxe foncière pour avoir une idée du montant de la taxe foncière, ainsi que le dernier avis de taxe d’habitation si vous achetez une résidence secondaire.

Bon à savoir : la taxe d’habitation sur la résidence principale a été supprimée.

Le titre de propriété

Il est essentiel de contrôler le titre de propriété du bien immobilier pour vérifier que le vendeur est bien le propriétaire du bien. Par ailleurs, le titre de propriété donne aussi une description du bien en question et ses références cadastrales.

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En principe c'est surtout votre notaire qui en fera la vérification pour établir l'avant contrat. En réalité le titre est rarement regardé avant de faire une offre.

L’attestation de métrage Loi Carrez

L’attestation Loi Carrez du bien immobilier vous donne avec exactitude la superficie du logement et de chacune des pièces.

Depuis 1996, cette attestation est obligatoire pour la vente des biens immobiliers en copropriété. Elle précise la superficie privative du lot cédé. Elle concerne tous les biens d’une superficie supérieure à 8 m2. Les garages, terrasses, balcons, caves et places de stationnement ne sont pas pris en compte.

Ce métrage correspond à la superficie du bien situé sur un plancher clos et couvert d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 m. Les murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et fenêtres, marches et cages d’escalier ne sont pas compris dans le métrage. À l’inverse, les placards sont pris en compte dès que la hauteur sous plafond est de 1,80 m minimum. Quant aux combles et pièces mansardées dont la partie basse n’atteint pas 1,80 m, ils ne sont pas comptabilisés.

Attention : le vendeur n’est pas obligé de faire appel à un professionnel pour effectuer le métrage Carrez. Si vous pensez que la superficie mentionnée dans le compromis de vente est inférieure de 5 % ou plus à la surface réelle du bien immobilier, vous pouvez entamer une action en justice pour réclamer une diminution du prix de vente.

Le dossier de diagnostic technique

Le vendeur doit vous communiquer de nombreux diagnostics immobiliers obligatoires. Ils sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Il est important d’en prendre connaissance avant de faire une offre d’achat afin de pouvoir faire une proposition avec un prix cohérent face aux qualités et défauts du bien convoité.

Bon à savoir : le DDT doit être annexé aux promesses de vente et aux actes authentiques.

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Le DDT contient :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui vous donne la consommation énergétique du logement, le taux d’émission de gaz à effet de serre et le montant des dépenses théoriques annuelles d’énergie sous la forme de classements. Dans certaines conditions, depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de biens qui ont un DPE F ou G doivent avoir réalisé un audit énergétique qui devra vous être remis ;
  • le diagnostic amiante pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
  • le diagnostic assainissement pour les immeubles non raccordés au réseau public ;
  • le diagnostic plomb pour les biens construits avant le 1er janvier 1949 ;
  • le diagnostic électricité pour les immeubles dont l’installation électrique a été réalisée depuis au moins 15 ans ;
  • le diagnostic gaz pour les immeubles dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans ;
  • le diagnostic état risques et pollution (ERP) pour les immeubles visés par arrêté préfectoral listant les communes concernées et les risques prévisibles. Il comprend les risques et pollutions auxquels le bien est exposé (risques naturels, risques miniers, risques technologiques, risques sismiques…) ;
  • le diagnostic termites pour les logements situés dans des zones délimitées par arrêté préfectoral. Il vous renseigne sur la présence ou non d’insectes xylophages dans le bien ;
  • le diagnostic mérule pour les immeubles situées dans des zones délimitées par arrêté préfectoral.

D’autres diagnostics peuvent être obligatoires selon la situation du bien immobilier.

Pensez également à vérifier le carnet d’entretien du bien pour connaître les opérations réalisées et le carnet d’entretien de la chaudière ou de la pompe à chaleur.

Le contrat de bail pour les biens vendus loués

Vous souhaitez acheter un bien immobilier loué ? Il est alors nécessaire de lire les clauses du bail de location pour connaître ses modalités (durée, montant du loyer, obligations du locataire et du propriétaire…).

Il est également très important de vous assurez que le locataire qui sera votre locataire sera un bon locataire. Par bon locataire, on entend un locataire qui paye sans difficultés ses loyers et qui entretient correctement le bien qu'il occupe.

Si le locataire doit partir, vérifier que son congé pour vente lui a bien été notifié et respecte les conditions prévues par la loi et si c'est le locataire qui a donné son congé, vérifier que l'on a bien les pièces justificatives.

Enfin il faudra bien s'assurer au moment de la vente que le notaire à transféré le dépôt de garantie du vendeur vers l'acquéreur.

En synthèse

Lorsque vous souhaitez faire une offre d’achat sur un bien immobilier, pensez à demander certains documents lors de votre visite ou contre-visite : documents de copropriété, avis d’imposition, titre de propriété, attestation loi Carrez, dossier de diagnostic technique, contrat de location… C’est en prenant connaissance de ces documents que vous pourrez faire une offre d’achat au juste prix.

Important :

L’acheteur doit-il payer la transmission des documents ?

Non, la réalisation de certains documents est payante, mais c’est au vendeur de les payer et de les mettre à la disposition de l'acheteur.

Puis-je demander les documents lors d’une visite ?

La plupart des documents seront obligatoires lors du compromis de vente. Toutefois, il est très important et sans doute même indispensable de les consulter avant de faire votre offre.

À quoi servent ces documents ?

Ils vont vous permettre de connaître l’état réel du bien immobilier et de la copropriété et donc, de faire une offre d’achat au prix juste. Il s'agit en particulier des diagnostics, des PV d'assemblées générales, des appels de charges, du règlement de copropriété,...

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Notre guide pas à pas :

1. Comment trouver le bien immobilier idéal ?
2. Réussir ses visites immobilières
3. Faire une offre d'achat immobilier
4. Obtenir un financement
5. Les frais lors de l'achat d'un bien immobilier
6. Acheter seul ou à plusieurs
7. Tout savoir sur la copropriété